本报记者庄灵辉卢志坤北京报道
在土地市场曾经“攻城略地”的一众房企，如今也不得不面临战略转换。
多方数据显示，今年上半年全国重点监测城市土地市场延续低温态势，房企拿地仍偏谨慎，近6成百强房企未拿地，土地市场中仍以国央企以及地方平台公司为主，成交规模较去年同期跌幅超50%，溢价率与流拍率等指标也明显差于去年同期。
如此市场背景下，调整策略的不仅是企业端，各地供地节奏也明显放缓。多方数据显示，今年上半年全国重点监测城市整体供应规模近乎减半，同时多地主城区及优质地块供应比例提升，地块供应质量普遍提升，且让利空间进一步加大。
“整体而言，2022年企业仍将延续自2021年以来投资收紧的态势，策略上聚焦核心城市的同时逐步退出低能级城市。”克而瑞研究中心市场研究总监谢杨春对《中国经营报》记者表示，从多家上市房企披露的2021年投资情况来看，谨慎拿地已成为共识，城市选择上，房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市，对于一些弱三四线城市可能有选择性地退出。
谨慎拿地
“‘以销定投’‘量入为出’的策略被多家房企提及，说明当前房企销售、回款依然是房企投资考量的前提。”
实际上，自去年起，“谨慎”已成为房企拿地投资的一大关键词。
克而瑞数据显示，2021年仅有16%的上市房企投资金额同比有所上涨，且涨幅普遍较低，相对积极的典型房企拿地金额同比涨幅也多在10%以下；有84%的上市房企投资金额则较2020年出现下降，且降幅远高于投资力度上涨房企的涨幅，跌幅超过50%的上市房企比例即占22%。
今年以来，房企投资谨慎态度依旧，土地市场中仍以国央企和地方平台公司为主力，民企“隐身”态势延续。
克而瑞数据显示，在1~5月拿地金额TOP100中，百强房企数量仅占到34%，且几乎全部集中在销售TOP50企业之中，地方平台公司数量则占到30%；全口径销售TOP50企业中，民企拿地金额占比仅有28%，国央企占比达到74%，优势明显。
“‘以销定投’‘量入为出’的策略被多家房企提及，说明当前房企销售、回款依然是房企投资考量的前提。”谢杨春表示，今年前4个月百强房企整体拿地销售比为0.14，创下近五年新低。前4个月仅有销售TOP20强房企的拿地销售比高于平均值。由此可见，目前土地市场主要是头部房企拿地的战场，尤其是集中供地城市，中小房企投资空间极小。
谢杨春分析认为，房企投资的收紧，一方面源于对市场前景的不确定预期，另一方面更重要的是2020年末三道红线以来，房企的融资性现金流大幅收紧，限制了房企的投资能力。
“今年上半年房企销售端、融资端未见明显改善，资金压力犹存，土地市场难获溢价空间，而且市场环境偏紧张之下，房地产市场逐步从扩规模到精钻方向转移。”诸葛找房方面表示，今年上半年，房企在地块的选择上愈加谨慎严苛，地块升值与产值能力愈发受到房企重视。
“就2022年集中供地成交情况来看，房企在竞拍方面大都比较谨慎，同时通过城市、项目之间合理配比，项目综合利润水平可观，对企业整体效益的保持有一定的支撑作用。”克而瑞研究中心研究总监朱一鸣也表示，2018年以来，行业盘整加速，房企利润一再压缩，利润率持续下行，在此背景下，房企在集中供地竞拍中利润把控比较谨慎。
市场趋稳
从流拍率等指标以及首批集中供地成交情况来看，今年上半年土地市场亦出现回稳信号。
企业谨慎态度下，今年上半年土地市场成交规模明显下滑，不仅较去年同期回落超50%，较同属市场低位的2021年下半年也显著下跌，溢价率指标较去年上半年也出现了下滑。
克而瑞数据显示，今年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿平方米，较2021年上半年同期下跌55%；整体溢价率进一步下降至4.3%，较仍在热度高位的2021年上半年大幅下降12个百分点，较2021年下半年也有0.6个百分点的降幅。
诸葛找房数据显示，今年上半年其监测重点城市成交规划建筑面积18071.96万平方米，较去年同期下跌60.82%；溢价率整体低位徘徊，为4.20%，环比下跌1.31%；流拍率高位运行，为21.2%，环比下跌0.84%。
中指研究院数据也显示，今年上半年全国300城住宅用地成交面积同比下降55.6%，为2009年以来同期最低水平；溢价率继续下探至4.3%，流拍撤牌率为23.4%，较去年同期提升5.1个百分点，较去年下半年下降3.1个百分点。
多方分析认为，今年上半年土地市场成交规模下滑，与重点城市集中土拍轮次增加、行业信心仍在重塑以及疫情反弹等因素有关。而土地市场的热度能否恢复，主要取决于民企拿地能力及积极性的恢复程度。克而瑞方面预测，尽管下半年成交将会周期性回升，但就全年而言，今年土地成交规模将较上一年进一步走低，乐观估计降幅也将在两成以上。
不过，从流拍率等指标以及首批集中供地成交情况来看，今年上半年土地市场亦出现回稳信号。
诸葛找房数据显示，今年首批集中供地的溢价率、流拍率均呈现向好态势，分别较去年第三批次上升1.85个百分点、下降9.42个百分点；对比去年第三批次集中供地溢价情况，今年首批集中供地中超8成城市溢价率出现上升。
同时，由于多地集中供地降低门槛，叠加今年楼市政策端接连释放改善信号，民营房企参与度有所提升。诸葛找房数据显示，今年首批拿地金额TOP20房企中民营房企有8家，较去年第三批次增加2家。
全国重点城市来看，今年上半年土地流拍率较去年下半年也有所趋稳，基本维持在了20%以下的水平。克而瑞数据显示，今年除1月份因去年年末三四线供地较多，流拍率推升至23%之外，其余各月的土地流拍率均低于20%。
供应放缓
虽然供应量明显缩减，但今年上半年全国土地市场供应质量普遍上升。
实际上，调整策略的不仅是企业端。为提高企业拿地积极性，各地供地节奏也明显放缓，地块供应质量与让利空间也在进一步提升。
多方数据显示，今年上半年全国重点监测城市整体供应规模较去年同期缩量近半。
诸葛找房数据显示，今年上半年全国重点城市土地供应规划建筑面积29769.71万平方米，较去年同期下跌45.63%。其中一季度土地市场较为冷清，供应规划建筑面积为11582.95万平方米，较去年同期下跌42.95%；二季度土地供应规划建筑面积为18186.76万平方米，较去年同期下跌47.21%。
中指研究院数据显示，今年上半年全国300城住宅用地供应规模均缩量明显，推出面积同比下降44.3%。22城首批集中供地方面，共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平方米，比去年首批次下降58.5%；推出规划建筑面积4713万平方米，比去年首批次减少6707万平方米。
多方分析认为，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，今年上半年政府供地力度放缓。同时，“两集中”政策继续深化落实，城市错峰开展土地出让，加之部分城市增加供应批次，致使上半年土地市场供应端在一定程度上有所收窄。
虽然供应量明显缩减，但今年上半年全国土地市场供应质量普遍上升，优质地块增加带动成交楼面均价出现结构性上涨，创下10年内次新高。
诸葛找房数据显示，去年上半年全国重点城市土地成交楼面价为5589.31元/平方米，创下近10年历史新高，下半年房企拿地压力较大，一些优质地块流拍，地价则出现下滑。今年上半年，土地成交楼面价再度上升为5512.96元/平方米，为近10年内次新高，较去年同期小幅下跌1.37%，较去年下半年上升23.55%。
克而瑞数据显示，价格方面，因能级成交结构变化及重点城市供地侧调整，今年上半年重点城市土地成交平均楼面价为3151元/平方米，环比上涨了18%，但同比仍下降了7%。
