本报记者郭阳琛张家振上海报道

    随着城镇化进程的加快及产城融合不断推进，解决好新市民、青年人的安居问题关乎民生福祉与城市发展。

    近日，上海市浦东新区中部最大规模的租赁社区——慧智·有巢国际公寓社区正式启幕。就在1个多月前，上海市闵行区虹桥镇同样携手华润有巢联合发布了悦虹人才公寓有巢绿苑路店、吴中路店两大新品长租公寓项目。

    华润有巢相关负责人向《中国经营报》记者表示，慧智·有巢国际公寓社区是华润置地旗下长租公寓品牌“有巢”与浦开集团合作的首个项目，共计释放2600余套房源。这是央地合作打开租赁住房发展新局面的有益探索，为城市大型租赁社区的发展提供了新思路。

    值得一提的是，11月初，上海城投“城投宽庭”保障性租赁住房（以下简称“保租房”）REIT获得中国证监会正式受理，这是上海市属国企的首单保租房REITs，同样也是目前市场上申报规模最大的保障性租赁住房REITs产品，为保租房事业进一步注入金融“活水”。

    据了解，“十四五”期间，上海市计划全面健全完善“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系，跑出了保租房的发展“加速度”。截至目前，上海市累计建设筹措各类保租房45.3万套（间）、供应26.7万套（间），分别完成“十四五”规划期末总量的75%和67%。

    打造央地合作“新样板”

    近年来，上海市租赁住房项目选址注重产城融合、职住平衡。

    据介绍，慧智·有巢国际公寓社区是2023年上海浦东新区开放的首批人才公寓项目。该项目位于浦东新区航头镇，咸塘浜以西、沪南公路以东、鹤涛路以北，距离地铁18号线鹤涛路站仅50米，可辐射周浦智慧产业园、张江医谷、盒马鲜生产业基地等多个产业园区。

    记者在采访中了解到，项目总建筑面积约15.6万平方米，涵盖13栋住宅楼及1栋配套商业，供应房源共计2647套，包含一居室、两居室及一室一厅三种主题户型，可满足青年租房群体的多元居住需求。

    “近年来，上海市租赁住房项目选址注重产城融合、职住平衡。”此前，在上海保障性租赁住房研讨论坛上，上海市住建委、房管局相关负责人表示，此类项目聚焦高校和科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商务和商业集聚区、轨道交通站点600米范围及“五个新城”（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）等出行便捷、生产生活便利、公共服务配套齐全等租住需求旺盛区域选址。

    “在户型设计方面，主要聚焦小户型，体现小而美，以建筑面积不超过70平方米的中小户型为主，满足新市民、青年人、城市公共服务群体的租住需求，形成紧凑而不拥挤、独立而不复杂的舒适空间，同时使租住对象住得舒心、住得安心。”上海市住建委、房管局相关负责人进一步表示。

    华润有巢上海区域相关负责人告诉记者，为了营造宜居、优居的居住环境，慧智·有巢国际公寓社区的所有房间均朝南，配置独立卫浴，家具家电齐备且选用环保建材，搭配智能密码门锁；社区底商配置有超市、餐饮、娱乐休闲、生活服务等丰富业态，构建便捷舒适的“一公里生活圈”。

    华润有巢上海区域上述负责人表示，除了硬件空间及智慧运营服务体系外，华润有巢上海区域以“聚合、分享、成长”为理念，倡导潮流、运动、文化、宠粉的多维复合生活方式，打造了“巢玩社群”文化，通过定期举行丰富多样的社群活动，聚合社区中的个性化群体，从而为社区注入源源不断的活力。

    REITs注入金融“活水”

    我国的保租房公募REITs未来的市场规模、发展潜力都空间巨大。

    11月2日，由上海城投集团作为发起人，以旗下江湾社区、光华社区作为底层资产的国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“城投保租房REIT”）获中国证监会及上海证券交易所正式受理。

    据介绍，城投保租房REIT的底层资产是上海城投集团旗下城投宽庭品牌经营的保租房资产江湾社区、光华社区，位于上海市杨浦区的大创智重点功能区。底层资产合计为市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约17万平方米，截至10月底出租率约93%。

    “2018年至今，公司已通过招拍挂等方式获取并建设了8个租赁住房社区，落实房源逾1.6万套。”上海城投集团相关负责人表示，基础设施REITs为保障性租赁住房资产提供了上市通道和资本金来源，有助于广泛吸纳各类社会资金共同参与保租房建设，扩大区域投资，优化投融资结构。

    “城投保租房REIT发行有助于集团实现轻重资产分离，滚动做大保租房投资规模，对建立资产上市通道，打造长三角国有企业保租房存量资产盘活标杆案例具有典型示范意义。”上海城投集团相关负责人总结道。

    此前，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏基金华润有巢REIT共计4个项目已经上市。其中，华夏基金华润有巢REIT底层资产是有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，均位于上海市松江区。

    财报数据显示，今年上半年，四支保租房REITs营业收入合计超过1.4亿元，净利润合计4383万元，平均毛利率超50%；今年二季度，中金厦门安居REIT毛利率高达89.76%，红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT分别为64.16%和48.70%。而华夏基金华润有巢REIT并未披露毛利率，但平均净利率超过30%。

    华润有巢战略投资部负责人李伯乔表示，美国已上市的租赁公寓REITs市值合计已经超过千亿美元，其中单只头部REIT的市值甚至超过200亿美元。“从这个角度来讲，我国的保租房公募REITs未来的市场规模、发展潜力都空间巨大。”

    克而瑞研报也指出，保租房REITs无论从项目基本面、财务情况还是估值都有相对不错的表现，也将不断提升其预期收益。未来，随着地方保租房平台以及市场化企业积极推动保租房REITs相关工作的开展，预计数量和规模将得到进一步增长，推动行业自我造血能力的提升。

    健全完善多层次供应体系

    通过集中新建、商品房配建、非居住房屋改建转化、企业自筹等方式，多渠道筹措人才公寓房源。

    近年来，上海市一直是全国发展住房租赁的“排头兵”。

    《上海市住房发展“十四五”规划》（以下简称“《规划》”）提出，将以解决好超大城市住房突出问题为核心，坚持租购并举的住房发展方向，完善住房市场体系和住房保障体系，进一步优化保障类租赁住房、保障类产权住房、市场类租赁住房、市场类产权住房“四位一体”的租购并举住房制度体系。

    根据《规划》，到“十四五”期末，上海市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）、形成供应40万套（间）左右，全面健全完善“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系。

    与此同时，上海市各区也推出了各类住房租赁政策。例如，10月26日，金山区人民政府印发的《金山区人才住房租购工作实施方案》（以下简称“《实施方案》”）提出，将加大人才租赁房源供应。通过集中新建、商品房配建、非居住房屋改建转化、企业自筹等方式，多渠道筹措人才公寓房源，重点在产业集中、商务集聚等交通便捷、生产生活便利的区域选址布局。

    《实施方案》指出，到“十四五”期末，争取金山区人才公寓房源规模达到1万套以上。同时深化人才租购补贴制度，聚焦重点行业，实行人才积分认定管理，对符合一定积分标准的人才分类给予租房补贴；聚焦高层次人才，实行分等定级管理，对符合一定认定标准的人才分类给予购房补贴。

    正因如此，上海市住房租赁事业进展迅速。最新统计数据显示，截至目前，上海市已累计推出保障性租赁住房用地222幅、规划建筑面积近1900万平方米；通过多种方式累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套（间）、供应26.7万套（间），分别完成“十四五”规划期末总量的75%和67%。

    易居研究院研报表示，随着此前租赁住房用地项目入市供应，特别是租赁社区（R4租赁地块）普遍体量较大，将对住房租赁市场产生积极影响，有助于缓解新市民、青年人和蓝领等群体的住房问题，同时进一步完善和优化上海租赁住房体系。

    “此外，这些租赁社区项目的入市也有助于调节和优化目前的租赁住房供应结构，从而更好地满足市场的居住需求，最大限度地体现租赁住房的功能和价值，推动住房租赁市场的高质量发展。”易居研究院研报进一步分析道。