本报记者陈婷赵毅深圳报道

    “地产向下，代建向上”，房地产开发和销售低位运行的这些年，伴随市场日趋成熟及房企对新发展模式的探索，代建领域取得较快的发展，入局者众。

    近日，招商蛇口（001979.SZ）公告拟设立代建业务专业公司，统筹管理并开展代建业务。据披露，招商蛇口从2010年开始布局代建业务，此前在公司内部设有专业化代建部门，但从未在年报中披露过代建业务具体经营数据。

    招商蛇口方面对《中国经营报》记者表示，代建业务是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。公司将依托现有开发业务的运营管理体系，强化专业赋能支持，深化代建业务与城市更新、住宅开发、资产管理等其他业务资源联动、协同发展，进一步促进公司高质量发展。而对于代建公司的组织架构及业务规模问题，招商蛇口方面并没有作出回答。

    事实上，包括招商蛇口在内，近年设立代建平台公司的房企众多。如上坤地产（6900.HK）于2023年宣布加入代建赛道，成立“上坤共建”，龙湖集团（0960.HK）作为新玩家，自2022年成立“龙湖龙智造”以来在代建领域大展拳脚，签约多个项目。

    据中指研究院统计，2023年，房地产代建企业累计规模排名前五的门槛已超过1000万平方米，规模竞速趋势进一步加剧，行业集中度同时保持较高水平。

    发力增长“第二曲线”

    “着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。”

    “代建业务蓬勃发展。”回溯2023年业务发展情况，招商蛇口的总结中包含着这样一句话。

    2024年1月17日，招商蛇口召开第三届董事会2024年第一次临时会议，会议以9票同意、0票反对、0票弃权通过了《关于审议公司组织架构调整的议案》，即董事会同意公司根据战略规划和实际经营需要设立代建业务专业公司，统筹管理并开展代建业务。

    截至目前，招商蛇口主营业务包括三大板块，分别为开发业务、资产运营和城市服务。其中，代建业务划归至城市服务板块。上述设立代建公司的举措意味着，招商蛇口的城市服务板块又将迎来一个新的平台公司，该板块已包含招商积余、招商会展、招商邮轮、招商观颐等四个平台公司，对应物业管理、会展、邮轮、康养四大业务。

    记者注意到，自2023年以来，招商蛇口在对外宣传中频繁提及代建业务，而在此之前，代建业务的“存在感”并不高。但据招商蛇口近期披露，公司代建业务的发展历史已超过10年，业务覆盖公园景观、道路桥梁、会展中心、文化艺术、学校教育、医疗康养、产业办公、住宅公寓等业态。

    “代建作为城市服务业务的一种有效模式，已呈现出良好的发展前景。2010年，招商蛇口启动漳州开发区代建业务，随后积极布局粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀、雄安新区、海南自贸区等国家重大发展战略区域，代建业务成功出圈。”招商蛇口在其官方微信公众号中如此写道。

    近年来，招商蛇口强调转型，核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入、利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。“着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。”招商蛇口在2023年半年报中表示。

    截至2023年上半年，招商蛇口的开发业务、资产运营、城市服务板块在整体收入中的占比分别约为81%、5%、14%。其中，资产运营及代建业务所在城市服务板块的收入实现同比增长，开发业务收入同比下降约16%。

    公告显示，2023年1—12月，招商蛇口累计签约销售面积1223.41万平方米，同比增长2.49%；累计签约销售金额2936.35亿元，同比增长0.35%。

    “三大工程”带来新机遇

    “三大工程”建设作为落实房地产发展新模式的重要抓手，未来也是各地政府的工作重点。

    招商蛇口的代建业务打算以“新身份”加入市场竞争背后，代建热潮近年持续蔓延，房企扎堆涌入，规模竞速趋势加剧。

    据中指研究院统计，2023年，招商蛇口代建业务新签约面积为269万平方米，排名第16，其中在政府代建板块的新签约面积为229万平方米，排名第七。具体来看，招商蛇口在海南共获得10个代建项目，属于大片区级代建工程，涵盖科研高校、民生住宅、市政道路、绿化公园等类型。

    头部企业中，绿城管理（9979.HK）以3528万平方米的面积位列2023年中国房地产代建企业新签规模排行榜第一，继续领跑行业。2023年，蓝城集团和绿城发展代建新签约面积分别为1899万平方米、1118万平方米，分别位列第二、第三；蓝绿双城、金地管理、腾云筑科代建新签约规模均超过1000万平方米。至此，房地产代建企业新签约规模进入前五的门槛已经来到1000万平方米，与此同时，排名前五的企业新增代建规模总额占比为46.9%，行业集中度较高。

    明源地产研究院首席研究员艾振强认为，“三大工程”（保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设）以及推行房票安置措施等，将拉动近万亿元规模的房地产投资增量，这其中的代建需求充沛，“无论是保障性住房筹集还是城中村改造，主体都是地方国企，但很多城投公司缺乏这方面的能力，因此将产生大量代建需求，这也是近两年来大量代建公司涌现、争夺蛋糕的大背景”。

    记者注意到，自2023年下半年以来，保障性住房相关政策密集发布。其中，2023年12月11日至12日，中央经济工作会议召开，会议强调加快推进“三大工程”。“三大工程”建设作为落实房地产发展新模式的重要抓手，未来也是各地政府的工作重点。

    克而瑞认为，一方面，“三大工程”建设的推进，势必将带动相关项目代建需求的增加，特别是保障性住房和城市更新将成为政府代建的主要内容。另一方面，城投平台近两年投资积累了一定的土地资产，但受限于自身开发能力及债务压力，开工率不尽如人意，未来这些项目的入市主要依靠代建，“这也是城投平台减压、‘活血’的有利途径。可以预期，城投代建将是市场重要赛道之一。”

    据克而瑞统计，目前已有超过60家房企加入代建赛道，并成立专门的平台公司，市场竞争愈发激烈。与此同时，代建企业越来越注重品牌建设与推广，提高品牌影响力和市场份额是其目标所在。

    项目转为销售尚需时日

    值得注意的是，代建赛道近年来持续受到房企关注，但多数房企是在近两年新成立代建平台，项目转化为销售尚需时日，各企业销售数据相差较大。

    市场前景在前，代建赛道有从“昨日蓝海”变成“当下红海”之势。

    据中指研究院统计，2018—2022年，我国代建行业连续5年增长，管理面积从4705万平方米增至1.1亿平方米，并保持18.6%的年平均增速。到2025年，代建行业规模渗透率预计达到12.5%，而2021年的渗透率为4.8%。对照欧美模式可达20%—30%的代建业务渗透率，以平均值25%估算，国内代建行业的渗透率仍有5.2倍的空间，市场规模将达千亿元。

    从盈利情况来看，中银证券发布研报指出，代建行业的轻资产模式造就其“高盈利、低杠杆、现金转化率高”三大特征。自2017年以来，代建行业净利润率水平始终高于25%，2020年达25.4%，高出同期传统房地产行业超过10个百分点。

    明源地产研究院指出，政府代建类项目的准入门槛较高，利润较薄，但代建企业仍争先恐后，想要拿到政府代建的生意，这主要基于该类项目的市场规模可观，企业业绩增长空间得以保证，同时不易受地产周期影响，收入稳定风险小，容易形成企业护城河的优势。

    据中银证券测算，2023—2025年，政府代建类项目新签规模平均为2037万平方米/年，占比12%，代建收入平均25亿元/年，占比8%。公租房、廉租房及保障性租赁住房在2023—2025年新签代建规模平均为1080万平方米/年，占比6%；代建收入平均14亿元/年，占比4%。

    值得注意的是，代建赛道近年来持续受到房企关注，但多数房企是在近两年新成立代建平台，项目转化为销售尚需时日，各企业销售数据相差较大。

    据中指研究院统计，绿城管理在2023年中国房地产代建企业销售规模排行榜中位列第一，销售金额为1068亿元，销售面积为861万平方米；中原建业位列第二，销售金额为295亿元，销售面积为466万平方米；蓝绿双城位列第三，销售金额为202亿元，销售面积为120万平方米。位列第15的宁夏中房销售金额为1.2亿元，销售面积为2万平方米。