本报记者陈婷赵毅广州报道

    “（拆迁）补房票的话，岂不是这些票只能用来买房，如果我不想买房呢？”“在我们白云新城附近，村民都习惯住大房子，但周边随便一套120平方米的商品房都得几百上千万元，拆了一栋城中村民房能补1000万元吗？ 房票不够的话，中老年村民怎么贷款呢？”“如果房子拆迁，我只能接受原址回迁。”

    近日，《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》（以下简称“《专项规划》”）经审议通过。其中提及，“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。广州成为一线城市中首个提出探索房票安置政策机制的城市，由此引起了广泛讨论。

    目前，广州尚未正式发布房票安置具体的实施办法，《中国经营报》记者注意到，基于此，现有大多数讨论亦围绕房票使用相关规则及其可行性。对此，记者致函广州市规划和自然资源局方面了解当前工作进度。11月2日，该局相关工作人员表示，“房票政策还处于前期研究阶段，目前暂无内容可提供报道。”

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房票安置是一个大趋势，一方面减轻城中村改造前期巨额的资金投入，另一方面有利于商品房库存去化。“不过，要尊重被拆迁居民的安置意愿选择，为其提供就地安置、产权调换、房票安置等多个渠道。”

    开一线城市先河

    为破解城中村改造难题，提升改造效率，《专项规划》提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。

    10月27日，广州市规划和自然资源局在官方微信公众号发布消息称，《专项规划》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。

    广州市规划和自然资源局指出，《专项规划》是广州对存量空间的重构，是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划，提出城市更新、城中村改造的目标、规模、分区分类分步策略，向下传导城市发展战略意图，积极稳步引导城市更新、城中村改造。

    为解决城市增量预留空间日益稀缺的问题，《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，规划至2025年，广州累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）。规划至2030年及至2035年，分别累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）、300平方公里（含城中村改造155平方公里）。

    《专项规划》明确，至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中，旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个），“拆、治、兴”并举推动改造；旧城镇混合改造项目15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。

    据广州市住建局有关负责人透露，截至2023年8月，广州累计批复城中村改造项目82个，面积约38平方公里。

    推进城中村改造向来不易，个中利益关系错综复杂。为破解城中村改造难题，提升改造效率，《专项规划》提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。其中，探索房票安置政策机制的提法颇受关注。

    根据中指研究院统计，早在2014年，房票安置政策已在多地落地执行。2022年6月，郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，成为首个采取房票安置的省会城市。如今，广州成为首个提出房票安置的一线城市。

    房票安置是指将被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证，即被征收人可使用房票购买房企所提供的商品房项目。

    在过往棚改阶段，为解决拆迁安置房位置不符合被征收人预期、异地安置需进行较大投入且花费时间长、地方政府集中支付补偿导致财政压力较大等问题，部分城市采取房票安置办法，以推进棚改进度。

    而在广州，城中村改造此前的补偿方式以回迁房补偿、现金补偿为主。以番禺区沙溪村更新改造项目为例，该村所在的广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处方面曾告诉记者，沙溪村更新改造项目的补偿方案有三种方式可选，包括选择复建安置、选择货币补偿、选择复建安置+货币补偿相结合。村民住宅的复建安置指标核算可选择按房产证建筑面积1：1补偿；按证载用地面积×3倍+20平方米，按时签约则可奖励至证载用地面积×3.25倍补偿；若选择弃产，属“拆一补一”面积将按15000元/平方米标准补偿；超出“拆一补一”的权益面积部分，按13500元/平方米标准补偿。据了解，沙溪村更新改造项目需缴存的复建房安置资金高达198亿元。

    李宇嘉表示，城中村改造的资金投入较大，房票安置政策有助于减轻相关方的资金压力。“截至目前，有超过30个城市已公布并实施房票安置政策，其中包括郑州、南京、南昌、厦门、无锡、温州等热点城市。在房地产供求关系发生逆转的情况下，加上地方财政较为紧张，未来政策在满足拆迁安置需求方面将更多地鼓励房票安置。”

    去库存的政策预期

    “房票安置政策机制或将解决一部分安置需求，但也取决于最终的政策设计、扶持力度以及各区域未来商品房市场的走势和预期。”

    以票换房，直接关系到“房”的消耗。

    中指研究院分析指出，相比传统货币直接补偿，房票安置政策机制的一个优势即为定向去化库存。接受房票安置的被征收人需持房票购买限定范围内楼盘，避免资金外流。其次，房票安置可拉长支付节奏，减缓地方政府财政支出压力，增加地方政府财政调配空间。

    不过，就广州的现实情况而言，李宇嘉表示，广州目前的商品房库存主要集中在外围区域，且其广义库存消化周期在5年左右。而近期推进的城中村改造项目主要是在主城区及靠近主城区的区域（如番禺、黄埔、白云等区），这些区域目前的库存并不大，且村民对于外围区域的房屋接受度不高。“房屋安置的匹配度不高，村民选择房票安置的比例预计不太乐观。”

    在李宇嘉看来，拥有多栋合法出租屋，或已迁出本村到外地，或希望子女继承商品房的被征收群体较有可能选择房票安置的补偿措施，而相关政策为了推行房票，也会出台以房票购买的房源不限购、契税减免、房价打折等措施。“房票安置政策机制或将解决一部分安置需求，但也取决于最终的政策设计、扶持力度以及各区域未来商品房市场的走势和预期。”

    根据克而瑞广佛区域研究中心提供的数据，截至10月15日，广州全市商品住宅存量面积下降至1207.6万平方米，去化周期缩短至18.89个月。

    易居研究院研究总监严跃进认为，广州提出探索房票安置，与该城市的基本面及其房地产情况挂钩，“其他三个一线城市推出房票安置的概率比较小。”

    事实上，在一线城市中，广州是目前对限购政策放松力度最大的城市。9月20日，广州将住房限购政策调整为：“在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。”这意味着，原先执行限购政策的番禺、黄埔、花都等三区正式放开限购。同时，将越秀、海珠、荔湾、天河等区个人销售住房增值税免征年限从5年调整为2年。

    此前，广州在一线城市中首先宣布执行首套房贷款“认房不认贷”政策，即只要在广州名下无房，申请贷款买房按首套房计，执行首付三成政策。按照此前政策，在广州名下无房，但在异地有房贷记录，那么在广州申请贷款买房的首付比例在40%以上。

    广州中原研究发展部提供的数据显示，10月，广州全市新房网签6521宗，环比增长43%，较去年同期增长23%，创下近5个月以来新高；二手住宅成交量达9361宗，环比增长9.6%，同比增长41.3%，市场活跃度明显提高。