本报记者余燕明北京报道

    今年“五一”假期前，中共中央政治局召开会议分析研究了当前经济形势和经济工作。其中，会议对房地产政策明确定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

    一位券商地产行业分析师认为，中央政治局会议在房地产政策表述上有了明显变化，将此前提到的“一城一策、因城施策”更加具象化地调整为“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，鼓励地方政府对当前的房地产政策进行完善优化，地方政府的主体责任更为明确；同时将此前提到的“支持满足购房者合理需求”更加细化地调整为“支持刚性和改善性住房需求”，房地产政策目标更为细化，为各地刚需和改善性需求打开了空间。

    受此消息提振，港股房地产板块在“五一”假期开盘后迎来上涨，5月3日收盘后Wind港股内地房地产指数上涨2.28%，恒生地产类指数上涨1.13%。

    据《中国经营报》记者不完全统计，“五一”假期，已有广东惠州、江苏无锡、广东梅州、江苏连云港、湖南岳阳等多个城市密集宣布对此前执行的房地产政策进行调整，涉及首付款比例、公积金及商业贷款支持、预售资金监管、限售限购等方面。

    近日，央行、银保监会和证监会等监管部门均已先后召开专题会议传达学习贯彻中央政治局会议精神，表态将执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

    多地出台房地产新政

    4月30日，惠州住建局等六部门联合下发了《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》（以下简称《通知》），在满足居民合理购房信贷需求、优化预售资金监管、优化土地出让、加大公积金购房支持力度、完善住房销售政策等方面提出了具体要求。

    其中，上述《通知》要求商业银行要实施好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率；根据房地产开发项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，合理确定商品房预售资金监管额度。

    此外，《通知》还要求，缴存职工在惠州市购买新建商品住房的，允许先提取本人及其配偶的住房公积金用于支付购房首付款；满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区。

    根据惠州市统计局的数据，今年一季度，惠州市商品房销售面积247.65万平方米，下降30.4%；商品房销售额290.76亿元，下降34.3%。

    5月1日，无锡市住建局与无锡市税务局联合下发通知称，为保持房地产市场平稳健康发展，市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

    一位房地产业分析人士表示，此前无锡等城市二手房增值税免征年限从2年调整为5年，是2020年房地产政策收紧的重要措施。这类调控政策的目标是为了打击二手房炒作，通过调高二手房增值税免征年限，使得二手房短线操作的获利空间减少。当前二手房市场已明显降温，若二手房增值税免征年限继续维持在5年，可能会导致二手房市场交易进一步停滞。

    实际上，无锡市在前不久已对房地产调控政策进行了调整。4月下旬，无锡市卫健委、无锡市住建局等四部门联合下发了《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》，针对生育二孩及以上的本市户籍居民家庭，在公积金贷款条件、额度及限购政策上进行了调整。

    根据《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》，对首次使用公积金贷款购买首套自住住房的二孩及以上无锡市户籍职工家庭，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩；最高贷款额度在规定的可贷额度基础上，借款申请人一人申请的增加10万元，借款申请人及配偶共同申请的增加20万元。生育二个孩子及以上无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

    4月29日，连云港市房地产市场调控发展领导小组办公室下发《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》，从土地竞买、公积金贷款、商业贷款、商品房预售、房企信用管理、预售资金监管等六方面对此前的房地产市场调控相关措施进行了调整。其中，商业贷款方面，首套房首付比例按20%执行，并要求引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。

    5月1日，梅州市住建局等七部门联合印发《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，通过六方面举措支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其中，明确二套房公积金贷款首付比例降至二成。

    同样在5月1日，岳阳市政府印发了《关于进一步促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，从土地出让、预售许可、人才购房、契税补贴、落户入学、信贷支持、资金监管等方面制定出台了15条相关措施促进房地产市场平稳健康发展。

    另据记者获悉，还有一些城市虽然暂未正式发布对房地产政策进行调整的官方文件，但也在通过各种渠道和措施提振市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。

    根据江西省房地产业协会的消息，5月1日，江西赣州第二届“红五月”百城千企万店房地产消费季活动暨线上房地产展销会启动仪式上，建设银行赣州分行个贷中心副总经理严超作为金融机构代表发言时向广大购房者承诺，一是全辖所有机构自5月1日起首套房贷利率下调至5.2%，二套放贷利率下调至5.35%；二是购房者年龄放宽至70周岁；三是将首付比例调至国家政策规定最低比例；四是将二手房房龄调至最长35年；五是切实提高服务质量和效率，并承诺贷款手续齐全后三个工作日内放款。

    此外，赣州市住建局还根据市场情况，推动如公积金贷款额度和首付比例调整并于5月1日起执行等利于促进房地产市场消费政策的出台。

    市场企稳回暖或成必然

    近日，央行、银保监会、证监会等监管部门均已先后召开专题会议传达学习贯彻中央政治局会议精神，表态支持房地产企业合理融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

    其中，央行在专题会议上强调，将执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

    银保监会在专题会议上指出，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划；要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

    证监会在专题会议上认为，要积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

    前述券商地产行业分析师认为，此次中央政治局会议对房地产政策明确定调后，预计各地因城施策的力度会越来越大，政策调整的幅度和范围也会越来越广，房地产市场企稳回暖已成必然趋势。

    根据国家统计局等官方数据，从商品房销售面积同比增速下行幅度来看，这一轮房地产周期最大降幅为21.7%，平均降幅为14.5%，已超过2014年房地产周期降幅，接近2008年房地产周期降幅。这一轮房地产下行周期已持续8个月，接近2008年房地产周期的10个月及2014年房地产周期的13个月，市场已进入筑底阶段。

    “房地产投资和住房消费仍是经济的重要支柱，今年要稳经济，实现GDP同比增长5.5%的目标，稳地产不可或缺。”这位券商地产行业分析师补充说，“本轮房地产周期已接近市场底部阶段，行业经营最困难的时期已经过去。”

    另据国家统计局的数据，2022年3月，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。

    关于下阶段房地产走势的情况，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，随着多地适度放开限购限售、降低公积金使用门槛、加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

    “下阶段，各地坚持‘房住不炒’，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解；随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。”付凌晖说。