本报记者方超石英婧上海报道
物业企业经历了资本热潮之后，开始逐步回归理性。
“今年上半年物业资本市场热度下降。”近日，克而瑞物管研究总监汤晓晨在接受《中国经营报》记者采访时表示。
相关数据显示，2022年上半年恒生物业服务及管理指数累计下跌14.1%，跑输恒生指数7.5个百分点，而在IPO数量上，2022年上半年登陆资本市场的物企数量，也不及2021年同期水平。
在资本市场热度下降的同时，物企拓展非住宅领域的热情却持续高涨，克而瑞监测的数据显示，6月份，在物企第三方拓展规模前三的业态中，办公、学校合计占比达到50.9%。
“长期角度来看，地产关联方的供给能力将会减弱，而独立市场化将成为物业服务企业未来的重要发展趋势。”中指研究院华东分院研究总监叶剑锋近日认为，面对市场变化，物业企业正不断延伸服务空间，开启城市服务等新兴领域蓝海市场。
3家赴港上市
在经历前几年的上市热后，2022年上半年的物企上市热潮“降温”明显。
相关信息显示，在2022年上半年，仅有金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务三家物业企业成功登陆资本市场，而在2021年上半年，包括荣万家、宋都服务、星盛商业等六家物企成功IPO。
“IPO市场热度下降”，中指物业研究认为，目前仍在IPO路上的物业服务企业有万物云、融汇悦生活、苏新美好生活、润华智慧、龙湖智创生活等，中指物业同时表示，按当前情况推断，预计本年内上市企业数量将不超过10家。
与此同时，2022年上半年的物业行业市场估值亦呈现回落趋势。
来自中指物业研究的数据显示，截至6月17日，物业管理行业共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年6月17日下降到4391.37亿港元。
引发市场关注的是，曾有“黄金赛道”之誉的物业行业，今年上半年行业估值整体回落的原因何在？
平安证券研报也分析称，房地产下行主要从成长性、独立性两方面对物管发展形成扰动，2021年下半年以来恒生物业服务及管理指数走势与恒生地产类指数高度相关，反映以上因素已成为影响板块走势主要矛盾。
平安证券研报显示，2022年上半年全国疫情反复，对物企收入、成本、经营难度均将产生一定影响。
“我们认为物业市场目前已接近触底。”汤晓晨分析称，由于房地产市场恢复仍需时间、物业领域原有估值逻辑发生改变等多方面因素影响，市场在判断物企价值时候，更加注重物企的增长质量与项目利润表现。
“物业行业是个好赛道，公司业绩也较为强劲，受港股市场及房地产行业下行影响，股价最近一年表现受拖累，但短期冲击不改长期价值。”中泰证券研报认为。
并购市场降温
在IPO数量下滑的同时，物业市场的收并购规模与金额亦呈现回落之势。
来自克而瑞的数据显示，2022年二季度，上市物企共计披露16起并购，总计披露交易金额仅13.27亿元（一季度67.74亿元），较一季度减54.47亿元，本季度无大额（10亿元以上）并购交易，并购市场降温。
无独有偶，中指物业研究数据也显示，截至2022年6月29日，据不完全统计，行业公开披露的并购案例近20宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额80亿元。而2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元。
“今年上半年的收并购市场，同样是受地产大环境影响，往年收并购市场是因为有一个窗口期，买家可以较便宜价格买到一些很优质的资产，但是今年以来，买卖双方相对比较犹豫。”汤晓晨表示。
记者注意到，自去年底以来，物业市场出现多起终止收购事件，最新一例是金科服务终止收购佳源服务，6月16日，金科服务对外公告称，与佳源服务的要约期于公告之日结束，将终止收购佳源服务73.56％股权。
而在业内看来，除了地产市场有望“温和修复”外，物业市场收并购热度下滑的原因，亦与物企自身息息相关。
“目前物业市场上便宜优质的标的减少，另一方面，资金充足的物企也不多”，汤晓晨同时认为，不少之前发起多轮收并购的物企巨头，目前也“需要停下脚步处理内部整合等多方面的问题”。
克而瑞也认为，资本市场对物业估值回归，进一步促进交易双方更加理性地去看待并购，并购方不仅考虑并购标的当前成色，更关注对企业未来业绩的持续性贡献；被并购方则更多结合形势审慎决定是否要出售物业以及出售后企业的良性发展问题。
值得注意的是，今年上半年的物业收并购也出现了一些新变化，如央国企渐成收并购市场主力、并购标的趋小化等，克而瑞数据就显示，仅在6月份的物业收并购市场，央国企披露交易金额高达9.94亿元，占比74.9%。
城市服务崛起
尽管目前物业资本市场、收并购市场热度皆有所降温，但上市物企拓展非住宅业态的热情却在“升温”。
7月1日，旭辉永升服务政企服务团队入驻芜湖市消防支队机关营区。据悉，这是旭辉永升服务皖赣区域承接的第一个消防系统物业服务项目，也是旭辉永升服务拓展政企服务领域的最新案例。
据悉，仅在2022年上半年，旭辉永升服务就先后承接芜湖智慧城市协同创新中心、芜湖市科技馆等物业服务，伴随持续拓展的城市服务空间、持续拓宽的服务边界，业务内容从“传统四保”到物业、康养、设施设备检测、租售等多元化、个性化服务。
进一步梳理可发现，不仅仅是旭辉永升服务，近年以来，不少上市物企竞相拓展非住宅业态。
克而瑞监测数据显示，6月，物业市场第三方拓展规模前三的业态仍是住宅、办公、学校，其中住宅项目占比28.7%，办公项目占比28.6%，学校项目位于第三位，占比22.3%，产业园项目占比首次超过10%。
“头部企业多业态拓展成绩优异。多业态拓展是当前行业的主要趋势，不同业态的拓展竞争激烈，头部企业在各业态的拓展上竞争优势明显。”克而瑞对此表示道。
不过值得注意的是，在物企巨头角逐的非住宅业态中，城市服务领域正“异军突起”。
如以定位“城市大管家”的世茂服务为例，其2021年年报数据显示，在城市服务领域录得收入8.55亿元，据悉，其已在全国拓展了宿迁市宿城区、哈尔滨市阿城区等15个样板城市。最新信息显示，6月8日，世茂服务旗下公司与哈尔滨市阿城区城市管理局举行阿城区智慧停车建设运营项目签约仪式，“深入城市服务合作，将负责建设运营智慧停车项目”。
“城市服务是近几年物业管理行业的新赛道，越来越多的物业服务企业争相布局，从目前所涉及的具体业务类型上看，城市环卫是最容易切入的，与物业管理服务的固有服务属性比较接近。”中指物业研究如此认为。
“现在物企都不再将自身定位成物业公司，都是叫综合性服务商。”汤晓晨认为，物企经过多年发展，在城市精细化管理、政策鼓励等多因素“催化”下，“能够在城市服务领域提供额外价值，能够帮助解决很多令政府头疼的问题”，汤晓晨同时表示，物企竞逐的城市服务领域目前仍处于起步状态，但市场前景广阔。
