本报记者郝亚娟张荣旺上海北京报道

    近期，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）联合召开民营房企座谈会，表示增信支持民营房企发债持续推进。

    从数据上来看，中指研究院监测，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%。受访人士告诉《中国经营报》记者，当前还需要继续坚持和强化对民营房企融资的定向支持，逐步恢复具备持续经营能力企业的正常融资。

    中国人民银行行长易纲在公开论坛上提到，人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求，房地产销售和贷款投放已有边际改善。

    多渠道支持房地产融资

    近期相关部门加大支持民营房企融资的动作不断。继召集21家民营房企召开座谈会后，11月8日，交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力》提到，在人民银行的支持和指导下，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，资金规模为2500亿元。

    “近期交易商协会已经组织中债信用增进投资股份有限公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。这里也即说明，此前召开的21家房企座谈会的融资政策，也会纳入到此次‘第二支箭’的范围中。”严跃进表示。

    除此之外，11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。在业内看来，该政策亦为民营房企融资带来利好。

    中国银行研究院博士后邱亦霖告诉记者，近期，从宏观层面看，相关部门连续发声，期望有效引导资金有序进入房地产市场，支持房企的合理融资需求，确保房地产企业风险妥善处置。“在一系列政策支持的作用下，房地产融资环境得到改善。一是银行贷款同比增加。截至2022年三季度末，房地产开发贷款余额为12.67万亿元，同比增长2.2%。二是债券融资得到改善。2022年10月，房企内地信用债发行343亿元，同比大增60.1%，增速较9月扩大53.3个百分点。有效的融资支持能够帮助企业缓解流动性压力，帮助具有增长潜力的企业良好发展。”邱亦霖说。

    不过，严跃进也指出，当前房企融资环境方面的一些数据有转好的表现，但是一些房企依然感觉资金压力大，这种资金压力甚至开始冲击到职工的工资发放等层面。所以目前要充分理解融资工具的使用，主动改善债务压力和其他经营方面的压力。

    植信投资研究院认为，房企整体融资环境出现了更多有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降。随着宏观政策的不断落地、部分房企风险的有效化解，相信购房者信心有望得以修复，加之房企融资环境正在积累更多逐步向好的因素，预计在年内剩余时间房地产市场逐步触底企稳可期。

    促进房地产市场平稳发展

    党的二十大报告重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

    记者注意到，目前地方政府房地产普惠性政策和因城施策政策逐渐落地，如下调首套个人住房公积金贷款利率支持刚需、部分城市放松限购限贷、下调首套房贷款利率下限、开展购房补贴等。

    10月底，人民银行发布《国务院关于金融工作情况的报告》涉及到房地产时提到，在防范化解金融风险隐患情况部分，要求妥善化解房地产金融风险；在后续工作方向方面，要求保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求。

    中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿接受记者采访时表示，尽管房企融资环境已显现出一定积极信号，但考虑到销售回款是房企最重要的现金流来源，需要引导市场预期和信心修复，只有行业销售回暖，才能传导至房企，改善房地产行业的信用状况。今年以来，二三线城市已经陆续放松调控政策，但是对于销售端的传导和提振效果并不明显。

    同时，郜宇鸿还谈道：“当前还需要继续坚持和强化对民营房企融资的定向支持，逐步恢复具备持续经营能力企业的正常融资。今年5月以来，民营房企通过信用风险缓释凭证、全额担保等措施发行债券规模已经超百亿，但更多释放的是信号意义，未能真正引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围。建议后续政策应该更为细化，制定详细措施，协调企业自救，引导国企与民营房企在业务上深度合作；落实执行机构，指导商业银行加大对民企开发贷投放力度等，引导金融机构在二级市场上购买债券，以稳定民营龙头地产债券价格等。为保证连续性，建议此类措施需要明确资金来源和风险分担机制。”

    在邱亦霖看来，下一步支持房地产企业融资，一方面，需要进一步保证资金有序进入房地产市场，稳定房地产企业正常的融资需求，从根本上缓解具有增长潜力的企业面临的流动性压力；另一方面，从债券市场看，今年房地产企业债券实质违约规模同比下降，但违约风险仍较为集中，房地产企业债券展期规模同比上升，房地产企业债券信用风险仍不容忽视，除了采用更加市场化、法治化的方式处置化解违约风险，还需要加强监管，健全完善房地产企业的监管制度机制。

    郜宇鸿建议，除少部分重点城市的限购、限售较难松动之外，仍然可以进一步扩大其余城市调控放松的力度，比如重点城市也可以尝试在公积贷款额度、税费和人才补贴等方面适度松动，或对开发区和新区在购房门槛等方面进行放松；销售回暖还有赖于购房者对于商品房交付的信心，建议各地方积极向央行、国开行和商业银行争取增量资金，引入AMC机构政策保交楼纾困基金，解决存量商品房交付的问题。