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本报记者杨井鑫北京报道
日前，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
据《中国经营报》记者了解，由于各地对预售资金监管的政策差异，通过银行保函置换预售监管资金的做法，此前已在部分地区试行。从市场来看，受限于政策层面未明确放开，此前银行该项业务规模很小，仅部分中小银行有尝试。但是，该项业务在房地产企业的需求很大。
业内人士预测，政策明晰后不少银行将跟进，而业务的推动会不断提速。
置换监管资金纾困
伴随着监管防风险政策的推进，各地对房地产企业的预售账户资金监管越来越严。
去年以来，多地纷纷加大对商业品房预售资金的监管力度，并在账户的透明度上进一步下功夫。广州、西安、武汉等36个城市陆续出台相应政策，其核心是老百姓的购房款应该直接存入相应的商品房预售资金监管子账户，房地产开发企业不得以任何形式私自截留或挪用。
在此背景下，预售资金可提取比例降低、提取难度加大。今年2月初，正荣地产对外解释房地产企业资金困局时提到，该企业可用的预售资金占到总资金的5%左右，受限比例高达95%。
相关统计显示，截至上半年末，在已披露的41家房地产企业中，受限资金占到了总资金的29%，并且在迅速提升。部分企业的受限资金占比甚至超过70%。一个形象的表述是，一些房地产企业的账面上趴着几百亿元的资金，而大部分处于被监管状态，不能用于还贷，而企业也贷不到款。
根据银保监会网站消息，《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》的发布，是为了支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。
按照监管要求，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。
同时，监管对于保函可置换金额有明确的限制，即置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
银保监会相关负责人表示，监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。
此外，对参与该项业务的银行资质亦有相应要求。具体包括：监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行，不得开展保函置换预售监管资金业务；商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金；企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
市场需求较高
“由于地方的政策不同，对于预售监管账户的资金提取也有不同要求。”一家中小银行相关负责人向记者透露，按照当地的监管要求，在有银行保函或者保险履约险的情况下，房地产企业能够提取到部分预售监管账户资金。
中国仲裁法学研究会金融仲裁专业委员会主任卜祥瑞发文称，保函置换预售监管资金业务的本质，是商业银行对房地产企业提供信用支持，银行应择优选择房地产企业规范开展保函置换预售监管资金业务。
该负责人表示，市场需求很大，但是银行做的规模有限，还是担心风险。一旦银行出具了保函，相当于承担了相应的风险。有的银行会引入国有担保公司、保险公司等一些机构来分担这些风险。
“因为该项业务不用银行出资金，对中小银行来说积极性更高，不用考虑资金成本，相当于类信贷业务，但房地产企业通过保函提取资金的成本实际也不低。”该负责人指出。
在监管政策明确之后，国有大行在该类业务上的优势或将体现出来。
一家国有大行浙江分行信贷部人士告诉记者，国有大行该类业务在江浙地区做得不多，最主要的顾虑是政策上并没有明确。同时，业务的流程要走授信流程，而房地产企业的授信是实行名单制管理，上报总行审批难度也很大。而政策明确之后，银行内部已经要求加强对优质房地产企业和优质项目提供支持，而关于预售监管资金的提取也会成为接洽的内容之一。总体来看，市场需求较高，这类业务推进起来难度不大。
银保监会相关负责人指出，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业，保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全，垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
