本报记者陈靖斌广州报道
7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。
会议指出，将在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
《中国经营报》记者了解到，城中村改造工作的推进也是广东省重点工作之一。
农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅向《中国经营报》记者指出，广东的超特大城市和特大城市在城中村改造方面积累了丰富的经验，可以为其他地区提供借鉴方向。“广东的城中村改造注重整体规划和综合治理，注重提升居民的居住环境和生活品质。广东注重社会资本的参与，通过引入社会资本，实现城中村改造的良性运转。在面对超特大城市和特大城市的高地价情况时，政府可以采取多种方式，如提供土地、优惠政策等，引导社会资本参与城中村改造。”
广东多地城中村改造提速
随着中央审议通过稳步推进超大特大城市城中村改造的指导意见，广东的超大特大城市城中村迎来新的发展机遇。
会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好地发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
据第七次全国人口普查数据，目前全国共有超大城市7个和14个特大城市，而在广东的超大城市包括广州、深圳；特大城市则有东莞、佛山。
事实上，今年以来，广州、深圳也在持续推出政策推进城中村改造工作。
今年3月，深圳市住建局印发《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作。2023年，深圳计划推进4.9万套（间）城中村规模化、品质化改造提升项目，约占全市城中村租赁住房总量的1%。
而在2023年的广州城中村改造计划中，广州则提出全市今年计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。
值得一提的是，广州、深圳作为城中村改造的先行城市，也探索出了因地制宜的系列创新举措。
广州市天河区猎德村拥有800多年历史，原有建筑面积约68.6万平方米，居住着7000多名村民和大量外来人员，是广东城中村的典型缩影。
2007年，猎德村以“政府指导+多方出资”的模式，按照“三分制”的方式进行土地开发利用，即1/3的土地用于村民安置区建设，1/3的土地用于商业开发，1/3的土地用于村集体经济发展。通过全面改造，猎德村建成了拥有37栋高层建筑的花园式小区和商场、酒店，配套建设了学校、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施，增加了1万多平方米绿化面积，绿地率由改造前的5%提高到30%，建筑密度由改造前的60%降低到28%，节约土地247亩，节地率达到52%。
以猎德村为代表的城中村全面改造项目，通过置换土地和规划建设，土地利用结构得到优化，土地集聚效应实现最大化，村集体和村民利益得到保障，房地产开发商获得经济利益，整体环境面貌换挡升级。
而深圳市福田区水围村距离福田口岸只有1.5公里，区位优越、交通便利。由于建设缺乏管控，村内楼间距离小、乱搭乱建现象多，燃气、电力、消防等安全隐患突出。
2017年，水围村启动更新改造，政府、企业、村集体三方合作，采取“统租运营+物业管理+综合整治”方式，对35栋住房进行综合整治，改造成504套青年人才公寓，所有房间配套独立卫生间、配备家具电器，实现拎包入住。改造后的水围村，引入管道燃气、铺设雨污管道、扩容电力设施、新增安防监控，并提供图书馆、健身房、会客室、洗衣房等公共服务空间，安全系数和宜居水平明显提升。
水围村的成功改造，高度契合了城中村安全隐患整治和提高城市住房保障能力的需求，既提供了高品质、低成本的居住空间，减轻了外来人员的住房压力，又产生了人才集聚效应，形成了特色化人才社区，优化了人口结构，实现多方共赢。
中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平向记者指出，超大特大城市推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设都是针对当前形势精准确定的拉动经济的突破口。在超大特大城市推进城中村改造，能够带动投资，激活民间资本投入，是促进内需、全力拼经济的重要举措。
广东城中村改造任重道远
事实上，城中村改造一直以来也是广东的重点工作。
早在2008年，广东省人民政府与原国土资源部开展节约集约用地试点示范省建设，在全国率先推动“三旧”改造工作。省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，在完善历史用地手续、简化征地程序、允许使用土地出让收入补偿原权利人等方面提出了激励政策措施。
为解决盘活存量土地过程中出现的新问题，省政府印发《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，细化明确规划管控引导、收益分配机制、“工改商”政策等方面要求，创新审查报批机制，鼓励整体连片改造，支持降低用地成本，吸引更多市场主体参与。
2021年，广东省出台全国首部“三旧”改造省级政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，确立了“三旧”改造规划管理、用地审批、收益分配、项目监管等制度，针对征拆难题，运用国家关于土地征收的法律规定提出了“责令交出土地”的解决思路。
2022年广东省《政府工作报告》提出，广东将继续提升城市规划建设管理水平。以省国土空间规划为基础，制定实施广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂五大都市圈发展规划。深刻吸取广州市大规模迁移砍伐城市树木问题教训，尊重城市发展规律，传承城市历史文化，延续城市特色风貌，敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，以绣花功夫、更多采用微改造方式推进城市更新，坚决防止出现急功近利、大拆大建等破坏性“建设”问题。
2023年广东省《政府工作报告》再度提出，广东将继续统筹推进城乡融合发展。加快城乡规划建设、基础设施、要素配置、生态环保、基本公共服务一体化。推动城市更新，深入推进“三旧”改造，下大力气抓好广州、深圳等市城中村改造。
尽管如此，广东的城中村改造仍任重道远。
袁帅向记者指出，目前社会资本在超特大城市和特大城市改造城中村面临一些瓶颈难点。“城中村改造涉及到土地征收和拆迁问题，需要协调各方利益，解决相关纠纷。城中村改造需要大量的资金投入，但社会资本参与的积极性和投资回报率存在一定的不匹配问题。城中村改造也面临着规划和设计、施工管理等方面的挑战。”
对此，袁帅认为可以采取以下解决建议：加强政府引导和规范，提供更多的政策支持和激励措施；加强社会资本的参与和合作，形成多方共赢的合作模式；加强项目管理和监督，确保城中村改造的质量和效果。
一位不愿具名的专家则告诉记者，目前社会资本在超特大城市和特大城市改造城中村面临土地问题、资金问题以及利息协调问题等诸多发展瓶颈。
对此，该专家建议可以通过政府引导，多元化融资以及创新机制来解决瓶颈问题。“在政府引导方面，政府可以加大对城中村改造的政策引导和支持力度，提供土地、资金等方面的支持，降低社会资本参与的门槛。而在多元化融资层面，鼓励社会资本通过多元化融资方式参与城中村改造，包括银行贷款、债券融资、股权投资等，拓宽融资渠道。
