本报记者郭阳琛张家振上海报道

    今年的“金三银四”，南京楼市整体呈现出稳健复苏态势。

    据我爱我家统计数据，以新房市场为例，南京市新建商品住宅成交量3月超过7000套，创下近15个月来的新高。不过，进入4月以来，南京楼市成交量略有下滑。4月上半月，南京市新建商品房成交量为2696套。

    《中国经营报》记者先后从龙湖天璞、晴翠府和建发·缦云等多个项目了解到，为进一步促进销售、回笼资金，各项目正纷纷推出价格让利政策。其中，多个项目的“装修包”折扣力度已低至5折，而多个还未入市的新楼盘则取消了“装修包”。

    据了解，为进一步增加市场需求，提振楼市热度，南京市此前出台的《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》（以下简称“《暂行办法》”）已开始正式实施。根据《暂行办法》规定，南京市主城六区内国有土地上房屋征收项目可适用房票安置，江北新区和江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区亦可参照执行，政策执行有效期2年。

    “随着房票安置政策在南京全市铺开，无疑当地为楼市注入了一剂‘强心针’。”一名熟悉南京市房地产市场的业内人士指出，南京市全面推行房票安置政策，可在短期内刺激当地房地产市场的购房需求。同时，该政策也有利于满足拆迁户多样化的置业需求，减轻安置房建设压力，从而进一步盘活南京楼市的存量市场，加快楼市去库存力度。

    一季度楼市量价齐升

    无论是新房还是二手房市场，南京楼市在今年一季度、特别是传统的“金三”旺季回暖明显。

    我爱我家统计数据显示，2023年一季度，南京市新建商品住宅成交量为14855套（不含高淳区、溧水区），环比上升39.2%；成交总面积为179.8万平方米，环比增加36.7%。

    此外，2023年一季度，南京市新房市场成交总金额为586.14亿元，环比增长40.3%；新房成交均价达32595元/平方米，环比上张2.6%，高价段房源成交占比小幅增加。

    从成交量走势来看，2023年一季度，南京市新房市场成交量与2022年二季度基本持平，达到近3个季度来的高峰。其中，今年2～3月，南京市新房市场成交量连续两个月呈环比上升趋势，3月单月成交量超过7000套，更是创下了近15个月来的新高。

    在新房市场成交量上升背后，南京楼市在“金三”的加推节奏也明显加快。今年一季度，南京市新房住宅累计开盘次数达75次（不含高淳区、溧水区），其中，仅3月的开盘次数就达38次，占比超过一半。从板块来看，江北地区开盘21次，占比28%，位列第一位；城南、城北开盘次数分别为17次、15次，分列第二三位。

    值得注意的是，南京市新房市场成交的“主力军”仍是改善型产品。今年一季度，南京新房市场在500万元以上总价段的房源成交占比达23.6%。河西、南部新城和鼓楼滨江等改善型产品集中的板块热度较高。

    “‘金三’已过，新房上市量、成交量均创下了近期新高。”我爱我家研究院分析认为，从市场指标数据来看，南京楼市在3月下旬的市场热度已有所下滑，预计4月成交量将会出现小幅回落，但仍高于一二月。“市场成交主力仍是改善需求，板块、品质是购房者的选择前提。”

    在二手房方面，克而瑞南京机构统计数据显示，今年一季度，南京市二手房成交量达26604套，环比上升55.61%，同比上升69.74%，创下2022年三季度以来的成交量新高。其中，3月的成交量达12609套，已基本恢复到市场高峰期的水平；二手房市场成交均价为28793元/平方米，环比微降0.35%。

    同样增长的还有挂牌量和房客比。根据相关统计数据，今年一季度，南京市二手房市场新增挂牌量为29367套，环比上升39.1%；二手房房客比为1.16，环比增加了0.07；新增房源挂牌均价为34637元/平方米，环比微涨0.4%。

    我爱我家研究院方面分析称，从挂牌走势来看，今年2～3月，南京市二手房房源增量均突破了1万套，业主在价格方面的预期也有所提升。不过，市场新增客户需求增速则相对平缓，也导致供求关系逐步扩大。“从3月下旬开始，南京市房地产市场有‘遇冷’趋势，新增挂牌价、市场热度等关键性指标也出现了明显回落的情况。”

    多个楼盘以价换量

    “目前，项目给出的折扣力度很大，在售的1号楼特价房折扣最低为9.2折，折后均价约为3.3万元/平方米。”4月19日，位于南京市江北核心区的龙湖天璞项目置业顾问李雪（化名）告诉记者。

    这也是南京市新房市场以价换量的一个缩影。面对高开低走的“小阳春”，多个项目正试图通过给出不同的折扣与优惠措施，吸引购房者的青睐。

    据李雪介绍，龙湖天璞项目共有3栋小高层与高层，总计房源340套，主力户型面积分别为113平方米和139平方米。项目于2022年下半年首次开盘，预计2024年6月底精装修交付，最初的售价超过3.6万元/平方米。

    “项目搭配出售的‘装修包’原价为3100元/平方米，目前的折后价格只需2000元/平方米。我们的‘装修包’标准很高，成本就需要1850元/平方米，相当于只赚了些人工费。同时，‘装修包’也不强制要求购买，可以说给予了购房者很大的让利空间。”李雪进一步表示。

    同样位于江北核心区的晴翠府项目，原价为3100元/平方米的“装修包”现在只需1600元/平方米，相当于打了5折。据了解，该项目毛坯限价约为3.5万元/平方米，2022年包含“装修包”的均价一度接近4万元/平方米。如今，在项目优惠力度最大的A地块，1～5层低楼层建面约112平方米的户型单价最低只需3.2万元/平方米。

    根据南京市住房保障和房产局等多部门在2020年8月联合发布的《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》，在全装修商品住房实行价格备案的基础上，为充分满足购房人的品质化需求，房地产开发企业可提供升级装修方案，供购房人根据自身需求在全装修方案和升级装修方案中自主选择。上述规定还适用于“限房价、竞地价”出让地块。

    据了解，由于南京市核心板块大部分区域执行“限价”政策，“装修包”因此成为房企寻求利润空间的主要手段。例如，位于河西板块的海 花园项目，“装修包”价格达到5500元/平方米。

    不过，目前南京市提供“装修包”的新盘已开始大幅减少。“目前，我们项目已经确定不会再推‘装修包’，但仍将以精装修形式统一交付。”位于南京市河西板块的建发·缦云项目置业顾问表示，项目主力户型约为120平方米、140平方米和180平方米房源，房源总计475套，预计最早在5月首开。

    此外，中天·云来、美都·星屿熹、美都·星屿熹和海信慧园等多个将在5月前后上市的新项目也都对外放出消息称，将不再额外设置单独的“装修包”。

    上述南京市房地产业内人士告诉记者，“装修包”频频给出折扣乃至逐步取消，一方面是由于在2022年集中供地中很多地块已经取消设置毛坯限价，给予了房企更多的自主定价权；另一方面，从成交数据来看，今年4月上半月，南京市新房市场仅成交2696套，4月想要追上“金三”的成绩很难，因此房企也希望以价换量，促进资金回流。

    房票安置或提振需求

    4月18日，南京市将房票安置政策扩展到了主城六区，这也让南京市成为目前全域实施房票安置政策的最高能级城市之一。

    据了解，早在2022年6月，南京市溧水区便开始全面推行房票安置政策；当年11月，同处江北地区的六合区和浦口区也相继跟进执行房票安置政策。该政策对于加速存量房源去化起到了一定的积极作用。

    《暂行办法》指出，被征收人收到房票后，需在12个月内使用。购房成交价格不超过房票票面金额的，新购房屋免征契税，房票余额可以向区房屋征收部门申请现金兑付。

    另据《暂行办法》规定，被征收人持房票购买南京市孟北、百水、绿洲三个片区的安置房，可在申购优惠幅度的基础上再获得房票面额使用部分最多10%的购房奖励；购买商品房的，给予被征收人房票面额使用部分不超过5%的购房奖励。

    对此，南京市上述房地产业内人士直言，推行房票安置政策，在很大程度上能减少棚改安置流程，给居民带来实实在在的便利。与直接发放安置补偿款的货币化安置政策相比，房票安置融合了优惠鼓励政策，可促进区域商品房销售去化，盘活区域楼市的流通性。“在释放大量房票后，预计将刺激南京市改善型房源的住房消费需求。”

    “房票安置政策始于2014年，在上一轮棚改中，三四线城市曾广泛运用，在去库存方面展现出较好的效果。”中指研究院研报分析称，整体来看，在当前房地产市场下行阶段，房票安置是一种可以缓解地方政府财政短期集中支出，同时定向将资金导入本地房地产市场的去库存方式，对房地产市场的企稳回升有一定帮助。但由于棚改规模持续缩减，房票安置难以大规模长期开展，被征收人的参与度或有限。