本报记者吴静卢志坤北京报道

    今年以来，住房租赁行业在金融税收、市场监管、权益保障和供应规划等方面陆续迎来多项支持政策，行业活跃度明显提升。

    政策方向的明晰，使得从业者对行业信心增强。一季度，租赁企业加快拓展步伐，尤其是集中式长租公寓，开业规模持续增长。

    与此同时，为更加有效地促进城市职住平衡，方便新市民通勤，不少城市鼓励通过存量盘活，加大在市区内交通便捷地段的租赁房源供应。相应地，长租房源的供给结构也在发生变化。

    存量供给增加

    在供应结构上，存量盘活正在成为长租房供给的新趋势。

    一季度，建设租赁住房的相关用地供应成交呈现下降的趋势。根据市场机构克而瑞的统计，2021年全国租赁相关用地成交1201万平方米，2022年时下降至444.2万平方米。

    今年一季度，全国租赁住房相关用地在去年四季度的基础上成交继续下降，环比下降28.31%，同比下降79.73%，仅广州、深圳、宁波三个城市有租赁住房相关用地的成交，共计16万平方米。

    据了解，增量供给减少的一个原因是租赁住房相关用地的供应成交区域大多在城市的外围。

    以北京为例，据清华大学建筑学院城市规划系副主任田莉介绍，北京过去几年在利用集体土地作为租赁住房方面有大量供给，但这些集体土地多位于远郊地区，青年人居住、通勤并不方便，因此并不能完全算作“有效供给”。

    另一方面，随着城市发展逐渐由增量向存量阶段转变，城市核心区域、重点功能区以及轨道站点周边的闲置非居住属性建筑，正在成为不少城市改建租赁住房、促进城市租住平衡的重要标的。

    事实上，北京于去年10月发布《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，创新提出了8项支持政策，明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保租房。

    今年3月底，北京公布了2023年度拟供应租赁住房用地信息，共计93个项目，约273公顷，其中超九成用地位于交通便利及重点功能区周边，可提升轮候家庭、新市民、青年人等群体生产生活便利条件，促进职住平衡。

    据了解，在上述拟供应的93个项目中，有42个为存量房源转化项目，较上年增加约27%；折合供应土地面积约84公顷，占今年全部供应面积的30%。

    一位长租运营商表示，今年一季度，其公司在北京回龙观获取的“酒改租”项目正式开业，最终价格超过此前的预期租金。“实际上，北京有很多类似资产可以改造，公司正在加强对不同区域板块的客群研究，以制定产品类型。”

    对于目前很多空置和低效利用的商业、办公等非居住类存量房屋，田莉指出：“如何获取统计数据，如何盘活利用是一个复杂的系统工程，需要一揽子的政策体系。”

    今年年初，广东省发布了《土地要素市场化配置改革行动方案的通知》，提出要通过进一步深化土地要素市场化改革，解决土地要素流转机制问题，增大存量土地利用率，贴合国家盘活存量资产大方向。

    《中国经营报》记者了解到，存量改造、纳保已是各地保租房筹建的重要方式。随着各地“非改租”政策逐渐明晰，今年以来已有多地完成了多个“非改租”的项目纳保工作。

    租赁企业拓展步伐加快

    今年以来，中央层面继续加大对住房租赁金融发展的支持力度，尤其对保租房REITs的支持政策进一步释放。

    一位轻资产运营商表示，今年一季度发布的“金融十七条”对行业意义重大，将会为新建租赁住房、购买存量租赁住房、运营型住房租赁企业提供相应的支持政策，未来随着政策落地，规范化、规模化住房租赁企业将会获得更多金融支持。

    此外，一季度证监会、国家发展改革委拓宽基础设施REITs底层资产；证监会启动不动产私募投资基金试点工作，不仅继“958号文”后拓展REITs资产范围，适度降低保租房公募REITs的门槛，而且将保租房、市场化租赁住房均列于不动产私募投资基金试点。

    除了中央层面的金融财税支持外，一季度各地方还在市场监管、权益保障、规划筹集等方面对于住房租赁政策作出进一步的完善。

    在诸多政策利好下，租赁企业对市场预期看好，加快拓展步伐。据克而瑞统计，一季度租赁企业拓店速度环比增长4.24%，同比增长7.50%。其监测到的租赁企业管理规模达130.07万间，相较于上一季度累计拓店规模5.29万间。

    其中，集中式长租公寓的开业规模持续增长，据克而瑞统计，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%。

    实际上，近两年随着保租房的陆续交付，集中式长租公寓在总体租赁供应中占比不断提升。以北京为例，据研究机构ICCRA统计，截至2022年年底，在北京已有机构化运营的集中式租赁住房项目282个，房间规模为61900套(间)。其中，随着在新增供地上建设的租赁式社区项目陆续开业，该类产品占比由2021的1.6%上升至20.51%。

    值得注意的是，国央企系租赁企业一季度开店动作不断，尤其是以租赁大社区为代表的项目集中入市，大大增加了市场房源的供给量。

    据了解，在近两年保租房的筹集中，国央企承担了重要角色。据某省级住房保障建设管理平台相关负责人介绍，地方国企在筹集保租房时具有明显优势，可以获得资产购置贷、装修贷、运营经营贷和股权贷等多渠道、低成本的融资体系；此外，部分国企还可以获取地方平台下的存量物业等资产。

    在克而瑞的上述统计中，管理规模TOP30企业里，有11家企业属于国央企，一季度这些企业资产规模持续增加，相较于去年同期管理规模增长2.6万间，拓展房源规模超过房企系和创业系企业。

    以全国化布局的华润有巢为例，据克而瑞统计，其今年以来持续扩大房源管理规模，一季度与去年同期相比增加房源3550间，在众多央企长租公寓中房源管理规模排名第一。截至3月底，华润有巢管理公寓范围已扩充至15城，开业规模分布11城。

    据了解，华润有巢项目主要集中于一二线核心城市，其中北京、上海、成都和深圳布局占比近80%，北京和上海两城房源占比达50%。此外，华润有巢还加速在天津、杭州和武汉等二线核心城市的布局。

    大型租赁社区已是保租房供给的重要产品类型。一季度，重点城市共有8个大型租赁社区入市，供应19516间房源。从项目分布来看，8个项目集中在上海和厦门，其中上海布局项目最多，共计11516间房源，占开业规模的59%。

    一般国央企及具有规模化运营能力的租赁品牌在大型租赁社区获取和运营上更具优势。同时，获取大型租赁社区项目也有助于其规模快速增长。据了解，华润有巢是目前行业内唯一一家在北京、上海、广州、深圳、成都等核心一二线城市布局并持有多个超大型租赁社区（1000间以上）的品牌，重资产管理规模居央企第一。