本报记者刘颂辉上海报道

    以轻资产运营为代表的代建业务正成为品牌房企重点发力布局的新赛道和增长点。

    日前，据相关媒体报道，世茂集团副总裁、华北区域董事长刘辉在离职后或加入中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”，000736.SH）担任代建板块总经理；阳光城集团原总裁朱荣斌也成立了海南荣乐建设管理有限公司，开始布局房地产代建业务。

    房地产代建是一种由拥有土地、资金的委托方发起需求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的业务模式。

    据不完全统计，旭辉、世茂、金地、建发、朗诗、碧桂园、龙湖和华润置地等品牌房企已加大了代建业务的投入。目前，国内已有两家主营房地产代建业务的公司登陆资本市场，分别为绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”，09979.HK）和中原建业有限公司（以下简称“中原建业”，09982.HK）。

    据绿城管理披露的财报，公司成立于2010年，是“中国代建第一股”。2021年，公司实现收入22.43亿元，毛利率达到46.4%，截至当年底在国内共有345个代建项目。

    一位在绿城集团工作10余年的高管人士向《中国经营报》记者表示，品牌房企切入代建赛道是一个不错的选择，因为自主拿地开发实现的利润在逐年下降，通过借贷来投资运转的模式已行不通。“不过，代建只是房地产开发的衍生业务，不能替代房企的主营业务，更不应该将管理风险带到母公司去。”

    拥抱“黄金时代”

    刘辉有着丰富的房地产运营经验，曾先后在龙湖和世茂担任高管职务。今年2月，刘辉辞任世茂集团副总裁、华北区域董事长职务。

    据报道，刘辉将自己房地产事业的“下一站”选在了中交地产，加盟后负责代建板块业务。该板块业务属于中交地产子公司——中交房地产管理集团。

    中交地产与绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”，03900.HK）是兄弟公司，控股股东同为中交房地产集团。中交房地产集团在入股绿城中国后，中交地产学习其轻资产运营经验，开始发力代建业务，并于2020年将北京联合置业有限公司更名为中交房地产管理集团，同时新增了建设工程项目管理、出租商业用房和办公用房、物业管理、工程勘察和工程设计等业务。

    事实上，世茂比中交地产在代建业务方面的布局稍晚，并在2021年7月成立上海世茂建设管理有限公司作为专业化代建平台，提出了“3+9”业务模式，即全过程项目管理、专业咨询、专项咨询等三种商业合作模式，以及政府代建、商业代建、资本代建、城市更新、乡村振兴、造价咨询、规划设计、美居服务、咨询服务等九个业务服务模块。

    记者梳理发现，除上述企业外，房地产行业还有不少品牌房企也在大力布局代建业务。以朗诗为例，年报数据显示，截至2021年底，公司提供开发代建服务及进行小股操盘的项目共计83个，可售面积总计约378万平方米，预计可售货值达706.2亿元，占中国地区总可售货值约91%。

    5月25日，旭辉集团宣布其代建品牌旭辉建管首次亮相西北市场，承接了西安市东二环某项目的全流程管理咨询业务。在2021年业绩发布会上，旭辉集团执行总裁陈东彪曾介绍，公司的代建业务刚刚起步，主要业务包括政府代建、资本代建和商业代建。

    “当行业大佬还在争论房地产行业处于‘青铜时代’还是‘黑铁时代’的时候，代建正处于‘黄金时代’。”今年3月，绿城管理执行董事、CEO李军在公司业绩发布会上表示，资方代建是行业未来的发展方向，需要提前占位。“这个赛道足够长、雪也很厚，将会带来巨大的业务增量空间。”

    盈利能力更强

    据上述绿城集团高管人士介绍，房地产代建业务早已不是新鲜词语。这种轻资产商业运营模式，主要通过品牌输出、管理输出与开发商形成委托代理关系。

    亿翰智库研究报告指出，从绿城管理和中原建业两家代建企业的经营业绩来看，相较于地产开发业务而言，代建业务的盈利能力更强。其中，绿城管理的净利润率是绿城中国的2倍有余，中原建业的净利润率更是建业地产（00832.HK）的10倍有余。

    “规模是规模，盈利是盈利，两者之间并无绝对线性关系。”亿翰智库研究报告认为，从规模和经验的角度来说，绿城管理在规模上尚无其他企业或能出其右。与之相比，中原建业的规模也是相差甚远，但从盈利能力上看，中原建业的盈利能力却更胜一筹。

    年报数据显示，2020～2021年，绿城管理的净利润率分别为22%、25%，毛利率为48%、46%；中原建业的净利润率则分别为59%、59%，毛利率分别为79%、78%。

    2021年，绿城管理实现营业收入22.43亿元，同比增长23.7%；毛利10.41亿元，同比增长20.2%；持续经营业务归属于公司股东的净利润为5.65亿元，同比增长31.9%。

    据了解，截至2021年底，绿城管理的业务分布覆盖中国28个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目数量由2020年同期的296个增加至345个；合约项目总建筑面积约8470万平方米，同比增长11.3%；在建面积约4400万平方米，同比增长8.7%。

    据中原建业发布的年报数据，2021年，公司实现营业收入13.01亿元，同比增长13.0%；净利润同比提升13.0%至7.70亿元；核心净利润同比增长13.9%至7.85亿元。

    中原建业方面表示，由于公司主要提供房地产代建服务并收取管理服务费，收入增加是因为在管项目数量及总在管合约建筑面积增加所致。

    “以前房地产代建费用一般是取项目销售额的5%～7%，如果管理水平高，收取的代建费用甚至能与开发商的收益倒挂。”上述绿城集团高管人士表示，但前提是代建方要有足够的品牌溢价能力，能建造品质较高的项目，通过成本控制来增加项目的货值，否则也会面临频繁解约的问题。“因为从业务角度而言，代建公司变成了乙方，就要面对各种各样的甲方，各自的需求不一样，对产品的理解也不一样，很容易产生很大分歧。”

    行业竞争加剧

    在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，我国房地产市场已发展到了新阶段，轻资产公司更易受到资本市场的青睐，物业、商管和房地产代建公司密集上市，相较房企而言，资本市场给出的估值明显较高。

    3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出：“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”2021年底召开的中央经济工作会议也明确提出：“探索新的发展模式。”

    对此，刘水认为，房地产代建业务将面临广阔的发展空间，租赁、城市更新、轻资产运营和资产管理等是新发展模式的重要方向，这些领域将得到金融等的重点支持。

    绿城管理方面也在年报中表示，在共同富裕的政策纲领下，我国房地产行业“去金融化”的趋势越发明显，传统高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式遭遇挑战，投资与开发进一步分离，以轻资产模式运作的代建服务企业，其专业开发能力和资本市场价值日渐凸显。

    不容忽视的是，在多家品牌房企抢食代建业务“蛋糕”的同时，也加剧了行业竞争。蓝绿双城董事长曹舟南曾是绿城代建业务的主导者之一，其在接受记者采访时表示：“代建行业已进入一片‘红海’。”

    那么，企业当前应该如何更好地开展代建业务？ 亿翰智库认为，和此前不同，企业除了做好代建工作外，还要扮演好桥梁作用，将地产开发建设各链条、各环节所需的要素聚集起来，确保项目整个开发建设流程的顺利推进。

    “就代建领域整体发展来看，行业仍处于发展初期，尚未形成特征鲜明的企业梯队，已成规模、已成体系的企业也屈指可数，主因还在于过去人们的注意力多集中在赚钱容易、赚钱快、相对高利润的地产开发领域。”亿翰智库表示，在房地产行业重新洗牌和格局重塑的阶段内，代建或将大有可为。企业对于代建业务的心态更积极，更主动，不再作为地产开发业务的附属存在，而是作为独立的业务来增加新的盈利增长极，应对好多变的行业环境，夯实企业稳健、安全发展的底盘。