本报记者方超张家振上海报道

    “公司在上海市浦东新区买了楼，但目前还没有装修好。”10月15日，针对在上海市浦东新区购入商用物业的信息，《中国经营报》记者以加盟商身份致电张亮麻辣烫总部，其工作人员如此表示。

    作为餐饮细分赛道龙头企业的张亮麻辣烫，是实业巨头“淘金”上海商办市场的一个缩影。自2023年以来，民企、国资企业及个人投资者纷纷进入上海市场，写字楼、公寓及酒店等商办资产备受青睐。例如，“山东空调大王”瑞冬集团收购上海证大（0755.HK）资产包，金光集团或接手上海星荟中心40%股权。

    在多方资本竞逐下，上海市大宗交易市场热度也在进一步提升。世邦魏理仕统计数据显示，2024年三季度，上海市物业投资市场共录得36笔交易，成交金额共计217.4亿元，环比上涨81.5%。

    “三季度，上海市大宗交易市场表现更为积极，买家类型更为多元，不同投资者对于各类资产的投资需求逐步释放。”世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶认为，鉴于上海市优质的产业资源及城市能级，更多的外地企业或政府平台也将陆续布局上海，购入优质资产。

    商办市场迎“抄底”良机？

    目前，市场上出现了许多具有投资潜力的收购机会。

    各路资本纷纷加码上海商办市场，尤以实业企业最为显著。

    张亮麻辣烫是最新入局者。日前，张亮麻辣烫在上海市浦东新区前滩购入一栋商用物业。财联社报道显示，张亮麻辣烫所购项目为前滩地区一个大型综合体项目的其中一栋商用物业，建筑面积约3500平方米。

    事实上，自今年下半年以来，“空调大王”“纸业大王”也在纷纷加码上海商办市场。

    此前，港股上市公司上海证大发布公告称，为重组集团不良及困境资产，改善财务状况，对外出售包括上海证大大拇指广场商铺、酒店、停车位等在内的物业资产，资产包合计价值28.766亿元。买家为瑞冬集团全资附属公司升瑞祥（香港）有限公司。

    官网资料显示，瑞冬集团是一家集中央空调、通风产品的设计、生产、销售、安装及维保为一体的现代化大型综合企业，年产值约40亿元。

    除瑞冬集团外，上海联合产权交易所官网显示，8月21日，上海广田房地产开发有限公司40%股权以底价约17.2亿元成交。据多家媒体报道，该标的物对应的主要资产是位于上海市北外滩的上海星荟中心，接手方或是被称为“纸业大王”的印度尼西亚金光集团。

    公开信息显示，今年第三季度，锦和资管联合其他机构收购上海杨浦区创邑MIX·安波路商业项目，山西能源买家购入静安NEO项目，而徐汇滨江的龙华万科中心T1办公楼也已完成出售。

    实业巨头更加青睐上海市商办资产的原因何在？

    “在过去，不仅是国内实业企业，许多外资实业公司也在上海市布局商办物业。上海市作为全球第二大经济体的经济中心，战略地位不言而喻。”某外资地产机构投资负责人雷弘祺向记者表示，目前，市场上出现了许多具有投资潜力的收购机会。这让一些企业看到了入场的最佳时机，尤其是一些现金流相对充沛，具有长期自用和投资需求的企业，选择在此时进入上海商办市场。

    打造总部渐成趋势

    商务区支持各类总部企业立足虹桥创新发展，鼓励跨国公司设立全球或区域资金管理中心。

    实业巨头购入的上海商办资产，其最终用途受到市场密切关注。

    “我们总部最开始是在哈尔滨，上海总部是后设立的，现在位于闵行区。”10月15日，张亮麻辣烫总部一位工作人员向记者介绍。不过，对于上海总部何时搬迁至浦东区域，上述工作人员坦言“不清楚”。

    近期，一家汽车零部件企业也在上海市浦东新区购入办公楼，欲打造上海区域总部。

    根据第三方商业机构发布的消息，其成功协助一家深耕汽车零部件制造的头部企业完成上海区域办公总部选址。该商业机构表示：“基于业务发展和企业战略规划，客户计划加大投入，选址购置新的办公地址作为其接待、销售等业务的核心总部。”

    记者根据相关消息梳理发现，上述汽车零部件制造企业或系浙江省企业，记者多方联系但并未得到明确回复。上述第三方商业机构相关负责人也对记者表示，不便透露具体客户信息。

    事实上，今年以来，不少国内外知名企业选择在上海市打造区域总部或第二总部，如中交集团、费尼亚、鄂尔多斯、第四范式等。上述企业在上海市布局的总部项目，或正处于落地过程中，或已开启正式运营。

    “上海市综合实力和国际化程度高，对于外地企业具有极大的吸引力。”雷弘祺告诉记者，“上海市拥有极为完善的基础设施、丰富的人才资源以及先进的产业集群，汇集了全国乃至全球的顶尖人才，尤其是在金融、科技、创新等领域，吸引了大量企业作为业务扩展的重要基地。”

    在雷弘祺看来，上海市区位优势非常突出。作为中国东部沿海的核心城市，上海市不仅具备强大的国内市场辐射能力，还拥有极为便利的国际交通枢纽设施，方便企业连接全球市场。

    值得注意的是，近年来，上海市各区域纷纷出台一系列措施，吸引企业在区域内设立总部，进一步增强对国内外企业的吸引力。虹桥国际中央商务区就是典型案例。

    “目前，虹桥国际中央商务区累计引进各类总部211家，成为各类总部机构加快集聚的热点地区。”在此前举行的“2024虹桥国际中央商务区投资促进大会”上，虹桥国际中央商务区管委会党组书记、常务副主任钟晓咏表示，商务区支持各类总部企业立足虹桥创新发展，鼓励跨国公司设立全球或区域资金管理中心，为民营企业设立总部创造便利条件，推动各类总部机构拓展研发、销售、贸易、结算、数据等功能。

    “上海市的营商环境在全国处于领先水平，政府出台的诸多支持政策、市场开放举措，以及日益优化的法治和政策环境，都极大提升了企业在上海设立总部或第二总部的意愿。”雷弘祺向记者表示。

    市场活跃度或将提升

    由于商办市场“供过于求”，价格有所回调，为外地资本入场提供了机会。

    在多方资本“竞逐”的背后，或与上海市商办市场发展现状密不可分。

    以甲级写字楼市场为例，仲量联行向记者提供的数据显示，今年三季度，上海全市共计两个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积163856平方米。在中央商务区内，南京西路板块有一个项目竣工交付，总建筑面积为91161平方米。新项目交付，进一步推升中央商务区空置率环比上升0.6个百分点至16.2%。

    此外，今年三季度，上海市非中央商务区有一个项目竣工，总建筑面积72695平方米。仲量联行方面分析认为，尽管新竣工项目预租有限，但租金驱动下的搬迁升级需求，使整体非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点，达到29.6%。

    仲量联行数据还显示，今年三季度，上海市投资市场共完成28宗交易，成交总额达172.6亿元，较二季度环比增长14.3%。三季度，市场成交仍由小体量项目引领，在成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达79%。

    仲量联行方面认为，虽然部分外资机构和内资保险机构有所动作，但大多数投资者仍选择谨慎观望。

    不过，上海市商办市场处于调整过程中，也极大增强了对国内外企业的吸引力。

    “一方面，正是由于商办市场‘供过于求’，价格有所回调，为外地资本入场提供了机会；另一方面，外地资本的进入可能会在一定程度上缓解供需失衡状态，通过吸纳部分过剩的供应，帮助市场逐渐恢复平衡。”雷弘祺向记者表示。

    “外地资本相继进入上海商办市场，将带来诸多积极影响。”雷弘祺向记者分析称，“首先，资本流入将有助于提升市场的活跃度，为市场注入新的资金和需求，尤其是来自外地的实业资本，他们往往具备长期持有的意愿，能够为市场提供稳定性；其次，外地资本的进入也会促进市场主体多元化，更多种类的资本和投资者进入，将提升市场活跃度，促使更多优质项目推出。”

    上海市大宗交易市场热度也有望进一步回升。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“随着美联储降息政策实施以及中国央行降息降准落地，一系列举措共同推进市场向好发展。房地产市场将再迎利好，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市商办市场成交量迈上新的台阶。”