文/本报记者夏晨翔

    近期举行的中央经济工作会议明确指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作。

    《中国经营报》记者注意到，2022年，“保交楼”是房地产行业贯穿全年的关键内容，从中央到地方，相关政策举措及配套资金持续落地。

    特别是2022年11月以来，支持房地产市场融资的政策“工具箱”不断扩容，信贷、债券、股权“三箭齐发”，助力房地产市场平稳健康发展。

    “本次中央经济工作会议明确提出‘扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作’，可见‘保交楼’仍然是重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一。2023年，专项借款及配套资金将继续加快落地，‘保交楼’有望取得更多实质性进展，促进房地产市场预期修复。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析指出。

    复工进行时

    “保交楼”专项行动的实施，让福城的业主丁先生又重新燃起了希望。

    位于河南省郑州市中原区西三环旁的 福城项目，曾是郑州市著名的烂尾楼。公开资料显示，该项目是郑州市密垌村改造项目，建设内容包含安置房、商品住宅、公寓等多种业态。

    2015年，丁先生通过内部团购的方式购买了该项目一套住宅，彼时，项目承诺于2018年左右交房。但是时至2020年，项目仍未建成，并进入了停工状态。

    2022年9月，郑州市印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，要求10月6日前，实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并从压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整等多个方面，给出了具体实施意见。

    该文件还特别强调，严禁出现弄虚作假、进行表演式复工或者阶段式象征性复工，一经发现，严肃处理。

    随后，郑州市开始对全市范围内使用“保交楼”专项借款的项目开展全面审计工作，福城项目赫然在列。

    丁先生告诉记者，据其了解，在8月底时，该项目续建主体进行开标，中建七局成功中标。中标后，中建七局的工人、设备便开始陆续入场。根据协议，中建七局将续建 福城（福苑、慧苑、观澜苑）主体未完工程、安装工程和装饰装修、绿化、地面、围墙等工程，工期为自签订合同之日起两年。

    “只要能够复工，保证交房，再等两年也行。”丁先生表示。

    记者注意到，为了纾困房地产行业，推动市场回归健康发展轨道，郑州市在“保交楼”专项行动中打出了一套“组合拳”。

    其中主要包括申请中央专项借款。据了解，目前郑州市首批专项借款项目获批60个，借款总额70亿元已全部到位，涉及“保交楼”套数7万套。第二批专项借款申报项目97个，借款总额140.5亿元，涉及“保交楼”套数7.5万套，已报住建部审核。

    在协调银行配套融资方面，郑州市先后对接15家银行72个分支机构，目前已批复项目12个，筹集资金32.69亿元，已落地5个项目、18.45亿元。

    此外，河南省及郑州市还分别设立了总规模100亿元的地产纾困基金，从问题楼盘项目台账中选取拟收并购项目，达到盘活一个、救活一批的杠杆撬动效应。目前，拟使用纾困基金项目80余个，已落地7个，总投资约33亿元。

    与此同时，郑州市还督促房企通过处置优质资产、盘活有效资产等方式“瘦身自救”，目前已筹集“保交楼”资金130亿元。

    在各项金融政策的共同作用下，郑州市“保交楼”项目实质性复工95%以上，新增建成安置房2426万平方米，15万群众回迁新居。

    统计数据显示，2022年前9个月，郑州市商品房累计销售916万平方米，9月当月商品房销售103万平方米，环比增长24.7%；前9个月，二手房交易面积538万平方米，同比增长2.85%，9月当月二手房交易面积76万平方米，同比增长33.46%。

    “房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。”陈文静分析称。

    陈文静指出，近期核心一二线城市持续优化楼市政策，对当地市场情绪起到了积极带动作用，2023年核心城市限购、限贷、限价等政策或继续优化，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，将为市场释放更多有效购房需求。

    “三箭齐发”

    事实上，自2022年11月以来，房地产市场利好消息不断，中央层面在信贷融资、债券融资、股权融资等方面给予极大的政策扶持，“三箭齐发”为急需纾困的房地产行业打下一针强心剂。

    11月21日，央行提出“保交楼”贷款支持计划，至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。

    11月23日，央行和银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，被称为“金融16条”，要求积极推动金融机构加大对房地产相关合理融资的支持力度。

    随后，国有六大银行迅速行动，率先与万科、绿城中国、龙湖等17家龙头房企签订合作协议，提供房地产开发贷、并购贷、债券投资、保函置换预售监管资金等多元化融资服务，意向性综合授信额度超过1.27万亿元。

    记者了解到，工商银行向12家全国性房企提供意向性融资总额已达6550亿元，邮政储蓄银行向5家房企提供意向性融资总额达到2800亿元。

    11月8日，交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力》。其中提到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），由人民银行再贷款提供资金支持，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

    记者注意到，此类民企债券融资支持工具可以追溯到2018年，不过彼时主要用于解决民营企业，特别是中小微企业融资难、融资贵的问题。而本次面向的主体更多，除此前优质房企外，一些经营稳健的民企和混合所有制房企也被纳入融资“白名单”之列。

    “2018年年底的民营企业座谈会和民企债券融资支持工具推出后，企业融资在2019年出现显著好转，市场信心也得到提振，权益市场迎来拐点。本次央行再次推出‘第二支箭’等一系列政策，一定程度上拓宽了融资主体，助力政策支持的稳健运营房企补充流动性，对扭转房地产市场预期，对房地产市场救助具有标志性意义。”中信证券研究部FICC首席分析师明明分析称。

    2022年11月28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化五项措施支持房地产市场平稳健康发展，放宽了对于并购重组、再融资、境外融资、REITs以及私募股权基金的限制，被业内解读为射出支持房企融资的“第三支箭”。

    记者注意到，自该政策发布后，截至12月23日，已陆续有28家上市公司发布股权融资计划。如碧桂园、新城发展强调募集资金用于偿还“境外债务”，荣盛发展则表示拟将70%募集资金用于成都、长沙和唐山三个与“保交楼、保民生”密切相关的房地产开发项目。

    “‘第三支箭’虽然是针对供给侧，但供给侧和需求侧是相互影响的。融资成本是房价的一个重要构成，股权融资有利于降低供给侧的融资成本，对房价稳定意义重大。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池分析称，提振需求侧，还需要财税、金融等多种“组合拳”的支持。个人房贷利率、首付款应进一步下降，限购政策也应该随着人口、人才政策进行调整。

    赵秀池指出，房企通过股权融资，可以获得更多资金、融资成本更低、资金可使用时间也更长，这些措施可以解决部分企业融资的“燃眉之急”。“三箭齐发”，为楼市注入了新的资金，也相当于打了一针强心剂。

    明明则分析称，2022年确认了房地产的政策底，“三箭齐发”也成为近10年来政策在房地产领域鲜有的放松和激励。政策趋势非常明确，房企融资和居民购房的监管约束、市场化的土地价格和利率水平对于房地产企业而言均较为有利，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。