本报记者罗辑北京报道
“保交楼、保民生、保稳定”的首要目标之下，房地产纾困正不断推进。
日前，央行与银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中，就积极配合做好受困房地产企业风险处置问题提出，鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称“资产管理公司”，简称“AMC”）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。
近日，《中国经营报》记者从多家AMC相关人士处获悉，目前头部AMC正充分运用金融工具全力助推房地产企业风险化解、支持房地产市场平稳健康发展。
据记者不完全统计，截至10月末，中国华融、中国东方、中国信达三大头部AMC机构正在推动中的，以及已落地的房企纾困项目合计或超65个，带动超1500亿元项目复工复产。
运用“特色金融工具箱”
头部AMC的“驰援”为受困房企的风险项目盘活、风险出清提供了大量“工具包”。
“AMC在地产类不良资产风险化解和处置方面具有相对丰富的经验和市场运作优势。”惠誉博华金融机构部副总监彭立对《中国经营报》记者提及，在政策的支持下，AMC参与度进一步提升，纾困手段持续创新和充实。
截至10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个。“预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿，并保障22548套商品房按期交付，带动256.89亿元项目复工复产。”据中国华融相关人士介绍，目前中国华融进一步与相关企业签署了纾困重组框架协议，围绕“保交楼、保民生、保稳定”开展深度合作。
与此同时，中国东方相关人士也提及，截至10月末，中国东方已落地房地产风险化解项目29个，投放金额137.47亿元，推动保障1.98万套房产按期交付，协助解决2.32亿元农民工工资和23.92亿元上游材料供应商欠款支付问题，实现74.7亿元房地产企业理财产品兑付，带动935.79亿元房地产项目复工复产。
此外，根据中国信达公开披露，截至8月末，已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12335套商品房按期交付，实现186户上下游供应商11.75亿元工程款和材料款欠款顺利清偿，解决1.08亿元农民工工资偿付问题，兑付房企公开市场违约债券2.41亿元，带动326.29亿元项目复工复产。
头部AMC的“驰援”为受困房企的风险项目盘活、风险出清提供了大量“工具包”。上述中国华融方面人士提及，在推动受困房企风险项目化解的手段方面，“中国华融主要运用‘债权+股权’‘金融+产业’等特色金融工具箱，对接受困房企纾困需求。对于受困房企，主要是以其重点项目为突破口。通过风险隔离、重组纾困、资源整合、并购出清等方式，推动一批项目落地，围绕化险盘活实现重点地产项目‘点面突破’。”
以自2018年起已基本停工的某“商业+住宅”综合体为例，这一位于长沙市望城经济技术开发区的项目，因资金链断裂等多重不利因素影响，企业经营情况持续恶化，负债规模高达38亿元，项目停工数年，成为当地重点问题项目。
中国华融在2021年介入该项目重组，通过“资产重组+债务重组+管理重构”多元手段，引进新的重组方对项目进行盘活。该项目涉及多方利益诉求，中国华融盯住协调、谈判环节，协同重组方与政府、其他债权人谈判；协调政府同购房者谈判；代表债权人与政府、重组方谈判；协调原股东、重组方与施工方谈判等。同时盯住清理环节，协助重组方对债务人的资产负债进行盘点清理，特别是在账务不全的情况下，配合并参与重组方、中介机构对项目公司资产、负债的清理。
“经过长达一年多的现场办公，目前该项目已全面复工复产，对前期500多户购房者进行保交楼，项目其他区域正在按规划建设中，后续也将陆续对外销售，维护当地经济发展和民生稳定。”上述中国华融方面人士提到。
实际上，凭借AMC机构的特色金融工具箱，问题房企的纾困方案往往都是量身定制的。中国东方方面相关人士也提到，运用投行化思维为出现流动性困难的多家房企提供一揽子纾困救助方案，“通过深化内外部协同，整合政府、企业等各方资源，综合运用多种产品工具和业务模式，有效发挥资产管理公司专业优势。目前，公司重点参与实施了武汉荷叶山庄、深圳岳盟、重庆南恒共益债等多个‘保交楼’民生项目，为积极稳妥防范化解房地产风险，共同推动房企复工复产、资产盘活和项目纾困贡献金融力量。”
助推风险“良性出清”
针对困难房企的资金输血和资产重组是短期内的主要处理手段。
天风证券在研报中提及，引导AMC纾困出险房企底层逻辑仍是希望通过市场化的方式推动地产不良资产的出清。“当前市场化纾困对项目质量要求较高，且大部分优质资产可能已经被市场消化，对于更多资不抵债的项目仍面临重组定价、纾困资金的来源和退出问题。整体来看，地产行业良性出清进展到第二阶段，即在政府部门引导下多方主体合力展开资产的市场化盘活和流动性的恢复，针对困难房企的资金输血和资产重组是短期内的主要处理手段。随着相关压力显现，未来有望加速进入以资不抵债项目的破产重整为标志的第三阶段，不良资产和债务问题有望得到集中暴露和解决，意味着市场将步入真实出清阶段。”
可以看到，在当前房地产市场风险良性出清、“保交楼、保民生、保稳定”阶段，业内人士均对AMC在地产类不良资产风险化解和处置方面的经验和市场运作优势给予了较高关注。彭立提到，“在本轮地产下行周期中，AMC侧重于对‘保交楼’相关项目进行纾困。在政策的支持下，除了传统的债权收购、债务重组、推动债务展期等方式之外，不良资产管理公司参与度进一步提升，纾困手段持续创新和充实。AMC通过参与纾困基金，与地方政府、其他金融机构及央企合作，运用股权和债权等方式撬动更多资金注入房地产公司，并协调各方资源进行资产盘活，推动房产如期交付并解决工资和应付账款的拖欠问题，对房地产行业进行逆周期救助，引导资金进入良性循环。”
天风证券分析师以四大AMC中的中国华融为例提到，“目前AMC作为参与方处置不良资产主要有收购处置、重组业务、债转股、基于不良资产的特殊机遇投资、基于不良资产的房地产开发等多种模式。这些模式能从债务化解、流动性释放、资产盘活等多方面打通房地产行业资金的正向循环，帮助破产企业及投资方共赢，在当前时点将有利于防止风险扩散、抑制销售下滑。”
不过，彭立强调，在积极助力纾困地产的同时，AMC“需要关注的是，AMC过往已有较高的涉房敞口，其自身减值压力和盈利难度已然提升，使得本轮纾困中AMC在项目选择上更加谨慎，与自身房产敞口相关的优质项目将首先得到支持。面对房地产行业较大的流动性缺口，AMC的资金救助较为有限，更多的是起到资源整合和进程推动的作用，政策的支持以及地方政府、房地产公司、其他金融机构的配合在纾困中亦十分重要”。
日前，证监会发布施行支持房地产企业股权融资的五项调整优化措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用等。
同时，地方也在积极行动。12月8日，央行上海总部、上海银保监局会同上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局，组织辖内金融机构、房地产企业召开上海金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展16条措施、调整优化房企股权融资5条措施等，多措并举做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作。据了解，上海证券交易所，3家商业银行、1家证券公司、1家资产管理公司、1家信托公司、5家房地产企业负责人参会。
