本报记者方超石英婧上海报道
在党的二十大再次强调“租购并举”的大背景下，长租公寓行业正迎来新“变局”。
日前，华夏基金华润有巢租赁住房REIT（以下简称“华润有巢RE-IT”）正式获得证监会发行批文，而此前由北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团发布的首批3只保障性租赁住房REITs在沪深交易所同步上市交易，近日备受市场关注的“金融16条”亦强调，“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。
《中国经营报》记者注意到，在租赁住房市场“投融管退”资金闭环已被打通的大背景下，长租公寓行业的玩家选择持续加码，如微领地CEO周君强表示，“我们的三年目标是规模能做到10万间”。
“未来，预计租购并举的住房制度建设将全面提速，政府将大力推动住房租赁市场发展，进一步完善住房体系。”仲量联行同时认为，随着政策红利继续释放，住房租赁需求的稳定及逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，长租公寓赛道将持续引发市场关注。
打通“投融管退”闭环
近日，住房租赁市场出现的诸多新变化引发市场持续关注。
多单保租房公募REITs成功上市、百亿级住房租赁基金落地……近日，住房租赁市场出现的诸多新变化引发市场持续关注。
11月8日，全国首个住房租赁基金正式成立。当天，中国建设银行宣布成立建信住房租赁基金（有限合伙）和建信住房租赁私募基金管理有限公司，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地相关主体签署子基金意向协议，以及首批十余个项目收购协议。据悉，“租赁基金”总规模300亿元。
“建行住房租赁基金的落地，是住房租赁和房地产发展新模式的积极探索，也是落实‘多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度’的重要举措。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示。
徐跃进同时认为，通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出，建行依托自身的金融实力和建信住房在长租公寓领域的运营经验，打造了一个完整的商业闭环。
而在建行300亿元住房租赁基金落地之前，多单保租房公募RE-ITs的上市，让住房租赁领域的金融创新持续引发外界关注。
不仅如此，11月1日，华润置地携手中信证券、华夏基金，以旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司作为发行人的华润有巢REIT正式获批，使得华润置地成为首家涉足租赁住房REIT市场的典型房企。
“从这4单产品来看，投资人对保租房公募REITs的关注度和认可度普遍较高。首批3单产品网下机构认购倍数均超过100倍，而华润有巢REIT更是刷新目前所有公募REITs网下询价倍数纪录，高达213倍。”戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝近日如此解读。
在市场看来，保租房公募RE-ITs的持续落地，意味着长租公寓“投融管退”资金闭环被正式打通，仲量联行也认为，“长租公寓市场‘投融管退’闭环迎来新突破”。
各路玩家激战正酣
今年前三季度长租公寓开业规模正持续增长。
在“投融管退”资金闭环打通的大背景下，长租公寓赛道激战正酣。
“我们的三年目标是规模能做到10万间。”周君强近日表示，“对微领地而言，上市可能还需要一个较长的时间准备，我们现在要做的是拿到更多的项目、做好已拿的项目，服务好租户，先执行好三年规划。”
在喊出三年10万间目标的背后，微领地的几度转型之旅也受到外界关注。
相关信息显示，微领地于2011年创立于上海，三年后打造了租赁市场上首个重资产租赁大社区产品——微领地中环沪太路社区，从其拿地、建设、出租到运营历时3年，项目房源量突破1800间，常年出租率保持在95%以上。
但颇有意思的是，选择重资产入局的微领地，此后却踏上了中资产包租模式之路，近年来又再度“回归”重资产模式，几度转轨，原因何在？
“秉承着每个项目都要盈利的理念，2020年公司也如期实现了盈利，当时基础设施的资产证券化政策已经落地了，资产管理的闭环打通，长租公寓步入下一个赛道。所以，微领地在2020年底回归重资产。”周君强如此表示。
无独有偶，雅诗阁近日也发声“加码发展在华长租公寓业务”。
据报道，雅诗阁中国董事总经理陈志商日前表示，伴随租购并举的住房制度建设全面提速，住房租赁需求的稳定将逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，长租公寓市场前景广阔。
陈志商在受访时表示，雅诗阁坚持原定战略目标，于2023年实现全球物业规模达到16万套，在华拥有/管理6万套单元。其中，全球物业规模有望在今年达成，其同时表示，未来雅诗阁将持续发力长租公寓市场赛道，加码发展在华长租公寓业务。
进一步梳理可发现，在政策支持等多重因素之下，今年前三季度长租公寓开业规模正持续增长。
来自克而瑞租售的数据显示，2022年第三季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模90.82万间，同比增长23.76%，环比增长3.18%，开业规模持续增长，相较于上一季度增速有所加快。进入第三季度，各地疫情防控形势逐渐好转，头部租赁企业开店动作不断，整体开业增速有所加快。
保障性租赁住房再扩容
2022年是我国保障性租赁住房发展的关键一年。
值得注意的是，在“租购并举”政策背景下，随着保障性租赁住房进一步扩容，长租公寓“纳保”（纳入当地保障性租赁住房）现象正在显著增加。
“2022年是我国保障性租赁住房发展的关键一年”，ICCRA发布的《中国住房租赁市场三季度报告》显示，从去年提出“保障性租赁住房”概念以来，截至2022年三季度末，全国已开业房间规模中约有10.7%纳入当地保障性租赁住房（环比上涨了3.8个百分点），规模合计为100450套（间），比二季度增加了38431套（间）。其中，“纳保比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占总规模的31.3%”。
记者获悉，不少房企旗下长租公寓纷纷纳保，万科泊寓方面此前回复表示，其“响应国家政策号召，多渠道、多方式参与保障性租赁住房建设和运营”。
截至2022年7月31日，泊寓在北京、深圳、厦门、天津、佛山、长沙、武汉、成都等8个城市正式纳保50个项目、超4万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中。
“随着住房保障体系的日趋完善，龙湖冠寓也积极布局保障性租赁住房，更好保障群体的基本住房需求。”龙湖方面此前回复记者称，截至目前，已有龙湖冠寓长沙金融中心店、龙湖冠寓武汉新壹城店、龙湖冠寓合肥创富工坊二店、龙湖冠寓天津南开王顶堤店等多个保障性租赁住房项目落地并开业。
对此，克而瑞研究中心就直言，“那些无法认定保障性租赁住房、净现金分派率过低或不满足其他上市条件的项目暂时还无法进入保租房公募REITs这条新赛道。”
如在两个项目成功“纳保”后，旭辉瓴寓方面就表示，“未来，还将有1万套开业房源申请纳入保障性租赁住房体系”“持续投身于全国保障性租赁住房建设，助力保障性租赁住房在长租市场实现快速发展，为城市新市民、青年人带来多元化的租房选择和更舒适的租住体验”。
