本报记者郝亚娟张荣旺上海北京报道

    为促进房地产市场稳定发展，监管持续加大对房地产行业的支持力度。日前，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融十六条”）。

    业内人士指出，“金融十六条”对当前房地产行业存在的痛点问题给出强有力的政策支持，也因此备受关注。据报道，多家银行举行内部会议，讨论进一步加大房地产信贷投放力度，提供开发贷、过桥贷款等金融服务。同时，加大房地产企业并购的贷款或发债融资支持。

    中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成撰文指出，随着此次政策推动房企经营恢复以及个人住房贷款风险化解，金融机构面临的真实风险也将逐渐消退，最终平稳度过房地产行业调整期。

    供需两端齐发力

    今年以来，地产稳增长政策的特征在于双管齐下，需求和供给两端均进行大规模的放松。

    据悉，“金融十六条”围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等作出要求。

    植信投资研究院资深研究员马泓向《中国经营报》记者分析，“金融十六条”涉及了短期和中长期的政策，这些政策让房地产市场吃了一颗“定心丸”。具体而言，一是保持房地产融资平稳有序。与之前政策相比，新的变化在于对部分开发贷、信托贷款等存量融资予以合理展期。近期已经看到房企融资边际出现明显改观，预计未来一个阶段房企资金来源状况将持续向好。

    二是积极做好“保交楼”金融服务，明确这部分资金支持主要由政策性银行提供。自8月中下旬以来，多部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式救“烂尾楼”，全国商品房竣工和施工面积在此后的两个月出现明显改观，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善空间。

    三是积极配合做好受困房企风险处置，主要聚焦在商业银行、资产管理公司等金融机构合理运用并购贷款及其他不良资产处置方式，有效有序化解风险，推动加快资产处置节奏。

    四是加大住房租赁金融支持

    力度。此前央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。党的二十大报告提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。

    中信建投方面指出，“金融十六条”的出台是地产政策正式转向的最后一步，也是下一个阶段地产企稳复苏的第一步。今年以来，地产稳增长政策的特征在于双管齐下，需求和供给两端均进行大规模的放松。需求端方面，今年两会之后启动了密集的“因城施策”购房政策，全国近300个城市放松了“限贷、限售、限购、限价”的购房限制；供给端方面，在年中“保交楼”政策的要求下，对房企项目端给予政策和资金的大力倾斜，鼓励地方国企、银行和地产企业三方共同参与保交楼，对稳定居民和市场信心起到关键作用。

    值得注意的是，“金融十六条”提出支持各地在全国政策基础上“因城施策”，实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，该规定相比9月的《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容，后续类似“-30个基点”的地方操作或增加，二套房贷或也存在下调的空间。

    拓宽金融支持渠道

    “金融十六条”提出积极探索市场化支持方式，这进一步拓宽了支持“保交楼”的路径，更大限度激活市场活力。

    记者注意到，在“金融十六条”之前，相关部门已出台多条举措改善房企融资环境。例如，中国银行间市场交易商协会11月8日发布《“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力》提到，在人民银行的支持和指导下，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

    与此同时，银行涉房贷款投放不断加快。中金公司研报指出，“保交楼”导向下，银行对公房地产贷款支持力度增强。今年第三季度，银行开发贷余额同比增长2.2%，抵押补充贷款（PSL）连续两个月净增超过千亿元，可能与“保交楼”相关信贷支持有关。此外，房地产融资供给端政策持续加码，继8月央行推出2000亿元政策行“保交楼”专项贷款后，9月以来国有大行和股份行相继提高房地产行业融资支持力度，预计对公房地产融资有望逐渐继续改善。

    从实际调整来看，盛松成撰文表示，自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，“金融十六条”政策力度最大、措施最为具体。一是金融政策支持对象范围广，涵盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求；二是金融政策支持的融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资；三是金融政策工具多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。

    盛松成认为，“金融十六条”出台后，优质房企的融资需求将保持稳定，受困房企的风险处置出清将加快，这均有利于企业经营逐渐企稳，避免房地产持续萎缩拖累经济增长。从金融机构角度看，允许贷款合理展期和不调整贷款风险分类，可在短期内避免银行不良贷款规模明显上升，贷款集中度管理政策优化给予银行更多调整时间，这都有助于金融机构稳健经营。

    明源地产研究院撰文指出，“金融十六条”提出积极探索市场化支持方式，对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。这意味着，除了直接支持专项贷款和提供配套金融支持外，还鼓励金融机构对进入司法重整的项目，自负盈亏进行项目复工。这进一步拓宽了支持“保交楼”的路径，不再局限于政府或金融机构输血，而是更大限度激活市场活力，使整个系统良性运行。