本报记者陈靖斌广州报道
党的二十大报告指明未来5年房地产发展新方向，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下，提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
克而瑞研报指出，房地产行业仍不乏结构性调整，新型城镇化将撬动不菲的增量购房需求，不断扩大的中等收入群体将转换为坚实的改善性购房需求，租赁市场更是快速扩容的新赛道。
国家统计局数据显示，截至2021年末，全国城镇常住人口约9.1亿人，城镇化率达64.72%，仍处在城镇化持续发展阶段。相较于海外发达经济体通常超80%的城镇化程度，未来我国城镇化率犹存可观的提升空间。
《中国经营报》记者了解到，为了加快建立多主体供给、多渠道保障，碧桂园集团以及龙湖集团等品牌房企相继布局。
房企“变革”
克而瑞研报指出，截至2021年末，全国城镇常住人口多达9.1亿人，城镇化率达64.72%。相较于海外发达经济体，未来我国城镇化率犹存一定的提升空间，但增速放缓已是不争的事实。
值得一提的是，我国已进入流动时代，并以省内迁移为主的就近城镇化成市场主流。2000年至2020年，全国流动人口由1.21亿人大幅提升至3.76亿人，净增长2.1倍，占全国人口的比重由9.6%提升至26.6%，净增加17个百分点。其中，省内流动人口由1.36亿人提升至2.51亿人，占比则由61.2%提升至66.8%，净增加5.6个百分点。
而在新型城镇化战略加持下，一二线城市人口吸附力依旧不减，并将成为高素质人才聚集地，市场需求着实坚挺，成交规模或将高位保持。三四线城市则将结合本地资源要素禀赋，坚定地走特色化产业发展之路。可以期许的是，一批具备地域性特色产业的三四线城市有望脱颖而出，并将吸纳更多外来劳动力人口，市场需求增长或将更为可期，成交规模犹存较大的提升空间。
值得一提的是，三四线城市所在的县域市场将担负越来越重要的使命，推进以县城为重要载体的城镇化建设已被列入《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》。
《中国经营报》记者了解到，在新型城镇化的号召下，广东龙头房企龙湖集团以及碧桂园集团，纷纷布局“谋变”。
实际上，龙湖冠寓在广东的布局，也是中央号召新型城镇化要求的体现。
龙湖冠寓猎德大桥店原系广东药科大赤岗校区宿舍楼，由于药科大整体教学主体搬离赤岗校区，原校区宿舍随之空置，其中四栋转为龙潭村村集体闲置资产。
秉承“为城市青年创造温暖而明亮的节点”的品牌理念，冠寓针对年轻专才、创客SOHO、青年白领等目标人群，对原有物业的居住环境进行重新规划，并进行了升级改造。
改造后，建筑总面积16426.32平方米，并配套多个免费功能性公区，实现1+N的空间共享模式，全面提升区域租客群体的居住感受，于2020年正式挂牌“海珠区人才服务驿站”。
截至目前，龙湖冠寓已在广东广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山6个重点城市，落地51个项目，开业套数超15000间，服务客户超10万人次，屡获市场认可。
为了满足新型城镇化带来的不菲的增量购房需求，碧桂园集团也成立了广东博智林机器人有限公司，以满足住房建设供给。
相关负责人介绍，公司在研建筑机器人近50款，适用于建筑全周期智能建造工序，包括混凝土施工及修整、砌砖抹灰、室内装修装饰、外墙高空喷涂、地库装修等等。
截至2022年9月底，已有32款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份（直辖市、自治区）超600个项目；累计交付超1600台，累计应用施工面积超1000万平方米；获得中建五局、中国五冶集团、中铁建工、中交一公局、北京建工四建、西安高科新建等客户的一致认可。
新方向新挑战
多位专家告诉记者，党的二十大报告对房地产行业指明了方向，为房企的转型变革带来新机遇与挑战。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，党的二十大报告指出，刚需和改善型住房依旧存在市场空间，提高品质为政策落脚点，这也就为房企未来如何选择自身的发展方向和如何进行业务、市场定位指明了方向。
“也就是说接下来房企的发展新思路将以刚改需求为自身的业务定位和市场诉求，以提升品质作为市场竞争的着力点才能实现未来的可持续发展。未来的市场空间主要以刚改需求为主，而非以投资性需求为主，这也就进一步要求房地产回归居住属性，房企必须在向房地产制造业转型，以获取制造业合理利润的同时，避免对于周期性和资产溢价型利润的过分追求，并以品质诉求作为市场竞争的基础才能实现可持续的长期发展。”柏文喜表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，大会提出的住房方面是提高人民生活品质，如果把视野放得更开阔的话，可以很明显地感觉到共同富裕和中国式现代化以及新型城镇化。“在这个过程中，对于房地产的基本定位就是回归实体经济，推进共同富裕，提高老百姓的获得感、幸福感、安全感。再结合目前房地产格局来看，整体房地产市场供求已经趋于平衡，房企应该积极顺应国家的战略导向，促进这种结构性的需求得到满足。”
中国房地产数据研究院院长陈晟也指出，在未来的新时代，房地产企业需要充分了解房地产价值。在深层次的城市化、市场化和工业化的背景，高度关注租售并举，以及存量的更新的市场，同时降低过高的金融化或者是资本化的倾向，才能够获得转型。
在多位专家看来，尽管国家已对房地产行业未来发展指明了方向，但房企的转型布局仍任重而道远。
“目前房企根据未来房地产发展方向中转型还存在着如何从高周转模式向房地产制造业转型，以及如何从依赖资产重估和获取周期性差价收益的盈利模式转向合理的制造业利润的盈利模式的难点。”柏文喜告诉记者。
针对这些难点，柏文喜认为，房企必须审时度势把握自身资源与行业机遇，进行必要的和坚决的战略调整与业务转型，并依据战略调整来调配市场与资源，以提升运营效率为核心，才能实现未来的可持续发展。
李宇嘉则告诉记者，目前的市场环境对于房企转型而言，难度仍较大。“一方面自身习惯了高周转，对于运营模式而言，开发商还不是特别适应，特别是把公共设施和住房开发同步推进的模式，其中还包括对租赁住房的运营，房企并不擅长。另一方面在土地成本和融资成本依旧比较高的情况下，靠运营来支撑存在资金不平衡，找不到盈利增长点的困惑。”
对此，李宇嘉认为，对于开发商的融资环节，应该有新的产品定价风控体系来支撑，不能以是不是有抵押物来发放贷款和融资。另外对于开发商而言，既要在销售端获得现金流，也要能够在长租领域慢慢探索出新的发展模式。
陈晟则认为，未来的发展方向在坚持租售并举的大原则下，利用好深度城镇化，以及追求美好生活改造居住生活的机会点，进行相关的匹配性发展，同时避免过度资本扩张和金融化。在这个过程中房企还要高度关注数字化、科技赋能、ESG以及绿色发展。
