本报记者郭阳琛张家振上海报道

    在半个月前的9月7日，南京市放出楼市政策调整“大招”。购房者在包括玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区等主城四区范围内购买商品房，将不再需要购房证明。这也意味着，南京市自此全面解除了限购，打响了核心二线城市全面放开限购的“第一枪”。

    不过，南京市楼市政策调整“组合拳”中的另一大重磅政策——“最低两成首付”，在上述主城四区的实际执行过程中发生了变化。在新政落地首周，南京市主城四区不少购房者两成首付的贷款合同未能通过审批，不得不补交至三成首付。而到了9月19日，相关政策再次回调，主城四区诸多楼盘和银行“放风”称，最低首付比例折中调整为2.5成。

    对此，9月20日，南京市住房保障和房产局一名工作人员在接受《中国经营报》记者采访时表示：“针对主城四区的最低首付比例问题，市住房保障和房产局未出台新政策，具体执行情况以银行信息为准。”南京市多家银行信贷部工作人员则表示，银行正在拟定相关细则，制定首付比例、贷款利率等具体操作规范。

    镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，当前房地产调控政策的特点是循序渐进，尤其是对于南京市等热点二线城市而言，要一步步根据市场变化情况灵活调整，逐步加大救市政策的力度。“如果未来几个月市场销售没有明显好转，那么也不排除首套房最低首付比例恢复至两成。”

    外地客户几乎占到一半

    “现在不论你是哪里人，都可以在河西买房了，这在以前是不敢想象的。”

    9月13日，位于南京市秦淮区的高端住宅项目金基瞻月府迎来首开，所推出的51套房源吸引了206组买房人报名，整体中签率约24.8%。该项目成为南京市此次楼市新政出台后的首个“日光盘”。

    南京市房地产市场回暖的背景在于，9月7日深夜，南京市委市政府新媒体平台“南京发布”发文称，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。此举也意味着，南京市正式全面放开了自2016年以来实行7年的限购政策。

    据了解，上述四区是南京市中心城区，也是南京市此次政策出台前仅剩的限购区域。早在2022年，南京市便在执行层面取消了栖霞区、雨花区、江宁区、江北新区、高淳区、溧水区、六合区等外围区域的限购政策。

    张宏伟分析认为，现在南京市取消了核心区限购，再加上执行“认房不认贷”和首付比例降低等新政策，能够带动改善型需求入市，至少可让核心区的交易量活跃起来。“这些政策‘组合拳’，可以带动改善型需求在9～10月集中释放。”

    “新政策发布后的首个周末（9月9日、10日），售楼处可以说是‘炸场’了，无论是样板间还是会客区都挤满了前来看房的顾客，很多都是从周边城市赶来的。”建发缦云置业顾问张新（化名）告诉记者。

    “现在不论你是哪里人，都可以在河西买房了，这在以前是不敢想象的。”张新告诉记者，随着南京市全面取消限购，众多安徽省和苏北城市的购房者前来建发缦云售楼中心咨询看房，外地客户几乎占到一半。“不仅如此，我还看到售楼处门口停着挂有湖北省、江西省和河南省等地车牌的车辆。”

    在张新看来，南京市此次出台的楼市调控政策非常有诚意，“政策箱”已经基本见底。对于建邺区等中心城区而言，购房者面临的最大阻碍便是购房资格。“现在好比‘把大坝的闸门打开了’，因此我们项目计划在9月份再次加推。”

    首套房两成首付悬而未决

    南京市主城四区最低首付比例政策或将很快迎来调整。

    “鼓楼区、建邺区、玄武区和秦淮区等南京市主城四区首套房两成首付的政策已经暂停执行，主要是银行方面觉得主城区房价和总价都比较高，金融风险比较大。目前，主城四区最低首付比例仍为三成。”9月18日，张新向记者表示。

    据了解，除了全面取消限购外，还包括将落实国家信贷政策最新要求、落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率等政策。具体而言，南京市首套房首付比例最低为两成，贷款利率政策下限按现行规定执行；二套房首付比例最低为三成，贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

    但很快，有市场消息称，南京市主城四区暂停执行上述政策，首套房最低首付比例恢复至三成。张新告诉记者，两成首付政策在主城四区实行了约一周，但其所在的建发缦云项目总价普遍较高，因此没有一名客户选择两成首付。

    “我们项目最大户型为180平方米，总价在1000万元左右。如果按照两成首付计算，购房者需贷款800万元，按照商贷30年计算月供超过3.8万元，月还款压力太大了。”张新感慨道。

    在张宏伟看来，首套房最低首付比例两成，是弱二线、三四线城市普遍已经执行的政策。对于“强二线”城市南京市来说，发布首套房两成首付政策后又在执行层面收回，或许是当地政策制定者觉得首付比例降幅太大。

    南京市主城四区最低首付比例政策或将很快迎来调整。9月19日，南京市玄武区一楼盘置业顾问表示，其所在项目与工建中农四大行、招商银行、兴业银行等主流银行均有合作，当前首套房最低首付比例为2.5成，房贷利率4.0%；二套房最低首付比例为3.5成，房贷利率4.5%。

    无独有偶，9月20日，张新也向记者发来“南京最新按揭贷款政策”表格：主城四区首套房最低首付比例2.5成，二手房最低首付比例3.5成；其他区域仍执行首套房最低首付比例两成，二手房最低首付比例三成政策。

    “据我个人了解，我们银行有不少两成首付的贷款审批没过，但购房者补到三成首付后就顺利通过了。南京主城四区首套房最低首付比例究竟是2.5成还是三成，我们银行这几天会专门开会讨论。目前还没有明确细则，主要根据购房者具体实际情况决定。”同日，中国建设银行南京分行信贷部一名工作人员表示。

    政企补贴“齐头并进”

    房地产企业也正借政策东风，纷纷推出了优惠折扣，希望“以价换量”。

    对于去化压力更大的郊区板块，除了坚决执行“首套最低两成首付，二套最低三成首付”政策外，南京市还拿出“真金白银”补贴购房者。

    9月12日，南京市江北新区宣布，对中国（江苏）自由贸易试验区南京片区（以下简称“南京自贸区”）实施更大力度的住房补助。比如针对个人而言，首次购买新房的人才，给予最高10%的补助，补助额度不超过40万元；购买新房并首次将户口迁入南京自贸区的家庭，每户获得总价2.5%的补助，最高不超过10万元。

    值得一提的是，9月9日，江北新区也公布了购房补贴细则，在8月1日至12月31日购置新房给予总价1%的补助；在南京市范围内“卖旧换新”（90平方米以上）的，再给予总价0.5%的补助。

    南京市其余区域也纷纷出台了不同程度的补贴政策。其中，江宁区最高补贴4%，非南京户籍可额外获得1万元补助，同时购买新房未落户也可直接入学；栖霞区最高补助达2.5%；雨花台区最高补助为1.5%。

    此外，房地产企业也正借政策东风，纷纷推出了优惠折扣，希望“以价换量”。位于南京市江宁区上秦淮板块的芳原项目，在9月4日～10日期间累计去化28套，成交量排名全市第一。

    该项目置业顾问告诉记者，芳原项目有叠墅和洋房两种产品，总价介于550万～900万元之间。以一套220平方米、总价680万元的房源为例，目前能够给到的最低价格是557.6万元，相当于打了八二折。“最终的成交价格，需要确定好房源再详谈，预计中秋、国庆假期还会有更大的折扣。”

    万科朗拾雨核项目是今年南京市销量名列前茅的“红盘”，也趁势开启了“拾全拾美生活节”。记者了解到，在9月9日～10月8日活动期间，首次来访并于当天认购的，可享受专属6万元优惠；如果和家人、朋友、同事一起买房，还有2万元的团购优惠。

    在全面放开限购后，政策放松叠加政企补贴，也让南京市房地产市场有所复苏。克而瑞统计数据显示，在新政策落地当周（9月4日～10日），南京市来访量共计12883组，环比增长54%；共计认购711套，环比增长5.6%。

    南京网上房地产数据也显示，在新政落地后的第2周（9月11日～17日），南京市新房认购达1075套（不含高淳、溧水两区），环比上升34.4%；成交量为690套，环比上升27.8%。

    “此次南京新政对于提振‘金九银十’行情具有非常好的导向。随着购房门槛进一步降低，南京市核心城区将会率先复苏，不仅新房项目有望销售强劲，二手房交易也会更加活跃。政策‘组合拳’对于房企快速提振销售数据、满足购房者需求等都有非常积极的作用。”易居研究院研究总监严跃进表示。