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2023年11月20日 星期一
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取消土地限价冲击波持续:新地王再现江湖 中小型房企“退守”

    本报记者方超张家振上海报道

    在取消土拍限价城市名单持续更新的情形下,土地市场与楼市变化正受到外界密切关注。

    11月13日,浙江省衢州市发布《关于优化政策举措促进房地产市场平稳健康发展的通知》,共涉及购房补助等14项措施。其中,最受外界关注的莫过于“商品住宅地块不限价出让”。

    《中国经营报》记者注意到,除衢州市外,11月13日,广东省东莞市也挂出一宗地块,“按照价高者得原则确定竞得入选人”。公开资料显示,目前已有20座城市在土拍中取消了限价,其中,在22座采取“两集中”土地出让方式的城市中,明确土拍价高者得原则的城市达17座。

    在多城土地市场回归价高者得时代的大背景下,土拍规则调整对当地房地产市场的影响也愈发受到外界瞩目。以楼市热点城市安徽省合肥市为例,11月2日,合肥市启动取消限价后的首场土拍,5宗地块全部成功出让,其中一宗地块更成为当地的单价地王。

    “取消地价限制后,后期出现地王的情况肯定会越来越多。”58安居客研究院研究总监陆骑麟向记者表示,当前,土拍市场已从城市之间的分化,转变为城市内部分化,未来城市核心区域将更受房企关注,而在融资等层面存在劣势的中小房企的生存空间会逐步缩小。

    多城取消土拍限价措施

    在多座二线城市土拍市场回归价高者得原则后,楼市热门城市杭州市近日亦加入取消土拍限价措施的行列中。

    11月9日,杭州市规划和自然资源局对外挂出新一批涉宅地块挂牌出让公告,其中公告第四条“竞得人确定方式”明确强调:“本次挂牌出让宗地实行自由竞价,按照价高者得的原则确定竞得人。”在房地产业内人士看来,杭州市此举意味着当地土拍已取消了地价上限。

    公开信息显示,自2012年至今,除了在2015年9月至2016年6月期间,杭州土拍市场曾短暂恢复过“价高者得”竞拍方式之外,由于当地楼市热度较高,在较长时间内皆保持“限地价”措施。

    不过,与部分取消土拍限价措施的二线城市不同,杭州市在土地限价取消之时,仍然保留了核心区域的新房限价。其中,富阳、临安、临平、钱塘四区新房限价取消,而上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价则保持不变。

    除杭州市之外,南京市、合肥市等楼市热点城市也早已取消土拍限价措施。

    例如,早在今年10月11日,合肥土地市场网挂出的《合肥市国有建设用地使用权出让公告(合自然资规公告〔2023〕25号)》明确表示,此次拍卖“竞买人以举牌方式应价,报价最高者且高于保留底价的,为竞得人”。

    中指研究院方面向记者提供的信息显示,据监测,截至目前,22座采取“两集中”土地出让方式的城市中,目前已经明确取消土地限价的有17座城市,分别是成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州。

    不过,土拍限价措施会不会蔓延至一线城市还值得期待。“对于住房限价城市而言,取消土地限价政策的难度较大。”陆骑麟向记者分析称:“首先,取消土地限价之后,需要对出让地块的起拍价重新评估,防止高溢价土地的出现,降低购房者对房价可能出现快速反弹预期的担忧。”

    亦有观点分析认为,其余城市或将跟进执行这一政策。方正证券研报就分析认为,随着“新房改方案”加速落地,商品房将回归商品属性,“其余城市有望陆续跟进”。

    热点城市再出“新地王”

    在业内人士看来,取消土拍限价措施,也将对所在城市土拍市场带来影响。

    以近日拍出“新地王”的合肥市为例,11月2日,合肥市举行取消限价后的首场土拍,成功出让5宗市区地块,其中含1宗安置房用地和1宗租赁住房用地,地块总用地面积30.7万平方米,总建筑面积约70.2万平方米,起拍总价58.9亿元,最终成交总价76.66亿元。

    在成功出让的5宗地块中,滨科城BK202305号关注度最高。相关信息显示,该地块位于合肥楼市热门区域滨湖新区,出让面积约7.85万平方米,规划总建筑面积18.1万平方米,起价23.38亿元。

    记者注意到,滨科城BK202305号地块吸引了保利、华润、中海、安徽置地、安徽高速等11家房企参与报名,最终被安徽高速以33.88亿元竞得,成交单价2876万元/亩,超过政务区融创壹号院地块此前创造的2850万元/亩的纪录,成为合肥单价“新地王”。

    除滨科城BK202305号地块外,位于包河区的两宗地块热度也较高。其中,安徽置地拿下的包河区BH202310号地块溢价率为34.11%,越秀竞得的包河区BH202311号地块地溢价率为7.05%。

    “取消地价限制措施后,后期出现地王的情况肯定会越来越多。”陆骑麟分析称,从历次的土地出让中能够看到,都会出现多家房企抢地的情况,只是受到限价的影响最终并未出现地王,因此取消限价之后优质地块突破前期价格高点的概率极大。

    尽管如此,即使合肥市近日的土拍热度较高,但依然有地块底价成交,其中2宗安置房地块、租赁地块皆被当地国企摘得。

    “合肥楼市区域分化现象一直都存在,而且‘好地段+好房企+好产品’的项目溢价空间更大,弱势板块则增长缓慢。目前来看,好地段的土地基本都被优质房企拿下。打造好的产品力和企业口碑,是打动市场客户和实现房企可持续、高质量发展的基石,所以未来分化可能会进一步加剧。”中指研究院合肥分院总经理刘敏日前告诉记者。

    陆骑麟也分析认为,“当前的楼市已从城市之间的分化向城市内部分化转变,那么土地市场也必然会出现分化。城市核心区域由于发展空间的局限性,新房供应完全不能满足需求,那么一旦出现土地供应,势必会出现‘抢地’的情况。”

    中小房企生存空间受挤压

    在多城土拍市场回归价高者得原则的同时,拿地房企的格局亦在发生变化。

    以11月2日拍出“新地王”的合肥市为例,记者注意到,无论是关注度最高的滨科城BK202305号地块,抑或包河区BH202310号地块、包河区BH202311号地块等热门地块,参拍房企皆以央国企为主。

    “从本次参拍企业名单来看,并没有想象中的数十家企业争夺同一宗土地的情况出现。一方面,今年四季度以来合肥楼市成交量出现下滑,另一方面在新的价高者得土拍规则下,不允许联合竞买,不能设置‘马甲’公司。”刘敏分析认为。

    在刘敏看来,像滨科城BK202305号地块以及包河区BH202310号地块,对房企资金、产品打造等各方面的要求都很高。“对于房企而言,可谓是机遇和挑战并存,一些中小房企可能就直接放弃了。”

    “可以看到,本次土拍除了伟星、龙湖等少数民企外,清一色都是央国企,未曾见到中小民企的身影。”在刘敏看来,这也表明,对于未来的合肥楼市而言,央国企及大型房企将会成为主流,中小房企的生存空间会越来越受到挤压。

    除合肥市外,另一楼市热点城市南京市亦将于11月下旬举行取消土地限价后的首场土拍。南京市一位房地产行业分析师向记者表示:“就最新批次的地块而言,取消限价政策影响不大,这次挂牌的地块缺乏核心地段优势,基本会以底价成交为主。”

    “多城取消土拍限价措施后,央国企的优势将进一步加大,但考虑到整体市场处在底部修复阶段,企业投资继续保持理性和谨慎态势。”上述南京地产行业分析师进一步分析称。

    此外,当前房企对于拿地动作也依然较为克制。克而瑞研究中心方面表示:“整体来看,10月份房企新增货值高度集中的趋势并未有改变,且后50强房企的新增货值占比为6%,较9月继续减少1个百分点。”

    陆骑麟也分析认为:“从58安居客研究院统计数据来看,在今年10月集中供地的22座城市中,民营房企拿地占比为20%,相比年初的50%出现大幅回落。主要原因是与民营房企销售不理想和融资渠道不畅相关。”

    民生证券研报也持类似观点。“国央企经营稳健,资金实力相对雄厚,对核心地块的竞拍力度或加大,拿地金额占比有望提升;而中小房企资金面多数承压,拿地压力增加。”

    “目前,房地产开发企业的集中度提升是主要趋势。对于资金要求高的房地产开发行业而言,融资能力更是生存之本,在这方面中小企业存在先天劣势,因此其未来的生存空间将会越来越小。”陆骑麟表示。

    值得注意的是,中小房企出于自身的生存发展需求,拿地策略或会发生改变。刘敏告诉记者:“如果合肥市区土地热度持续走高,那么中小房企的生存空间将会被进一步压缩,有可能会转战合肥远郊或周边县域。”

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