文/陈婷赵毅

    2023年12月，一波前所未有的寒潮骤然而至，全国多地一夜入冬。而仍在底部调整的房地产行业同样寒气逼人，活下去是硬道理也是当务之急。

    为了活下去，“家族肯定会砸锅卖铁支持公司。”这是来自昔日“宇宙第一房企”——碧桂园董事局主席杨惠妍的“豪言”，月薪降到1万元的杨惠妍为房地产的残酷真相又增添了一笔。2023年，碧桂园面临“自创办以来的最大困难”，公司高管相继致歉，为守住企业生存底线展开自救。

    为了活下去，遭遇股债双杀的房企“优等生”万科在自我澄清“非公司基本面出现任何问题”，但未能立即消除市场疑虑后，拉来国资股东站台回击“看空”。其中，深圳市地铁集团有限公司（万科第一大股东，以下简称“深铁集团”）表示将拿出真金白银承接万科部分城市更新资产，引起市场广泛关注。

    为了活下去，中国奥园被传于2023年12月根据美国《破产法》第15章在纽约法院申请破产保护。对此，中国奥园方面对《中国经营报》记者回应称，该确认程序是推进境外债务重组的必要步骤，不是破产清算程序，其最终目的是境外重组计划成功实施。

    有人说，多年以后回过头来看，2023年之于房地产势必非比寻常，行业在这一年真正进入“下半场”，旧的秩序逐渐被打破，新的秩序尚未建立。一场“先立后破”构建房地产发展新模式的探索正在路上……

    碧桂园高管集体降薪

    外界未曾想过，经过10余年培养的“地产二代”杨惠妍会是在碧桂园的艰难时刻登场。

    自2023年3月份接过碧桂园董事局主席的位置以来，杨惠妍或未能享受到“宇宙第一房企”的光环，而是在为碧桂园还债、保交楼疲于奔命。

    2023年8月，杨惠妍及碧桂园总裁莫斌共同署名发布一封致歉信，坦言“虽然公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减，面临自创办以来的最大困难”。

    据碧桂园官方微信公众号披露，2023年12月8日，碧桂园召开月度管理会议，杨惠妍连续第四个月以“坚定信心，勇毅前行”为主题，鼓励公司上下保持信心努力前行，谋求更好的发展。

    会上，杨惠妍表示：“杨惠妍家族作为碧桂园控股股东，全力为公司提供资金支持，上市至今已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持总额约410亿港元，且从未减持股票。家族肯定会砸锅卖铁支持公司，公司会努力探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径。”

    “砸锅卖铁”一言释出，2023年12月12日，碧桂园公告称，杨惠妍、莫斌、杨子莹（碧桂园执行董事、杨惠妍妹妹）、陈 （碧桂园执行董事、杨惠妍丈夫）主动提出降薪请求，已于2023年11月1日起生效。四人调整后的年度薪酬均为12万元，其中，莫斌和杨子莹调整前的年薪分别为300万元、200万元，杨惠妍和陈 均为37万元。

    在此之前，碧桂园高管薪酬已有过多次下调。比如2022年9月，莫斌的年薪从1500万元下调至300万元，杨子莹的年薪从1000万元下调至200万元。根据碧桂园官方微信公众号披露，2023年，碧桂园尽最大努力削减行政费用开销，总额已较2021年降低近60%。

    杨惠妍在2023年12月月度管理会议上指出，未来12个月公司主要有“保交付、保经营和保信用”三项工作。近日，碧桂园内部人士也向记者表示，公司近期主要进行保交付工作，同时积极开展营销活动，提升销售业绩。

    万科股债双杀获声援

    不同于碧桂园自身公开遭遇困难，万科在2023年受到外部情绪波动影响，公司多只债券到期收益率大幅偏离，引发市场对其经营风险的担忧。

    2023年10月下旬，万科2024年到期的“VNKRLE5.35 03/11/24”“VNKRLE4.2 06/07/24”到期收益率分别一度升至43.95%、60.65%，万科A股股价在2023年10月13—19日连续5个交易日持续下跌，2023年10月20日小幅回升，但仍在低位徘徊，此后一路震荡下跌。

    股债双杀，也曾发生在出现债务违约的房企身上。

    彼时，关于境内外部分债券交易出现异动，万科对投资者答复称：“并非公司基本面出现任何问

    题，主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格一度出现大幅波动。”

    但万科的自我澄清未能彻底消除市场疑虑。2023年11月6日，万科面向金融机构召开线上交流会，深圳市国资委层面也派出了高规格的参会人员。

    会上，深圳市国资委方面表示，万科是深圳国资体系重要成员，深圳市国资委充分认可和信任万科团队的专业性，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。

    深铁集团董事长辛杰进一步称，将根据市场情况有序释放“工具箱”，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；深铁集团正在积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券。

    2023年12月26日，记者向万科相关人士了解这一合作进展，得

    到的回应是：“暂时没有听说具体落地的新进展。”

    当口号声归于平静，万科亦就深铁集团所提及的支持措施公告称：“尚无任何具体安排，存在不确定性。”市场深知，相较于真金白银“输血”，房企“自我造血”是解决资金链的关键。

    上述公告显示，2023年1—11月，万科累计实现合同销售面积2209.2万平方米，合同销售金额3431.4亿元。不过，就在2023年12月27日，万科A股股价盘中跌至近5年来新低，为10.09元/股。作为行业风向标，万科距离收获“真正的安全”还有多远？

    先活下去才有未来

    房地产行业信心的恢复不止来源于坚守安全经营底线的房企，还来自出险房企对债务重组及恢复正常经营的推动。

    2023年12月21日，有市场消息称，中国奥园根据美国《破产法》第15章在纽约法院申请破产保护。

    中国奥园方面对记者表示，公司遵从重组财务和法律顾问的建

    议，已经向美国法院提出了关于对中国奥园债务重组协议安排计划的确认申请，以获得美国法院对中国奥园有关境外重组协议安排程序的认可。“该确认程序不影响公司的自主经营，不涉及集团境内主体的债务，不影响集团境内债权债务关系和正常经营。同时也是保护公司全体债权人利益，维护公司整体保交楼、保安全、保经营的必要措施。”

    公司层面取得积极进展的背后，实则暗流涌动。自2021年年底被曝出经营困境以来，中国奥园通过出售资产、引入战略投资者等方式展开自救。公告显示，截至2023年6月30日，中国奥园已处于资不抵债的境况。

    且近段时间以来，关于中国奥园裁员的消息甚嚣尘上，记者就此寻求中国奥园方面的回应，但无果。一位中国奥园前员工告诉记者，公司近两年持续裁员。

    除了中国奥园，记者从多位业内人士处获悉，房企裁员、延发薪资已是常态。一位广东本地房地产企业在职员工向记者透露：“我们目前还能正常发工资，被裁的员工虽然可以拿赔偿金走人，但也只能是分期支付。”

    随着房地产进入增速放缓、总量见顶的存量时代，市场供需关系发生了新变化，房企在告别“三高”（高周转、高负债、高杠杆）旧发展模式过程中时刻上演“生死时速”。危情与自救，成为2023年房企转型的高频词。不久前，融创完成境外债务重组全部流程，成为首家完成境内外债务重组的大型房企；万达通过引入新的战略投资者涉险过关，化解赎回期满的危机，都为当下出险房企提供了一条自救思路。

    挑战仍在继续。购买者信心和预期的修复尚需时日，经营环境仍充满不确定性，房企只有先活下去，才有未来可言。