本报记者郭阳琛张家振上海报道

    随着2022年房地产行业竞争格局进入“下半场”，房企也正在新的发展周期里求解转型与发展之道。

    7月19日，上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤地产”，06900.HK）发布公告称，2022年到期的优先票据交换要约已完成；交换代价包括发行约2.1亿美元的新票据，以及发行约1256.47万美元的新票据作为资本化利息，合计约2.23亿美元。

    《中国经营报》记者注意到，除了房企积极推盘、加速回笼资金、积极探索转型发展新路径外，浙江省和河南省等地也相继成立房地产纾困基金，以确保问题项目顺利完工，落实“保交付、保民生、保稳定”要求，进一步促进房地产市场持续平稳健康发展。

    中泰证券研报分析认为，随着抑制房企推盘的不利因素逐渐消除，房地产政策持续宽松，供需两端共同改善将逐步驱动房地产市场复苏。“具备拿地与推盘能力的龙头房企及区域性房企，将受益于竞争格局与土地市场改善，实现销售规模与经营质量的双重反转。”

    稳健房企积极拓储

    我们将充分发挥核心竞争力，让企业在行业中继续领跑。

    在今年前两轮集中供地中，杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团”，002244.SZ）“一鸣惊人”，成为杭州市土拍市场中的一抹亮色。

    据了解，今年6月底，滨江集团在杭州市第二轮集中供地中斥资224.62亿元摘得12宗地块，其中包括云城、钱江新城二期和北部新城等多个热门片区的核心地块。而在杭州市今年首轮集中供地中，滨江集团也是最大赢家，以总价184.35亿元斩获了11宗地块。

    “未来5～10年是滨江集团最好的发展时期，也是我本人综合能力最强的时期，我们将充分发挥核心竞争力，让企业在行业中继续领跑。”对于公司发展前景，滨江集团董事长戚金兴充满信心。

    不过，和滨江集团等稳健房企积极逆势拓储不同，在多地集中供地中民营房企出手拿地的频率明显降低，在告别“跑马圈地”模式的同时积极寻求稳健发展。

    以苏州市为例，在今年第二轮集中供地中，17宗商品住宅用地共揽金270.04亿元，其中仅有3宗地块溢价成交。此外，在最终成交的17宗地块中，仅有2宗地块由民营房企摘得，其余地块的买家均为苏州当地国资企业。

    中指研究院研报指出，2022年上半年，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，各地土地供应的力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，供地面积和成交面积同比分别下降了44.3%和55.6%。

    “无论在拿地规模以及销售规模，还是在新增土地的盈利质量方面，地方国有企业以及全国性龙头房企将持续受益于房地产行业变化。”中泰证券研报指出，在风险房企出清的过程中，低负债、慢周转的房企凭借信用地位的提升以及较低的杠杆水平，有望在土地市场中不断获取出险房企丢失的市场份额。

    中泰证券研报也分析认为，从中长期经营质量来看，风险房企在土地市场出清的过程并非短暂，在债务到期以及持续的交付压力下，即使销售复苏，风险房企难以通过销售回款再次增加拿地支出。“对于土地市场，需求方的拍地房企数量下降，预计将持续带来土地盈利质量的提升。”

    “今年下半年，土地市场应该会回暖一些。”中国房地产数据研究院院长陈晟也表示，“当然，以滨江集团为代表的区域深耕型民企金融稳定性强，也将延续在土地市场中的强势表现。”

    以时间换空间

    各地也正通过设立并购资金和纾困基金等方式，助推房企平稳健康发展。

    据了解，为寻求稳健发展，部分房企选择以交换要约、债务展期等方式以时间换空间，以降低到期债务压力。

    以融信（福建）投资集团有限公司（以下简称“融信集团”）为例，7月5日，公司发布公告称，日前召开了“19融信01”和“19融信02”持有人会议审议并通过了展期议案。

    融信集团方面表示，公司及其实际控制人承诺对本期债券不逃废债，在出现预计不能按期偿付本期债券本息或者到期未能按期偿付本期债券本息时，应及时制定合理的偿债计划和方案供债券持有人审议，并严格落实和执行偿债方案。

    “希望债权人给一定的缓冲时间去解决目前的资金问题。”7月10日，融信集团旗下港股上市平台融信中国控股有限公司（03301.HK）也发布公告称，拟聘请外部顾问与境外债权人共同探讨各种可行方案，寻求相关债务的整体解决方案，公司亦将保持项目稳定运营以及销售和回款力度，从而尽最大努力保护所有利益相关方的利益。

    与此同时，各地也正通过设立并购资金和纾困基金等方式，助推房企平稳健康发展。

    华创证券研报分析认为，当房企自有资金、外部融资接近枯竭时，短期筹钱的方式主要依靠收并购、保交楼和促销售三种渠道。若市场化手段走向穷尽，地方政府纾困基金、金融稳定保障基金等后备资金可弥补剩余资金缺口。

    6月7日，浙江省房协与浙商资产达成合作协议，共同发起设立“并购重整合伙企业（有限合伙）”，初步成立了100亿规模的“并购重组专项资金”，推动危困房企项目并购重组，化解房地产行业金融风险，确保问题项目顺利完工。

    浙商资产党委副书记、董事、总经理李伟达表示，浙商资产纾困房地产企业有丰富的经验和方式工具箱，尤其用相对灵活的基金工具来市场化地解决房地产的困境问题是一个有效的手段。

    无独有偶，7月19日，河南郑州地产集团有限公司董事长万永生一行到访河南资产管理有限公司。双方一致表示，将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

    “当下，AMC（资产管理公司）逆周期出手恰逢其时。”华创证券研报表示，五大全国AMC和59家地方AMC是纾困主力，预计可筹集2000亿元。其中，全国AMC可筹1300亿～1500亿元，地方AMC可筹300亿～500亿元。此外，其他企业（如引入城投、地方国企战投等）收并购历史规模占约三成，不排除个别地区、个别案例金额较大。

    寻找转型发展“新窗口”

    依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，促进房地产行业良性循环和健康发展。

    在各地房地产政策不断优化调整的过程中，房企也积极抢抓市场回暖机遇，加大推盘力度，快速回笼资金。

    融信集团官网信息显示，自2022年开局以来，公司不断在营销、产品和服务三端齐发力，积极提升自身造血能力，在杭州、福州、天津和郑州等地的项目迎来热销。

    “进入6月，伴随多地疫情的缓解及市场的逐步复苏，公司在此关键时间点加紧货量供应，将有效助力业绩提升。”融信集团方面表示，公司将积极把握市场窗口期，在多地陆续推出新品，以快速抢占市场回暖先机，全力冲刺年中业绩。

    此外，在房地产市场和业绩不断分化之时，部分房企也正积极应变，寻找转型发展“新窗口”。

    证监会、国资委和全国工商联此前联合发布的《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》也指出，将依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，促进房地产行业良性循环和健康发展。

    旭辉集团股份有限公司（00884.HK）副总裁兼首席数字官徐斌表示，未来只有在管理上建立新的竞争力才能在行业里面生存，因为行业的利润率很低了，不能再按照传统的方式继续往前走。

    “房企需要真正应用好数字化转型，不单只是做一些数字化的方案和数字化的工具，更多的是要通过数字化的思维再造企业、再造流程。”徐斌表示。

    此外，部分房企也正通过“做减法”、归核聚焦的方式促进转型发展。在业内人士看来，那些只注重规模、粗放型发展的房企则将面临更大的资金和生存压力。“在变革阵痛中，房企要学会从严重依赖资源模式向管理提质增效模式转型，从而找到持续盈利的方法，走出适宜而稳定的发展路径。”

    江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”，000961.SZ）此前也发布公告称，公司收到控股股东中南控股集团有限公司（以下简称“中南控股”）通知，中南控股与华融资产等4家国企共同签署了支持公司转型发展战略合作协议，有关支持项目总规模不超过50亿元，针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。

    “像中南建设这样引入国资的方式，确实是保护自身现金流的一种方法。”在陈晟看来，目前，出险房企需要通过多渠道获得来自金融端和地方政府的支持。同时，还要提振购房者信心，在融资和交付方面引入保险机制，让他们敢于出手购买房产，从而促进资金加快回流，保证企业经营安全。