本报记者陈婷赵毅深圳报道

    近日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华润有巢REIT”）正式获得证监会发行批文，保障性租赁住房REITs再添新单。

    招股书显示，上述REIT的底层资产为两处位于上海的保障性租赁住房项目，由华润置地（1109.HK）间接全资附属公司——有巢住房租赁（深圳）有限公司（以下简称“有巢深圳公司”）运营管理，华润置地也间接持有这两个项目的100%股权。

    至此，华润有巢REIT成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs，华润置地同时拿下该类型REITs的房企首单。

    根据招股书，华润有巢REIT拟募资约11.11亿元。华润置地表示，该基础设施REIT的上市将使公司的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。

    信用评级机构惠誉博华分析指出，“鉴于保障性租赁住房的建设需要大量资金，如何引导社会资金持续投入并健全退出渠道，成为未来发展的关键。”住建部披露，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。

    募资约11.11亿元

    约定以80%以上的基金资产投资于租赁住房类基础设施资产支持专项计划。

    11月4日，上海证券交易所披露华润有巢REIT招股书、基金托管协议、基金合同等多份文件。此前于10月31日，该项基金获中国证监会准予注册。

    招股书显示，华润有巢REIT的基金管理人为华夏基金，资产支持证券管理人为中信证券，所募集的约11.11亿元中，拟用于收购基础设施项目公司股权所支付的现金约6.3亿元。基金存续期间，约定以80%以上的基金资产投资于租赁住房类基础设施资产支持专项计划，并将优先投资于有巢深圳公司或其关联方拥有或推荐的租赁住房基础设施项目。

    有巢深圳公司作为原始权益人，其拟认购华润有巢REIT已发行基金份额总数的约34%。另一方面，其承诺拟将90%（含）以上的募集资金净回收资金用于上海马桥项目、北京葆台项目、北京瀛海项目和宁波福明路项目等保障性租赁住房项目的建设。

    华润置地表示，通过华润有巢REIT上市，公司也将能盘活基础设施资产，避免因基础设施投入恢复期较长以及资产周转率较低带来的不利影响，增强公司的滚动投资能力和可持续营运能力。

    招股书显示，华润有巢REIT涉及的基础设施项目分别为位于上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房（以下简称“泗泾项目”），以及位于上海市松江区工业区东部园区的保障性租赁住房项目（以下简称“东经济区项目”）。这两个项目同时为上海松江区“001号”“002号”保障性租赁住房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

    根据招股书，2022年第一至三季度期间，上述两个项目的出租率均维持在90%以上。

    其中，泗泾项目是在入市出让的农村集体经营性建设用地上的项目，其所在宗地的土地用途为租赁住房（R4），使用权限为2018年12月3日至2088年12月2日。

    值得注意的是，于今年8月末上市交易的首批3只保障性租赁住房REITs所涉及的底层资产均是基于国有建设用地而来。相较国有建设用地的出让，集体建设用地的入市交易环节增加了集体土地所有人委托、集体经济组织决策等流程。

    招股书披露，根据相关规定，农村集体建设用地入市须履行入市决策、出让方案制定及批准、入市申请与出让等程序。2018年10月，泗泾经济联合社与有巢深圳公司签订土地使用权出让合同，约定的泗泾项目地块建设用地使用权对价为1.25亿元。后经过一系列程序与审批，有巢深圳公司的项目公司取得该宗土地的《不动产权证书》。

    根据戴德梁行出具的估价报告，泗泾项目的建筑面积约5.51万平方米，其中租赁住房建筑面积约4.05万平方米，房间套数为1264套。截至2022年6月30日，评估总价为5.74亿元，单价约1.04万元/平方米；租赁住房租金收入（含增值税）合计约279.7万元/月，当期平均租金为2500元/套/月。

    另外，基于国有建设用地建设的东经济区项目建筑面积约6.63万平方米，其中租赁住房建筑面积约4.95万平方米，房间套数为1348套。截至2022年6月30日，评估总价为5.36亿元，单价约8080元/平方米；租赁住房租金收入（含增值税）合计约248.9万元/月，当期平均租金为2120元/套/月。

    招股书显示，基金管理人和法律顾问认为，“上述基础设施项目运营模式成熟，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力、市场化收益。”

    开辟融资新渠道

    华润有巢REIT的上市，为华润置地提供了另一种以股权为基础的融资方式。

    事实上，在华润有巢REIT获批之前，首批3只保障性租赁住房REITs的上市交易已引起市场的广泛关注。

    惠誉博华指出，2020年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标的建议》明确要求“扩大保障性租赁住房供给”，这是“保障性租赁住房”概念的首次提出。目前，全国保障性租赁住房大体处于筹集和建设初期阶段，新增的保障性租赁住房也将催生结构融资需求。

    第一太平戴维斯深圳估值及专业顾问服务部助理董事李永春此前对《中国经营报》记者表示，“房地产建设对供应主体的资金要求高，且在‘十四五’期间，大部分公共住房供应为保障性租赁住房，其只租不售，存在资金占用时间长的特点，对于供应主体的资金要求较一般的房地产开发行为更高。若想提高保障性租赁住房的供应，盘活保障性租赁住房供应主体的现金流尤为重要。”

    2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs试点申报项目名单。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居RE-IT、红土深圳安居REIT成为首批落地项目。

    惠誉博华认为，首批3只保障性租赁住房REITs的成功发行，证明了利用REITs为保障性租赁住房进行筹资、融资的可行性，且其预计，未来将出现更多同类型的项目。

    值得注意的是，上述3只REITs的原始权益人分别为北京保障房中心有限公司、厦门安居集团有限公司、深圳市人才安居集团有限公司，均为保障性租赁住房企业，并非以住宅开发为主业。

    而此次华润有巢REIT的原始权益人——有巢深圳公司，为一家市场化机构。克而瑞研究中心指出，华润置地成为首家涉水租赁住房REITs市场的典型房企，这也为市场释放了积极信号。

    “经过几年的发展，我国租赁住房行业的‘投、建、管、服’模块已逐步完善，但项目的退出路径尚待摸索。如今，保障性租赁住房REITs为项目退出提供了新渠道，打通了‘投、建、管、服、退’的全流程商业闭环。”克而瑞研究中心表示。

    此次华润有巢REIT的上市，为华润置地提供了另一种以股权为基础的融资方式。华润置地亦表示，这将为公司及基础设施REIT各自的营运及未来扩展提供独立的集资平台。

    今年8月，华润置地董事会主席李欣在2022年中期业绩会上表示，随着国内商业公募REITs市场的开放，公司的经营性不动产业务赛道将迎来价值的释放，届时该业务也将成为华润置地新的、强大的利润增长极。

    10月25日，华润置地发行10年期“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS，商业房地产抵押贷款支持证券）”，发行规模为30.01亿元，发行利率为4%，为市场第一单10年期CMBS产品。据记者不完全统计，华润置地目前已累计获批8单商业地产资产证券化产品，总发行规模约252亿元。