本报记者刘颂辉上海报道

    作为十一届和十三届全国政协委员、中国致公党中央委员会常委、银泰集团创始人兼董事长沈国军履职10年来，持续聚焦商业、科技、环保和公益等领域并积极建言献策。

    日前，《中国经营报》记者从银泰集团方面获悉，今年全国两会期间，沈国军围绕商业物业资产证券化议题，提交了《关于加快商业物业资产证券化，为促内需、稳就业作贡献的提案》。

    沈国军注意到，近两年，不少商业综合体通过加强线上促销、直播带货以及推行夜市经济等方式提升运营管理能力，实现了逆势崛起，运营管理能力强的权益类资产证券化产品投资价值越来越受到认可。

    当前，在“新旧动能转换，推动高质量发展”的宏观政策导向下，商业不动产领域正在从过去的产销模式向“资管+运营”模式转型，通过提升运营管理能力来实现资产增值，推动商业物业资产证券化已成为大势所趋。

    在沈国军看来，尽管商业不动产的投资、经营、估值与退出等逻辑均和住宅不动产有本质区别，但由于受到住宅不动产市场“房住不炒”的误伤，商业不动产领域沉淀大量的优质资产无法通过证券化等形式实现资本的良性循环。

    “从国外成熟市场的发展经验看，商业物业的资产证券化不仅有利于盘活存量资产和沉淀资金，还能扩大物业持有人直接融资通道，提高金融市场配置资源的效率和效益。”沈国军表示，同时对投资者来说，也丰富了资产配置渠道，对于建立和发展多层次资本市场具有重要意义。

    从另外一方面来看，近年来国内公募基础设施领域成功推行的RE-ITs（不动产投资信托基金）也为商业物业资产证券化作出了较好的示范。

    沈国军认为，我国加快推进商业物业资产证券化的时机已趋成熟，但相关的法制、监管及财税等政策还需进一步完善。

    对此，沈国军建议，应健全商业物业资产证券化的法制环境，明晰REITs中大类资产的类别和属性，明确划分基金管理人与运营管理人的权责边界；从土地增值税、印花税和所得税三个角度着手，完善RE-ITs相关的配套税收政策。

    同时，完善商业物业资产证券化的监管体系，一方面加快构建资产评估和信用评级体系，充分发挥对REITs企业资金流动、管理能力等方面的评估和监管效力；另一方面加强对类REITs等创新产品信息披露环节的监管引导，在产品信息披露的完备性、及时性和准确性方面，与市场上较为成熟的其他标准化产品看齐。

    沈国军同时建议，借鉴公募基础设施REITs成功经验，在商业不动产领域开展公募REITs试点，优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。引导参与主体多关注底层资产质量，聚焦“资产融资”本义，同时引导物业持有人或资产管理人，通过提升资产运营和管理能力来打造REITs产品的核心竞争力。

    记者在采访中了解到，除聚焦商业物业资产证券化议题外，沈国军还重点关注海洋保护地建设等，并建议推进“海洋强国”战略。对于海洋保护地建设问题，沈国军指出，当前涉及综合效能、监测技术和公众认知度等方面有待进一步完善。

    沈国军建议，引入社会资本投入海洋保护地研究、建设及运营，并设立海洋保护地科学监测专项基金，依托大数据、人工智能等变革性高新技术，融合水面、水下、卫星遥感等监测方法及保护地内部、周边海域、陆地径流等监测位置，试点推进海洋保护地“海陆空”一体化的监测技术体系。