本报记者蒋翰林赵毅深圳报道
在房地产市场整体信心不足的当下，部分大型房企开始主动“护盘”。3月25日，金地（集团）股份有限公司（600383.SH，以下简称“金地集团”）发布公告，董事长凌克及部分核心管理人员拟购买不超过2000万元本公司债券。此前，碧桂园控股有限公司（2007.HK，以下简称“碧桂园”）也公告称，公司董事、监事及高管拟购买总规模不超过1亿元公司债券。
事实上，《中国经营报》记者调查发现，进入3月份以来，多家房企高管在债券市场上自购数千万元的本公司债券，向外界传达信心，稳定债市。按照上限金额计算，3月份民营房企的护盘总金额超过1.7亿元。
房企高管在二级市场上以市场价自购债券，也是继主动回购境外债、增持自家股票后，在债市展开的新一轮护盘行动。境外债方面，中指研究院数据显示，2022年初以来，房企回购美元债金额已达12.8亿元，14家房企进行股份回购，回购金额2.03亿元。
中指研究院方面认为，房企陆续回购举措，主要是展现管理层对公司未来持续经营能力和偿债能力的信心，或将对债市的信心起到一定的提振效果。
提振债市信心
3月25日，金地集团发布关于公司董事和核心管理人员购买公司债券的公告。公告显示，金地集团部分董事和核心管理人员将按照交易所规则，以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买主体为公司董事长凌克及部分核心管理人员，购买规模不超过2000万元。
这是继碧桂园、旭辉集团股份有限公司（0884.HK，以下简称“旭辉集团”）、新城控股集团股份有限公司（601155.SH，以下简称“新城控股”）等多家地产公司董监高自购公司债之后，又一家地产公司高管计划自购。事实上，3月中旬以来，面对债市的波动，陆续有多家房企的高管主动“护盘”，在二级市场自购公司债券。
早前的3月17日，碧桂园公告称，公司董事、监事将以市场化方式在二级市场购买碧桂园公司债券，总规模不超2000万元。3月23日，碧桂园再度公告称，将公司债券的购买额度提高到1亿元，购买主体为碧桂园地产全体董事、监事及高级管理人员。
紧随碧桂园之后，新城控股也抛出了购买债券计划。3月19日，新城控股总裁、联席总裁财务负责人、董事会秘书等人拟购买2000万元公司债券，计划实施期间为2022年3月21日至2022年6月20日。
3月21日，另外一家民营房企旭辉集团也加入护盘行动。其董事陈东彪、杨欣计划以市场化方式在二级市场购买本公司债券，总规模不超过人民币3000万元。
上述房企披露，高管自购本公司债券均为“市场报价较估值偏离较大的公司债券”，此举是基于对公司发展前景和战略规划的认同，同时为了积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益。
“公司发债是为了融资，通过高管个人来买公司债，等于个人借钱给公司，表明看好公司的未来以及对公司有信心，这样有利于公司发债任务的完成。”IPG中国首席经济学家柏文喜分析称，高管自购债券有利于提振市场信心以稳固债券价格，在减轻投资者压力的同时，也有利于维护公司股价及有利于公司后续融资。
回击“做空者”
此番管理层下场购入公司债券并非毫无根据。近来，地产债券受房企债务逾期及评级下调影响，价格持续下探，一些尚未出现债务违约的房企也履遭“误伤”。
以碧桂园为例，其管理层斥资购买公司债券，被认为是公司对“做空者”的回应。3月15日前后，地产债市场出现大幅波动，碧桂园2024年到期的美元债价格由年初的100美元附近下跌至50美元左右；旭辉2023年1月到期美元债价格由2月底的94美元下跌至3月15日收盘不到60美元；金地2024年到期债券价格则下跌至80美元附近。
碧桂园曾对此发布公告表示，股份及公司债成交价下跌及成交量增加，或归因于近期社交媒体上流传有关公司境内外融资相关不公平负面陈述或评论。该等有关论述为毫无根据且严重误导。
碧桂园称，将积极开展维护市场稳定、保护投资者利益的行动，近期行动包括且不限于积极回购集团债务证券、提前将债务证券兑付资金划转至指定账户、向证券监管机构等相关监管机构投诉举报散布谣言及恶意做空行为。而此次公司高管购买的债券就包括在3月11日遭遇下跌并触发临时停牌的“21碧地04”。
除了碧桂园，旭辉集团近日也备受机构披露的一份报告困扰。据了解，国际评级机构瑞银于3月14日发布研究报告，将旭辉控股股票的评级由“买入”调整至“中性”。该机构的理由是，由于开发商的违约风险不断上升，旭辉合作项目多且合作伙伴多为民企（存信用风险）或金融机构（存挤兑风险）的民营房企，因此面临潜在风险。
随后的3月16日，旭辉对外公告称，报告欠缺严谨且严重误导，并针对瑞银提出的潜在风险点，作出回应。旭辉控股CFO杨欣在3月24日的业绩会上回顾称，可以看到大部分房企的债券价格都出现了非理性偏离，这一轮债券波动，不仅仅是来源于企业本身基本面或行业基本面，还伴随了一些不实的信息传播。
对于部分房企被“误伤”，柏文喜表示，这表明市场信任极度脆弱，只要一有风吹草动就会反应剧烈。而另一方面也说明市场怀疑部分房企可能存在较大的表外负债或者未披露的负债。
债市有望回暖
除管理层在二级市场购买债券外，近期不少房企还以提前赎回境外债券、提前完成债券兑付资金划付等多种方式维稳市场，修复信心。
房企的回购热在2月底便释放出了信号。2月28日当天，雅居乐集团控股有限公司（3383.HK，以下简称“雅居乐”）、厦门中骏集团有限公司（1966.HK）等多家房企发布回购票据或境外债券的相关公告。其中，雅居乐披露，已全额赎回2022年3月到期未偿还的优先票据，该票据本金总额5亿美元，利率6.7%，发行于2019年3月，原应于2022年3月7日到期。
3月4日至3月13日，碧桂园在公开市场购回160万美元2022年7月到期的4.75%优先票据，及800万美元2023年1月到期的4.75%优先票据。而自2021年12月30日起及截至当时公告日期，碧桂园已累计购回优先票据本金总额4570万美元。
中指研究院数据显示，2022年年初以来，已有碧桂园、新城控股、旭辉控股、雅居乐等在内的十余家房企主动回购债券、票据等。房企回购美元债金额已达12.8亿元。
近期多家房企回购美元债，业内认为是房企向市场告知自身状况逐渐好转以及其在为避免造成违约而不断努力，不排除将对美元债市场的信心起到一定的提振效果。
不仅如此，近期，美元债市场迎来了今年的第一家民营房企。3月18日，卓越商管成功发布一笔1亿美元票据，债券期限为3年，发行利率2.91%，募资用途将是为其现有债务进行再融资。这笔美元债使卓越商管成了今年首家实现美元债融资的民营企业，这一利率也创下了卓越商管境外发债利率的最低纪录。
债市传递出的积极信号，不仅来自房企的努力，也来源于政策层面的提振。3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，强调有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。
同日，央行、银保监会、证监会、外汇局均作出表态，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
从市场层面来看，受政策利好影响，部分热点城市已有回暖迹象。如四大一线城市新建商品住宅销售价格普涨，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，东南沿海核心二、三线城市和基本面良好的内陆二线城市已出现回暖苗头。柏文喜指出，房地产的这股暖潮是否会持续，还要看政策的实际效果、行业信心恢复和楼市的回暖情况，目前房地产板块已经出现了回调现象。
