本报记者陈靖斌广州报道

    广州针对城中村改造立法工作近日有了新的进展。

    11月22日，广东省广州市人大常委会发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），向社会各界公开征求意见，拟于12月下旬进行第三次审议并交付表决。据了解，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

    对于立法目标，意见稿提出，立法为了满足公共利益需要，推进和规范城中村改造，优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业转型升级，提升城市品质和城市发展质量。

    中国城市发展研究院·农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅告诉《中国经营报》记者，广州出台全国首个城中村改造条例具有重要的示范意义。“这有利于规范城中村改造工作，保障各方权益，也为全国其他城市的城中村改造提供了借鉴。该条例的制定和实施，将有助于规范和推动城中村改造工作，改善城市环境，提升居民生活质量，同时也有助于提高城市规划和管理水平。”

    立法规范城中村改造

    记者了解到，对于改造方式，意见稿明确，广州市住房城乡建设行政主管部门应当会同市规划和自然资源部门制定城中村改造拆除新建、整治提升、拆整结合工作导则，分别确定适用条件和改造内容清单并报市人民政府审定。

    其中，拆除新建指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造。

    整治提升则指的是对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等微改造；拆整结合则是以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。

    在产业转型升级方面，意见稿明确市人民政府应当对城中村产业情况开展调查，统筹考虑产业规划和产业发展需求，先行安排产业转移承接园区，有序疏解城中村集聚产业，坚持异地迁移与就地改造相结合，按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。而各区人民政府可以根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户的创业需求，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置。

    值得一提的是，意见稿还明确城中村改造应当先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不得低于商品住房水平。

    此外，本次意见稿还对保障房建设提出明确要求。城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先配置保障性住房。

    个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。城中村改造建设和筹集的保障性住房，按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。

    值得注意的是，意见稿还强调公众参与以及改造意愿征询。

    其中，在公众参与层面，市、区人民政府应当建立城中村改造公众参与机制，畅通利害关系人以及公众的意见表达渠道。改造意愿征询方面，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

    进入法治化、专业化轨道

    据悉，在广州多年的城中村改造实践中，已形成了多个成功改造并实现产业转型升级的案例典范。

    沙步项目位于广州市黄埔区东部、广州“东进”战略发展轴，改造前户籍人口近万人，总占地面积约1.58平方公里，总体量约400万平方米。该项目2019年开始改造，是广州黄埔区在建的大型城市更新项目之一，是黄埔东路沿线旧改速度最快的项目，也是万科集团最大的“城市更新+综合住区+综合商办”类项目。

    而在产业转型升级方面，项目内规划总建面约100万平方米商业综合体，全面升级当地村集体产业，打造足以支撑10多万就业及居住人口的服务配套，12月初，该项目将开放以社区精神领地和烟火生活聚场为定位的小镇中心，陆续引入麦当劳、华润万家等品牌入驻，社区居民很快即可享受日常美好与便利。据悉，该项目将于12月每个周末举办“绿榕音乐节”，古村持续激发新活力。

    而位于广州番禺的海伦堡创意园，作为海伦堡城市更新项目的经典实践案例，属于综合整治和拆除重建相结合的城市更新项目。

    相关负责人介绍，海伦堡在不改变传统格局和街道肌理的前提下，对园区的功能和业态进行腾龙换鸟，改变了区域产业低端和土地利用低效的现状，实现了由单一旧工业区向复合式产业业态的华丽转变，是广州番禺产业转移首个百亿级项目。

    经过前期产业研判及与街道、区政府的多轮沟通，确立了创意设计产业与大信息产业两大产业体系。在产业招商方面，构建产业图谱，引入与产业定位相匹配的龙头企业。资料显示，该园区入驻率达95%以上，累计进驻企业逾300家，包含百度、阿里巴巴、浙江正泰、德国德克、三雄极光、九牧商用等数十家上市名企。

    作为广州市规划和自然资源局甄选出的“广州城市更新经典案例”——广州市天河区第二棉纺厂地块更新改造项目，由广州无线电集团、广州轻工集团两大市属国企对二棉厂地块进行合作开发，重点布局人工智能核心产业和科技金融配套产业，打造具有国际竞争力的人工智能产业集聚区。

    据了解，该项目更新改造完成后，将实现西侧现代产业组团和东侧历史建筑群高度融合发展，以功能创新和历史文化资源利用激活片区发展活力，打造成天河区创意更新改造名片。项目建成后5年内，预计项目及园区入驻企业合计将实现总产值约1160亿元，税收贡献约128亿元，吸引就业人口约3万人。

    中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者，广州公布首个针对城中村相关的条例有着积极意义。“广州的城中村改造率先在条例上进行拔高，大家在执行过程中相应遵循，然后再根据反馈在立法上进行优化和调整。这也为特大型城市的城中村和存量房改造提供了很好的法律依据和样本。对北京、上海等特大型城市的城中村改造，都将起到积极的示范作用，这也预示着城中村改造进入到法治化、专业化的轨道。”

    中国信息协会常务理事、国研新经济研究院创始院长朱克力也指出，本次公示的意见稿对广州城中村改造将产生多方面影响。“一方面为广州的城中村改造提供了明确的法律框架和指导原则，使改造工作有法可依、有章可循。另一方面明确了改造的目标和流程，有助于确保改造工作的顺利进行。同时规定了政府在城中村改造中的职责和征地补偿等内容，有利于保障村民的合法权益，减少改造过程中的矛盾和纠纷。”