本报记者陈婷赵毅深圳报道

    近段时间以来，房企通过资本市场融资陆续获得新进展。

    11月28日晚间，万科（000002.SZ）公告称，拟开展商业房地产抵押贷款支持券（CMBS）业务，向6家子公司提供14.35亿元的借款，已于11月27日获得深交所关于该事项的无异议函。此举是为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道。此前，万科旗下中金印力消费REIT（不动产投资信托基金）获批注册，成为国内首批3只消费基础设施REITs产品之一。

    值得注意的是，金融监管机构近期密集召开重要会议，提出“要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”其中，11月27日，中国人民银行等八部门联合印发的《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》专门提及“民营房地产企业”，其受重视程度进一步提升。

    而就在不久前，民营房企美的置业（3990.HK）成功发行2023年度第五期中期票据，发行规模为10亿元；卓越集团成功发行5亿元中期票据，由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

    《中国经营报》记者从卓越集团相关负责人处获悉，公司高管近期参与了交通银行举行的房企座谈会。

    此外，据建设银行披露，其召开的支持房地产企业合理融资需求银企座谈会上，银企双方深入探讨了房地产市场形势、业务发展机会和未来发展方向，出席会议的包括美的置业、万科等6家房企代表。

    民营房企获进一步重视

    继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。

    日前，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作，其中指出：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好‘第二支箭’（民营企业债券融资支持工具）支持民营房地产企业发债融资。”

    11月24日，美的置业公告2023年度第五期中期票据的发行情况。公告显示，本期票据分为两个品种同步发行，品种一“23美的置业MTN005A”，发行总额2亿元，期限2年，票面利率4.6%；品种二“23美的置业MTN005B”，发行总额8亿元，期限2年，票面利率5.16%，兑付日均为2025年11月23日。

    从发债模式来看，上述中期票据由中债信用、华夏银行、交通银行联合创设信用风险缓释工具（CRMW），搭配部分信用品种，引导机构积极参与投资。募集资金用途为补充流动资金以及用于项目开发建设。

    据悉，这已经是“第二支箭”第三次为美的置业融资提供增信支持。4月，作为“第二支箭”支持的首批房企，美的置业成功发行12亿元中期票据，是首家获得中债信用、交通银行和中信证券等3家机构创设CRMW的民营房企；8月，美的置业再次成功发行9.2亿元中期票据。

    半年报显示，截至6月30日，美的置业净负债率为39.8%，剔除受限制现金的现金短债比稳定在1.49，扣除预收款后的资产负债率为67.9%；持有现金总量238亿元，银行授信额度1517亿元，加权平均融资成本为4.68%。

    同样作为民营房企，卓越集团近期融资端口也有新动态。据卓越集团披露，11月21日，卓越集团旗下深圳市卓越商业管理有限公司（以下简称“卓越商管”）簿记发行5亿元中期票据，债券期限3年，利率4.5%。至此，卓越集团自2022年以来已累计发行四期共25亿元中期票据。

    据卓越集团披露，自去年以来，公司相继与工商银行、建设银行、民生银行、邮政储蓄银行达成全面战略合作，累计获400亿元综合授信额度，为可持续发展储备充分信用和资金支持。同时，公司已完成兑付2023年度所有到期美元债，未来两年在公开市场上无到期债务，有力地降低了财务风险值，减轻了短期经营负担。

    Wind数据显示，作为卓越集团旗下商业地产平台及其境内融资角色，卓越商管前三季度营收约118.64亿元，其中房地产销售业务营收约101.82亿元，占比为85.82%，毛利率17.66%；租赁服务收入约13.14亿元，占比为11.1%，毛利率为80.94%。

    房地产融资开闸

    11月26日，中国证监会官网披露，1只保障性租赁住房REIT及首批3只消费基础设施REITs获得准予注册的批复。

    除了“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，眼下的房地产市场还亟须构建新的发展模式。就在近期，监管部门持续加大构建房地产发展新模式的融资支持力度，包括加大支持保障性住房建设等“三大工程”股债融资、出台资本市场支持保障性住房建设实施方案、推动消费基础设施REITs发展等。

    11月26日，中国证监会官网披露，1只保障性租赁住房REIT及首批3只消费基础设施REITs获得准予注册的批复。

    公告显示，此次获批的国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT是长三角区域企业首单保障性租赁住房REITs项目，拟发行资产为上海城投集团持有的保障性租赁住房（江湾社区、光华社区），合计供应近3000套房屋，项目募集份额总额为10亿份，合同期限为65年。

    另外，获批注册的中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT的底层基础设施分别为杭州西溪印象城、青岛万象城、长沙金茂览秀城，发起人分别为印力集团（万科旗下购物中心开发与运营能力平台）、华润置地、中国金茂，准予基金的募集份额总额分别为10亿份、10亿份及4亿份。

    万科在公告中表示，中金印力消费REIT如成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效地运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。华润置地方面认为，华夏华润商业REIT正式获批并在深交所注册生效，“是盘活存量资产、扩大有效投资的重要实践”。中国金茂方面表示，首批消费基础设施公募REITs的获准注册，有利于提振消费，促进实体经济发展。

    事实上，随着房地产行业的调整和转型，商业地产因能提供稳定的现金流，以及长期收益可观而越发受到市场青睐。不过，由于商业地产与资本市场之间的通道并不通畅，导致部分商业地产资源成为“沉睡资产”，REITs的引入或将带来这部分资产的盘活。

    第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示，REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来备受市场关注。“消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇，万亿消费基础设施REITs市场可期。”

    房企自身造血功能是关键

    目前，楼市复苏动能不足，企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。

    根据克而瑞提供的数据，10月，80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比下降41.5%，同比下降51.9%。从全年累计数据看，1—10月，80家典型房企累计融资总量为5127.58亿元，同比下降23.48%。

    针对行业风险化解及房企融资需求，近期多家银行陆续举行银企座谈会。

    据建设银行11月27日披露，龙湖集团、万科、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团6家房企代表在座谈会上分享了市场形势、困难挑战以及企业的应对策略。与会企业表示，国家近期出台了一系列支持政策，银行等金融机构积极响应、快速行动，逆周期调节正在发挥作用，融资环境逐步改善；房地产市场仍有结构性机会，对未来仍有坚定信心。目前面临阶段性困难、流动性紧张，市场预期有待进一步稳定，下一步关键在于提升精细化管理水平和产品力。对此，建设银行表示，将认真吸收研究与会房企提出的建议和诉求，持续优化产品服务。

    惠誉评级表示，此次相关融资支持政策的实际落地效果将取决于银行的执行力度，但其认为银行实际提供的支持力度存在不确定性。克而瑞研究中心表示：“通过国有银行增加对房企贷款，未解决当前销售端疲软的问题，获得贷款的房企虽能‘喘口气’，但债务风险仍未完全化解，仍需积极去化偿还贷款。”

    对于房企而言，债权股权融资只是外部输血，解决资金链问题的关键还在于其自身造血功能——销售端企稳回升。克而瑞统计数据显示，1—10月，百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比下降12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。目前，楼市复苏动能不足，企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。一家近期获得融资的房企相关人士对记者表示，当下销售仍是“头等大事”，其认为：“只有市场好才能纾困。”