囊中江湖
文/毕舸
作者为财经评论员
让公摊面积从信息黑箱走向信息透明，充分保障购房者的知情权和监督权，采取更加公正、更能推动商品房市场规范化发展的管理举措，厘清公摊面积涉及各方的责权利边界，并在条件成熟时全面推行按室内面积计算的新发展模式，理应成为我国房地产发展的方向所在。
公摊面积，一个如今人们常见却似乎总是说不清楚的名词，也是我国商品房市场最令人诟病的问题之一。据媒体近日报道，山东省青岛市一位市民购买了110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……这也让“公摊面积是否合理”再度成为社会热议话题。
一个被公认的事实是，公摊面积并非国际惯例，而是由我国香港首创、后续引入内地的概念。原建设部1995年制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下简称“《规则》”）规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
该《规则》同时指出，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
在原建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》中，明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
由此，公摊面积这一概念正式被相关部门所认可，也成为商品房销售的主流模式。
然而，相关规定虽然确认了公摊面积这一公共面积成本分摊模式，却仍然存在诸多模糊之处。公摊面积作为纯粹的成本由购房者分摊，但其中部分公摊面积所承载的功能，却不仅仅是为业主服务，同时也为物业公司提供了创收渠道，比如电梯广告、部分小区公共用房和建筑用房如棋牌室等并非免费，而是要收费，如此就造成了公摊面积成本与收益主体的分离。
而物业公司要求业主缴纳的物业费，一般是按照建筑面积收取，这也让购房时已经为公摊面积买单的业主感到困惑，认为属于双重收费。
此外，不少开发商还变相将规定之外的部分公用面积纳入公摊面积。据媒体报道，长沙市开福区佳阳悦景馨都小区210个地面规划停车位所有权被当地法院一审判决归开发商所有，但业主委员会提供的证据表明，开发商实际上在开盘销售时将这部分停车位作为公摊面积，已经纳入到商品房总价之中，最终长沙市中级人民法院维护了业主的应享权利，驳回开发商将停车位所有权占为己有的要求。
由此可以看出，在实际执行过程中，部分开发商通过各种方式，将规定标准之外的公用面积纳入商品房公摊面积，造成公摊面积计算方式的混乱，加重了购房者负担，也导致了后续各类矛盾。
这也就不难让人理解，取消公摊面积的各界呼声不断。今年两会期间，政协委员洪洋指出，没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积，而百姓却为它承担了高额费用。物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？ 为此，洪洋委员建议，国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。
当然，短时间内彻底取消公摊面积难度较大，这涉及房地产交易及持有各方利益的重新调整，有专家认为“取消公摊面积，只不过让开发商换了一种计价方式，羊毛还是出在羊身上”，这也会一定程度上加大有关部门的管理成本，如商品房产权证一直以来所标注的产权面积为建筑面积，一旦去掉公摊面积，该如何加以调整，就成为一个难题。
不过，公众仍然希望，围绕公摊面积的改革应当进行，包括公摊面积的范围、比例、算法和处置，相关信息须公开透明。开发商必须在商品房销售过程中，清楚标明公摊面积的组成结构，并且由房管部门审核，确保其公摊面积不超出规定的标准，对试图混淆概念、侵占购房者权益的做法予以严惩，减少开发商的牟利冲动。对于公摊面积的后续维护费用，如物业费等计算，对其不合理部分予以改革，而公摊面积所产生的收益分享，则要赋权于业主，不能让其成为物业公司或者开发商的小金库。
还必须指出的是，我国重庆早已在多年前取消了公摊面积，那么这一地区试点到目前取得了哪些成功经验，是否可为其他地区所借鉴，也应成为有关部门改革所须考量的重点。
让公摊面积从信息黑箱走向信息透明，充分保障购房者的知情权和监督权，采取更加公正、更能推动商品房市场规范化发展的管理举措，厘清公摊面积涉及各方的责权利边界，并在条件成熟时全面推行按室内面积计算的新发展模式，理应成为我国房地产发展的方向所在。
