本报记者郭阳琛张家振上海报道

    “杭州六小龙”爆火效应，正传导至杭州市土地市场。

    近日，杭州市启动蛇年春节后的第二场土拍，滨江区西兴单元地块距离“杭州六小龙”之一的宇树科技仅约500米，因此备受关注。最终，该地块被滨江集团（002244.SZ）以13.81亿元竞得，溢价率约43.69%，楼面价约4.3万元/平方米。

    上海市土地市场同样明显回暖。在2025年首场土拍中，4宗地块全部溢价成交，总土地出让金额达159.26亿元。其中，华润置地（01109.HK）“补仓”浦东新区杨思地块，龙湖集团（00960.HK）“落子”奉贤区南桥新城地块；中国金茂（00817.HK）则以89.64亿元斩获虹口区瑞虹新城地块，成为上海市自2024年8月实行“双高双竞”政策以来的新总价“地王”。

    中指研究院研报分析称，近期优质地块土拍升温，反映出房企对核心城市新房销售前景看好，纷纷加快“补仓”，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，着力在提升供地质量的同时放宽规划设计条件。

    “地市的热度有望传导至楼市。现在看来，2025年的楼市‘小阳春’肯定会到，热度恢复程度有望超过2024年。”上海市中原地产资深分析师卢文曦感慨道。

    百轮竞价催生新“地王”

    在“大本营”杭州市，绿城中国拿地拓储更加积极。

    自2024年8月实施土拍“双高双竞”政策以来，上海市地块成交总价纪录再次被打破，这次的主角是位于虹口区的C080302单元HK329-11地块。该地块位于上海市北外滩板块高端住宅区，附近的品质项目二手房均价超13万元/平方米。

    2月20日，上海市迎来2025年首场土拍，上述地块成为当之无愧的“C位”，共计吸引5家房企及联合体参与竞争，分别为中海地产、保利发展、招商地产和绿城中国联合体、华润置地和越秀地产联合体、中国金茂和庆隆集团联合体。

    据了解，经过184轮鏖战，该地块最终被中国金茂和庆隆集团联合体以89.64亿元拿下，溢价率38.2%，折合楼面价11.75万元/平方米。

    值得一提的是，这一楼面价在全国范围内排名第3位，仅次于2024年绿城中国（03900.HK）拿下的徐汇滨江地块和宸嘉发展拿下的徐汇龙华地块，两宗地块楼面价分别为13.1万元/平方米和12.6万元/平方米。

    杭州土拍市场同样热度高涨。1月24日，在经过220轮报价后，滨江集团以54.56亿元竞得湖墅单元GS0201-R21-05地块，楼面价64834元/平方米，溢价率71.25%，刷新了杭州市土拍历史上的最高成交楼面价，也是杭州市场上首宗楼面价超过6万元/平方米的住宅用地。

    再将目光聚焦到江苏省苏州市。2月19日，苏州市迎来蛇年春节后的首宗宅地出让。该地块位于苏州工业园区，吸引了多家房企报名，在竞价122轮后最终由绿城中国竞得，成交总价14.29亿元，成交楼面价26754元/平方米，溢价率21.61%。

    在“大本营”杭州市，绿城中国拿地拓储更加积极。2月25日，绿城中国以22.98亿元总价摘得滨江区浦沿单元商住地块。

    卢文曦表示，像上海市、杭州市这样的核心城市，最近几个月房价上涨较为可观，市场大概率会进一步回暖。因此，不仅提高了购房者的信心，也强化了开发商的拿地决心。特别是杭州市近期因为“杭州六小龙”出圈，所以企业拿地参与度比较高，也比较坚决。

    民营房企返场“补仓”

    流动性压力逐步缓解，也让金地集团有一定的余力补库存。

    在房地产市场预期逐步改善之下，民营房企和混合所有制房企正积极在热点城市返场“补仓”。

    作为“杭州地产一哥”，滨江集团是近年来在杭州市拿地强度最大的民营房企之一。《中国经营报》记者注意到，2025年以来，滨江集团已在杭州市拿下多宗优质高溢价地块。仅在1月份，滨江集团权益拿地金额约83亿元，在所有房企中排名高居第3位。

    随着流动性压力缓解，金地集团（600383.SH）在时隔近两年后重回上海市。2月20日，金地集团联合厦门国贸（600755.SH）和星狮地产拿下松江新城西区地块，成交总价8.15亿元。

    接近金地集团的相关人士表示，上述地块周边新房已长期“断供”。未来，该项目将规划为低密墅区，产品打造以创新型、大面宽叠拼产品为主，附加部分合院产品，产品力预计会全面升级。

    记者梳理发现，金地集团上次在上海市拿地还要追溯至2023年4月。此后由于债务压力，金地集团“退居二线”。在此次重回上海市土拍市场之前，金地集团已备好“22金地MTN001”的兑付资金，本息合计约17.61亿元。目前，金地集团已完成上述中票兑付。

    标普信评在最新研报中分析称，金地集团选择在政策效果更明显的高能级城市新增土储，一方面源于公司已有较长时间未在公开市场拿地，随着优质项目逐渐去化，有较强的补库存需求；另一方面流动性压力逐步缓解，也让金地集团有一定的余力补库存。

    上述接近金地集团人士向记者表示，在土地购置决策方面，金地集团未来将充分考量宏观经济和行业形势变化情况，同时兼顾主要城市的市场趋势和土地市场的收益水平。

    积极返场“补仓”的还有龙湖集团。在此次上海市土拍中，龙湖集团联合建华集团以10.57亿元竞得奉贤区南桥新城地块，溢价率16.54%，成交价10.57亿元，成交楼面价20473元/平方米。这也是龙湖集团在时隔近一年后再次“落子”上海。

    值得一提的是，上海市此次土拍还引起外资房企广泛关注。据了解，新加坡老牌投资公司庆隆集团作为资方，与中国金茂共同拿下上述虹口“地王”。该公司创立于1949年，由黄祖耀家族全资持有，业务遍及东南亚地区。

    另一家新加坡房企星狮地产也有所斩获。据悉，位于松江区的松江新城西区地块由厦门国贸、金地集团和星狮地产联合竞得，成交总价8.15亿元。

    楼市“小阳春”渐近？

    杭州楼市信心正在逐步恢复之中，“金三”行情值得期待。

    今年以来，土地市场正在加速回暖。中指研究院统计数据显示，截至2025年2月23日，300城住宅用地累计成交金额为2095亿元，同比增长30.2%。

    在卢文曦看来，土地市场“开门红”也离不开地方政府助力，近期拍出的很多高溢价地块的品质都很过硬。

    中指研究院研报分析称，短期来看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域的优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、放宽层高限制等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿，进而通过优质新房供给带动市场需求释放。

    土地市场的热度也正逐步传导至楼市。记者了解到，2月17—23日，杭州市新房市场共有9个项目开盘，供应房源941套，成交504套，综合开盘去化率达53.6%，多盘中签率呈走低趋势。

    例如，沐云川项目22.80%的中签率较1月开盘降幅超2个百分点；建发云湖之城项目最新的中签率已经从蛇年春节前的21.99%降至目前的15.66%。

    克而瑞方面表示，综合来看，随着房企预期走高以及地价攀升，杭州楼市信心正在逐步恢复之中，“金三”行情值得期待。不过，杭州市一名房企人士直言：“土地市场确实回暖了，但是楼市是否也能回暖还不好说。”

    上海楼市信心同样在加速恢复。相关数据显示，2025年1月，上海市二手房市场成交约18389套，同比增长约12.1%；新房成交面积约48.84万平方米，同比增长约8.13%。截至2月25日，上海市今年以来新房已成交1545套，同比增长47%。

    上海链家首席分析师杨雨蕾向记者表示，今年以来，上海市楼市尤其是二手房市场已经看到较强的恢复势头。“带看量已基本恢复到蛇年春节前的水平，即相当于2024年四季度的高位水平，成交量亦达到节前水平，预计成交势头将延续至‘小阳春’。”