本报记者陈靖斌广州报道

    10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行，会议强调要更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

    而在此之前，众多媒体也关注到了“新房改方案”在悄然落地。

    据央广网报道，近期《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）（简称《指导意见》）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。

    值得一提的是，9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，其中再度提出保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。近期下达的《指导意见》也明确了包括对保障性住房实施严格的封闭管理。

    值得注意的是，近年来广东多地也在多措并举推进保障房建设，广州、深圳率先出台封闭管理规定。

    建诚晟业总经理苑承建向《中国经营报》记者指出，保障房是解决全社会居住问题的压舱石，是实现“住有所居”的关键，多措并举推进保障房建设，是在当前房地产业供求关系发生新的变化新局面下的重要举措。保障房的大力建设，可以为不同收入群体、居住需求提供多层次的居住选择，特别是城市新青年，更好地稳定社会预期。

    保障房制度落地

    近年来，推进保障房的建设屡屡成为中央以及地方的工作重点之一，其中关于“封闭管理”的规定更是引起了众人的关注。

    2021年7月，国务院就曾发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，确定了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，首次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计。不过当时对于建设标准、公建配套、公共服务供给等问题，还有待进一步制定可执行的规定。

    今年8月25日，为了让保障房建设政策得以具体落地，国务院常务会议审议通过《指导意见》。会议指出，要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。

    值得注意的是，其中关于“封闭管理”的规定更是多次被强调。

    9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开。会议明确了我国规划建设保障性住房所面临的问题和今后的工作方向，其中提出保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。

    近期，《指导意见》传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。《指导意见》明确规定，包括对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止违规将保障性住房变更为商品住房流入市场，工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置等。

    中国社会科学院财政税收研究中心主任、研究员杨志勇此前发布的《保障性住房封闭管理，才能真正兼顾公平与效率》一文中提及，保障性住房不得上市交易，这可以最大限度地保障保障性住房的供给，最大限度地保障基本住房民生问题的解决。

    苑承建向记者指出，保障房的充分建设以及制度完善，可以形成房地产业在解决居住问题上的“市场与保障”双轨制，实现商品房归市场、基本居住需求有保障的良好格局，减轻社会焦虑带来的市场波动。

    “双轨制形成后，商品房市场主要目标变成为全社会提供高品质居住产品，目标更加明确，虽然市场规模会有所降低，但是市场波动也会随之减少，也有利于行业和企业的长期稳定发展。”苑承建表示。

    苑承建表示，未来保障房制度建设上更加强调“封闭循环”，可以解决长期存在的“套利空间”，确保保障房能在最大程度上分配给真正有需要的群体，也可以加快保障房的循环流通。

    镜鉴咨询创始人张宏伟也认为，“二次房改”应该是在原有住房双轨制基础上的2.0版本。这次2.0版本的“二次房改”，在未来能够更好地服务不同的收入群体，真正做到保障和市场的双轨制，做到“房住不炒”，做到每个人都有房子可以居住，无论是租来住的还是买来住的。

    “这次‘二次房改’2.0的政策其实就是‘保障归保障，市场归市场’，两个市场并行往前走，属于住房双轨制2.0发展阶段。”张宏伟表示。

    广东推进保障房建设

    事实上，近年来，共有产权房作为配售型住房保障供应的主要方式，广州、深圳等地已在尝试进行“封闭运行”。

    2020年1月，广州市住建局印发《广州市共有产权住房管理办法的通知》，其中明确“共有产权住房产权流转实行封闭运行”。广州市住建局在解读文件中指出，封闭式运行是指暂不允许承购人购买政府产权份额取得完全产权，承购人只能通过转让自持产权份额退出共有产权住房。

    2023年7月，深圳市住建局发布《深圳市共有产权住房管理办法》亦明确，共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所购共有产权住房转让给符合条件的对象。

    此外，今年以来广州的多个保障房项目建设也在陆续提速。

    据广州城投消息，5月26日，由下属住房公司运营的市本级城隽雅苑北区共有产权住房1877套已正式推出，助力解决市民群众安居难，托起新市民、青年人扎根广州的安居梦。

    据了解，此次推出房源户型包括一房、二房、三房，主要定向配售给符合申购条件且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区稳定就业或长期落户的无房家庭，销售均价为23800元/平方米，承购人产权份额比例为60%，政府产权份额比例为40%，其中政府产权份额由住房公司代持管理。根据广州市住房和城乡建设局发布的共有产权住房销售公告，5月26日起开放现场参观，6月5日上午10时至6月26日接受网上申购，后续相关工作正在有序推进中。

    此外，鸦岗（一期）保障性住房项目是广州市“攻城拔寨”项目、重点民生工程之一，建成后将提供2542套房源，解决超6000人居住问题。

    南方钢厂三期保障性住房项目为2023年广州市“攻城拔寨”项目，可提供超1000套保障房，解决超3000人住房需求，助力实现住房困难群众“安居梦”。

    张宏伟指出，从当下现实操作来看，自持的重资产，比如购物中心、长租公寓、养老公寓等现在往往是国央企布局的领域，而大部分民营房企走向了轻资产运营的道路。

    “从长期来看，国央企重资产投资+民营房企轻资产运营这样的主流模式，将为未来有更多的消费基础设施公募REITs退出奠定基础，消费基础设施公募REITs也在这样的市场背景下快速发展。有了REITs的退出通道，未来企业也会思考‘二次房改’2.0阶段怎样发展转型的问题，各类房企也会抓住REITs推出的机遇构建新的发展模式。”张宏伟表示。

    苑承建指出，对于房地产企业来说，保障房建设将是微利且重运营，央企、地方国企背景的房企将是投资建设的主体，民营房企可以充分发挥效率高、市场意识强等优势，在项目代建、后期运营方面发挥作用。

    对于瓶颈和难点方面，苑承建则表示，保障房的大力建设，特别是将会形成从廉租、基本租赁到产权购买的多层次体系，不管是在购买还是租赁市场领域，对于刚需都会形成分流，减少这部分需求，商品房市场将主要面向改善性需求，对于房企来说，要提高自身产品研发能力，推动企业向高品质居住产品开发商转型。