本报记者郭建杭北京报道

    “稳存量”住房政策持续发力。自中国人民银行就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜发布公告以来，银行业迅速回应发布关于调整存量房贷利率的公告。

    《中国经营报》记者注意到，近日全国多省农信系统也密集发布公告，跟进调整存量商业性个人住房贷款利率。湖北、河南、山东、江苏等地农信系统纷纷宣布调整存量房贷利率，发布公告指出将于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。如河南省内的农商行公告中指出：“将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展存量房贷利率调整工作，拟于10月12日发布具体操作细则，并于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。”

    未来随着存量房贷利率陆续调整，业内认为对银行的正面影响是减少提前还款及增加住房贷款投放规模。东方金诚首席宏观分析师王青指出：“此政策的积极意义就在于缩短了存量房贷利率调整周期。接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的提前还贷潮，相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，这有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。”

    减轻月供压力

    记者不完全统计，多数省份农信系统已发布将调整存量房贷利率的公告。

    江西农信、湖北农信公告显示，于2024年10月14日发布具体操作事宜，2024年10月31日前完成批量调整；河南农信、江苏农信公告显示，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。

    部分农商行已针对存量商业性个人住房贷款利率调整常见问题进行回应。10月8日，南海农商行公告中对存量房贷利率调整的相关问题给出答复，调整范围包括“凡是符合《中国人民银行公告〔2024〕第11号》（以下简称《公告》）要求的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款均予以调整。2023年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内”。

    对于具体利率会如何调整，南海农商行方面指出：“房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的；本次调整不涉及LPR，仅调整利率加减点。按照《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，如果房贷利率加减点高于-30BP且高于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率政策下限（如有），则在本次存量房贷利率批量调整范国之内。按照《公告》要求，对LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量商业性个人住房贷款利率，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。”

    随着新一轮存量房贷利率调降正式拉开帷幕，购房者将会感受到切实的变化，很多地区的购房者已对调降后的单月房贷变化情况有所期待并进行了测算。

    北京地区的购房者李先生对记者表示：“调整后单月房贷还款数额可以减少几百元，累积起来总额非常可观，长期来看减轻了房贷还款的压力。”记者了解到，2021年李先生购入北京市五环内商品房一套，贷款187万元，贷款期限300个月，当时利率为5.7%。随着此前LPR调整的几次利率变化后，截至此次房贷利率调整之前，贷款利率为4.75%，月还1.07万元，已经还了38个月，贷款余额174.6万元。

    “存量房贷利率下调的平均幅度可以达0.5%。经测算，对于贷款本金100万元的购房者来说，每个月可以少还300元左右，累加起来的减负效应是积极的，同时从行业层面也显著降低存量房贷违约的风险。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

    中国人民银行有关负责人在国新办新闻发布会上公开表示，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”。批量调整完成后，借贷双方还可基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。

    稳房贷存量

    存量房贷利率调整不仅直接关系到购房者的月供支出，也和银行的经营发展息息相关。

    中国银行（601988.SH）研究院公开的测算数据显示，存量房贷利率下调0.5%，则将导致银行净息差降低0.07%，营业收入下降3%，净利润减少6%。

    而调整存量房贷利率后对农商行的经营会带来哪些具体影响？“调整存量房贷利率实际上对息差会产生一定影响，但考虑到个人住房按揭贷款占总贷款的比重普遍较低，故其影响较小。从积极的角度来看，存量房贷利率调整能够有效缓解提前还款趋势，对稳定住房贷款规模及收入有积极意义。”某农商行人士告诉记者，“在农村金融机构中，个人住房贷款在整体的贷款结构中占比普遍在10%以内。”2024年上市农商行中报数据显示，10家上市农商行个人住房贷款总额接近3000亿元，10家上市农商行中仅有3家农商行的个人住房贷款占比超过10%，且全部出现同比减少，6家农商行个人住房贷款同比减少超过10%，其中瑞丰银行（601528.SH）的个人住房贷款同比减少20.39%。对比银行业整体来看，41家A股上市银行中，26家上市银行中个人住房贷款占比超过10%，个人住房贷款占比最高为27.27%，最低为5.24%，平均值为12.72%。

    以渝农商行（601077.SH）为例，2024年中报数据显示，该行个人住房贷款规模为897.48亿元，在贷款结构中占比12.7%，同比减少5.38%，2023年、2022年个人住房贷款分别出现-5.65%以及-3.98%的同比减少。

    而降低存量房贷利率减少已购房者的月供压力，将有助于遏制提前还贷。对此，渝农商行人士告诉记者：“从资产端来看可能会减少提前还贷数量同时增加个人住房贷款端的投放，从此角度来看对银行是有正面影响。”

    对于业内关心的调整存量房贷利率对息差的影响？渝农商行人士指出，此前一直也在对资产负债结构进行调整，如下调存款利率、控制成本端进行降本增效等工作。

    公开信息显示，2024年上半年，渝农商行在存款市场占有率保持领先地位的同时，持续优化存款结构，加强管控成本相对较高的存款产品规模，有效降低存款成本。数据显示，上半年该行存款付息率同比下降12个基点至1.79%，负债成本管控成效显著，缓释部分息差下行压力。下半年，渝农商行净息差下行压力依然存在，但通过提高资产负债配置和定价能力，预计降幅将有所收窄。

    此外，记者了解到，多个省份农信系统针对存量房贷利率调整在制定细则并优化系统，在10月31日之前对存量房贷实施批量调整。

    王青认为，存量房贷利率下调方案正式落地主要有三点值得关注。首先这次存量房贷利率下调落地速度快，超出市场预期。这是对9月26日中共中央政治局会议部署的一个迅速落实，释放了两个信号：第一个加力提振居民消费，第二个是促进房地产市场止跌回稳。其次这次存量房贷利率下调的幅度与9月24日央行公布的内容相同，符合市场预期，每年可为存量房贷家庭节约支出1500亿元。再次这次房贷利率下调要在10月31日之前完成，覆盖首套和二套房贷利率，去年首轮房贷利率下调，它只覆盖首套房贷利率，这次的范围拓展了。从11月1日起，客户可以和银行重新协商存量房贷利率重定价周期。原来是每年只有一次。这次每个季度、每半年或者每一年都可以调整一次。