本报记者方超张家振上海报道

    在取消土拍限价城市名单持续更新的情形下，土地市场与楼市变化正受到外界密切关注。

    11月13日，浙江省衢州市发布《关于优化政策举措促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共涉及购房补助等14项措施。其中，最受外界关注的莫过于“商品住宅地块不限价出让”。

    《中国经营报》记者注意到，除衢州市外，11月13日，广东省东莞市也挂出一宗地块，“按照价高者得原则确定竞得入选人”。公开资料显示，目前已有20座城市在土拍中取消了限价，其中，在22座采取“两集中”土地出让方式的城市中，明确土拍价高者得原则的城市达17座。

    在多城土地市场回归价高者得时代的大背景下，土拍规则调整对当地房地产市场的影响也愈发受到外界瞩目。以楼市热点城市安徽省合肥市为例，11月2日，合肥市启动取消限价后的首场土拍，5宗地块全部成功出让，其中一宗地块更成为当地的单价地王。

    “取消地价限制后，后期出现地王的情况肯定会越来越多。”58安居客研究院研究总监陆骑麟向记者表示，当前，土拍市场已从城市之间的分化，转变为城市内部分化，未来城市核心区域将更受房企关注，而在融资等层面存在劣势的中小房企的生存空间会逐步缩小。

    多城取消土拍限价措施

    在多座二线城市土拍市场回归价高者得原则后，楼市热门城市杭州市近日亦加入取消土拍限价措施的行列中。

    11月9日，杭州市规划和自然资源局对外挂出新一批涉宅地块挂牌出让公告，其中公告第四条“竞得人确定方式”明确强调：“本次挂牌出让宗地实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。”在房地产业内人士看来，杭州市此举意味着当地土拍已取消了地价上限。

    公开信息显示，自2012年至今，除了在2015年9月至2016年6月期间，杭州土拍市场曾短暂恢复过“价高者得”竞拍方式之外，由于当地楼市热度较高，在较长时间内皆保持“限地价”措施。

    不过，与部分取消土拍限价措施的二线城市不同，杭州市在土地限价取消之时，仍然保留了核心区域的新房限价。其中，富阳、临安、临平、钱塘四区新房限价取消，而上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价则保持不变。

    除杭州市之外，南京市、合肥市等楼市热点城市也早已取消土拍限价措施。

    例如，早在今年10月11日，合肥土地市场网挂出的《合肥市国有建设用地使用权出让公告（合自然资规公告〔2023〕25号）》明确表示，此次拍卖“竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人”。

    中指研究院方面向记者提供的信息显示，据监测，截至目前，22座采取“两集中”土地出让方式的城市中，目前已经明确取消土地限价的有17座城市，分别是成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州。

    不过，土拍限价措施会不会蔓延至一线城市还值得期待。“对于住房限价城市而言，取消土地限价政策的难度较大。”陆骑麟向记者分析称：“首先，取消土地限价之后，需要对出让地块的起拍价重新评估，防止高溢价土地的出现，降低购房者对房价可能出现快速反弹预期的担忧。”

    亦有观点分析认为，其余城市或将跟进执行这一政策。方正证券研报就分析认为，随着“新房改方案”加速落地，商品房将回归商品属性，“其余城市有望陆续跟进”。

    热点城市再出“新地王”

    在业内人士看来，取消土拍限价措施，也将对所在城市土拍市场带来影响。

    以近日拍出“新地王”的合肥市为例，11月2日，合肥市举行取消限价后的首场土拍，成功出让5宗市区地块，其中含1宗安置房用地和1宗租赁住房用地，地块总用地面积30.7万平方米，总建筑面积约70.2万平方米，起拍总价58.9亿元，最终成交总价76.66亿元。

    在成功出让的5宗地块中，滨科城BK202305号关注度最高。相关信息显示，该地块位于合肥楼市热门区域滨湖新区，出让面积约7.85万平方米，规划总建筑面积18.1万平方米，起价23.38亿元。

    记者注意到，滨科城BK202305号地块吸引了保利、华润、中海、安徽置地、安徽高速等11家房企参与报名，最终被安徽高速以33.88亿元竞得，成交单价2876万元/亩，超过政务区融创壹号院地块此前创造的2850万元/亩的纪录，成为合肥单价“新地王”。

    除滨科城BK202305号地块外，位于包河区的两宗地块热度也较高。其中，安徽置地拿下的包河区BH202310号地块溢价率为34.11%，越秀竞得的包河区BH202311号地块地溢价率为7.05%。

    “取消地价限制措施后，后期出现地王的情况肯定会越来越多。”陆骑麟分析称，从历次的土地出让中能够看到，都会出现多家房企抢地的情况，只是受到限价的影响最终并未出现地王，因此取消限价之后优质地块突破前期价格高点的概率极大。

    尽管如此，即使合肥市近日的土拍热度较高，但依然有地块底价成交，其中2宗安置房地块、租赁地块皆被当地国企摘得。

    “合肥楼市区域分化现象一直都存在，而且‘好地段+好房企+好产品’的项目溢价空间更大，弱势板块则增长缓慢。目前来看，好地段的土地基本都被优质房企拿下。打造好的产品力和企业口碑，是打动市场客户和实现房企可持续、高质量发展的基石，所以未来分化可能会进一步加剧。”中指研究院合肥分院总经理刘敏日前告诉记者。

    陆骑麟也分析认为，“当前的楼市已从城市之间的分化向城市内部分化转变，那么土地市场也必然会出现分化。城市核心区域由于发展空间的局限性，新房供应完全不能满足需求，那么一旦出现土地供应，势必会出现‘抢地’的情况。”

    中小房企生存空间受挤压

    在多城土拍市场回归价高者得原则的同时，拿地房企的格局亦在发生变化。

    以11月2日拍出“新地王”的合肥市为例，记者注意到，无论是关注度最高的滨科城BK202305号地块，抑或包河区BH202310号地块、包河区BH202311号地块等热门地块，参拍房企皆以央国企为主。

    “从本次参拍企业名单来看，并没有想象中的数十家企业争夺同一宗土地的情况出现。一方面，今年四季度以来合肥楼市成交量出现下滑，另一方面在新的价高者得土拍规则下，不允许联合竞买，不能设置‘马甲’公司。”刘敏分析认为。

    在刘敏看来，像滨科城BK202305号地块以及包河区BH202310号地块，对房企资金、产品打造等各方面的要求都很高。“对于房企而言，可谓是机遇和挑战并存，一些中小房企可能就直接放弃了。”

    “可以看到，本次土拍除了伟星、龙湖等少数民企外，清一色都是央国企，未曾见到中小民企的身影。”在刘敏看来，这也表明，对于未来的合肥楼市而言，央国企及大型房企将会成为主流，中小房企的生存空间会越来越受到挤压。

    除合肥市外，另一楼市热点城市南京市亦将于11月下旬举行取消土地限价后的首场土拍。南京市一位房地产行业分析师向记者表示：“就最新批次的地块而言，取消限价政策影响不大，这次挂牌的地块缺乏核心地段优势，基本会以底价成交为主。”

    “多城取消土拍限价措施后，央国企的优势将进一步加大，但考虑到整体市场处在底部修复阶段，企业投资继续保持理性和谨慎态势。”上述南京地产行业分析师进一步分析称。

    此外，当前房企对于拿地动作也依然较为克制。克而瑞研究中心方面表示：“整体来看，10月份房企新增货值高度集中的趋势并未有改变，且后50强房企的新增货值占比为6%，较9月继续减少1个百分点。”

    陆骑麟也分析认为：“从58安居客研究院统计数据来看，在今年10月集中供地的22座城市中，民营房企拿地占比为20%，相比年初的50%出现大幅回落。主要原因是与民营房企销售不理想和融资渠道不畅相关。”

    民生证券研报也持类似观点。“国央企经营稳健，资金实力相对雄厚，对核心地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比有望提升；而中小房企资金面多数承压，拿地压力增加。”

    “目前，房地产开发企业的集中度提升是主要趋势。对于资金要求高的房地产开发行业而言，融资能力更是生存之本，在这方面中小企业存在先天劣势，因此其未来的生存空间将会越来越小。”陆骑麟表示。

    值得注意的是，中小房企出于自身的生存发展需求，拿地策略或会发生改变。刘敏告诉记者：“如果合肥市区土地热度持续走高，那么中小房企的生存空间将会被进一步压缩，有可能会转战合肥远郊或周边县域。”