本报记者陈雪波卢志坤北京报道
9月1日，《北京市住房租赁条例》正式实施；9月2日，郑州市房屋租赁平台上线“住房租赁资金监管功能”。近年来，随着大量新市民、新青年进入城市，租赁市场的需求也呈现出不断扩大的趋势，政策层面对租赁住房市场的管理日趋严格。
有机构研究报告显示，90%的大学毕业生需要通过租房来解决居住问题。戴德梁行今年6月发布的《中国住房租赁市场报告》表明，居住观念的转变扩大了租赁住房的需求，存量物业也得到盘活，但非居改租等途径依然面临诸多困境。
今年年初，住建部表示将在“十四五”期间新增650万套（间）保障性租赁住房以缓解新市民、新青年的住房困难。戴德梁行研究院首席政策分析专家、北区研究部主管魏东告诉《中国经营报》记者，近年来国家对住房租赁市场的支持政策越来越明显，各地也积极响应，全国租赁住房供给也不断加大，在暴露出一些管理及交易活动的问题后，相应的规范性条例和政策也正在陆续出台。
规范化规模化
今年的住房租赁市场政策主要加大了住房租赁资金监管力度，保障租房市场租金安全。
《北京市住房租赁条例》对住房租赁企业、房地产经纪机构、个人转租住房等作出了详细限定，并且明确提出进行资金监管。同时，在住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市政府可以采取干预措施，稳定租金水平。
不少人对两年前的长租公寓资金链风波记忆犹新，彼时，“高进低出”“长租短付”“租金贷”屡见不鲜，高杠杆之下，不少分散式长租公寓公司在风险暴露后卷款跑路。
随后，中央出台了严格的长租房监管政策。2021年4月，住建部、国家发改委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管。同时严厉禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平，且住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。
本次郑州的“住房租赁资金监管功能”，同样要求住房租赁企业应在该市范围内，选择一家已与郑州市房屋租赁信息服务与监管平台对接的银行，设立全市唯一的住房租赁资金监管专用账户，并签订全市统一的资金监管协议。
魏东回顾近期政策总结称，今年的住房租赁市场政策主要加大了住房租赁资金监管力度，保障租房市场租金安全。同时，对于规范住房租赁市场各个流程及保障各方利益方面也有了更为明确的标准。
规范化之后，一批全国性的规模化长租房品牌持续扩张。比如，万科泊寓在今年上半年新获取10个项目，房间数9674间，累计开业16.95万间；龙湖冠寓在今年上半年新增房间5000间，累计达到11.1万间。此外，魔方公寓、世联红璞和城家公寓等品牌也在快速成长。另一方面，国企也利用自身资源优势入局租赁住房并快速扩张，招商蛇口“壹”系列、华润置地有巢、保利公寓等，为租赁市场发展注入了强心剂。国企的长租公寓大部分的管理规模在5万间以下，稳健风格明显。
供给改革
伴随需求方面的改变，租赁住房供给也进行了改革。
如今，作为中国住房租赁市场的关键组成部分，政策性租赁住房的发展重点从对困难群众的兜底式保障走向了对城市发展奋斗的新市民和青年们的住房保障。
“新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”国务院办公厅去年6月印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确，保障性租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分，重在解决大城市新市民、青年人等群体住房困难问题。
伴随需求方面的改变，租赁住房供给也进行了改革。利用集体建设用地建设租赁住房成为扩大租赁住房规模的途径之一，2022年初，国务院发文允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。如此一来，不仅增加了租赁住房的土地来源，也优化了集体土地配置。
同时，“非居改保”“商改租”已经在多城落地。非居改保审批流程的简化、在用作保障房期间无须补缴地价的优势降低了建设成本，此外还有资金补助、税收优惠和享受民水民电的价格等扶持政策。但戴德梁行报告指出，商办类存量用房诸多方面的建设标准与住宅物业不同，涉及实操层面推进难度较大，整体来说目前市场对“商改租”的积极性较低。
2022年5月，长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，鼓励个人住房盘活用作租赁住房，创新性地由政府主导激励个人将存量闲置房源纳入长沙市住房租赁监管服务平台用作租赁住房以扩大市场供应。而在成都，房屋所有者自愿将自有存量住房纳入保障性租赁住房规范管理的，也可相应增加购买住房的资格。
在戴德梁行北京估价及顾问服务部经理刘言看来，保障性租赁住房作为我国住房保障体系的主要一环，直接影响着整个租赁住房市场，受到国家的高度重视。“十四五”期间，我国40个主要城市计划新增供应保租房650万套。但保租房高速发展的同时，主要参与方也在资金端面临着严峻的挑战。
而保租房公募REITs的落地可以有效解决资产退出这一难题。保租房公募REITs的核心就是为保租房项目提供了一个合规的退出渠道，进而盘活存量的租赁住房资产，通过公募REITs上市将筹集到的资金再次投入到保租房的建设中，达到“1+1>2”的效果，从而形成存量资产和新增投资的良性循环。
可喜的是，这一资金通道已经被打开。今年8月，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT首批3只保障性租赁住房公募REITs正式发售。根据相关规定，通过公募REITs回收的资金只能用于保租房建设，从而形成增量正循环，有助于增加租赁住房的有效供给，平抑租金与房价。
再推租购同权
“‘租购同权’的推进能够缓解刚毕业的年轻人的压力，帮助其实现刚性居住需求的满足。”
戴德梁行报告指出，随着年轻一代对居住生活品质要求的提升，“背负房贷”的住房消费观念被逐渐改变，相对于购置房产，租房不仅减少了大额的首付支出，热点城市的租金还往往低于月供，对应的机会成本不仅可以用于提高生活品质，还可用于其他投资品，保持资金的流动性。与消费观念改变相伴随的，是对“租购同权”的呼吁。
“租购同权”是指居民享受基本公共服务的各项权利。最早始于2017年7月17日广州市政府发布的《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，明确赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，保障“租购同权”。
在今年的全国两会上，全国人大代表、58同城CEO姚劲波即提出，在中央“租购并举”的顶层设计和“房住不炒”的总基调下，“租购同权”政策已经具备重要的落地推广的前提条件。应该确保购房者和租房者享受同等的权利，逐渐推进租赁的基本公共服务均等化。
“‘租购同权’的推进能够缓解刚毕业的年轻人的压力，帮助其实现刚性居住需求的满足。”魏东表示，这个举措也有利于实现社会公共服务的均等化，保障租房弱势群体在合同范围内合理地使用和占有住房权利，如受教育、医疗卫生及就业等方面的利益。近年来越来越多城市积极推进“租购同权”，这将有利于房地产市场“房住不炒”概念的落实，帮助房地产市场健康发展。
今年8月，国家卫生健康委等17部门印发《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，明确指出要在强化住房、税收等支持措施层面，加快完善住房保障体系，精准实施购房租房倾斜政策。
此前已经有城市赋予了租房者更多的权利。如7月19日，青岛市住房和城乡建设局公布的《青岛市“十四五”保障性租赁住房发展规划》公开征求意见中提到，租房者可凭《青岛市房屋租赁合同备案证明》等相关证明材料，申请享受租房落户、公积金提取、子女就近入学、就业保障、基本医疗及公共卫生等便民服务。同时，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的，用水、用电、用气、用暖价格可按照居民标准执行。
不过，魏东也提醒，“租购同权”仍处于起步阶段，各地政策大多较为宏观，对具体“同权”的内容和范围不够细化和明确。同时，大城市由于人口众多，教育、医疗、社会公共设施等资源仍然紧缺。因此“租购同权”的实现是一个综合性的问题，随着住房租赁市场不断的规范化、社会公共设施与资源的不断完善，“租购同权”才能得到快速推进。
