本报记者庄灵辉卢志坤北京报道

    城中村改造专项借款正加速落地。

    据《中国经营报》记者不完全统计，近来广州、郑州、济南、石家庄、成都、贵阳等超30个城市陆续宣布当地城中村改造专项借款获批授信或投放落地等情况，涉及城中村改造项目超300个；截至3月中旬，各地公布的城中村改造专项借款授信额度合计超万亿元，已发放额度超千亿元。

    城中村改造项目往往周期较长，资金需求都不小，因此资金有效供给关系着城中村改造的推进效率。多位业内人士告诉记者，专项借款可直接为城中村改造项目提供中长期低成本资金支持，自去年年底政策正式出台以来，城中村改造专项借款整体推进速度较快，当前多地已有专项借款落地。不过，鉴于专项借款是根据投资进度分期、分批放款，后续落实节奏还有待进一步观察。

    低成本资金支持

    自去年年底以来，相关部委陆续出台城中村改造专项借款相关指导政策，纳入城中村改造政策支持范围的各超大特大城市也纷纷跟进，出台了专项借款资金使用管理规定。

    根据相应政策，此轮城中村改造专项借款的资金发放主体为国家开发银行（以下简称“国开行”）和中国农业发展银行（以下简称“农发行”）两家政策性银行。专项借款的资金主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

    “专项借款资金基本上采取封闭式、专款专用的管理方式。一般以城市为单位借入、使用、偿还，城市政府负统借统还责任，由城市政府指定专项借款的借款主体。”上海易居房地产研究院高级研究员邓乔乔指出，从福州、天津、南京、青岛等多个城市的实践来看，当前城中村改造专项借款的借款主体多为当地城投平台。

    实际上，在此之前，保交楼领域已采用过专项借款模式。

    “保交楼专项借款和城中村改造专项借款在资金发放主体、责任主体、借款主体、管理方式等方面具有共通性，只是保交楼专项借款用于已售逾期难交付或者项目停工、已售逾期交付风险大的住宅项目。”邓乔乔表示，出于防范化解金融风险考虑，专项借款自2000年前后就曾被启用，此后随着预算法的实施和地方政府隐性债务管理，专项借款的模式逐渐式微，直到近两年为了化解房地产行业风险再度在保交楼工作中出现。

    邓乔乔指出，从当前情况看，保交楼和城中村专项借款均是由政策性银行按照国家相关要求提供专项借款资金，市级政府承担统借统还责任，指定城投公司作为专项借款的借款主体，专户管理、封闭运行、专款专用。

    加快落地

    从两大政策性银行以及各地公布的情况来看，自去年年底政策出台以来，城中村改造专项借款整体进展较快，目前纳入城中村改造的35个超大特大城市基本都有专项借款落地。

    此轮城中村改造首笔专项借款今年1月底就在广州落地。据当地披露，1月30日，广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国开行、农发行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元。

    此后，两大政策性银行陆续向郑州、济南、南京、石家庄、成都、武汉、宁波、合肥、贵阳等城市发放城中村专项借款。截至3月7日，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目；截至3月中旬，农发行累计投放城中村改造专项借款567.46亿元，签订借款合同累计金额4948.67亿元。

    “截至2月下旬，获授信的城中村改造项目已达371个，授信金额达9201.9亿元，放款金额达399.1亿元。由于部分城市未披露具体的授信金额、放款金额、项目数量，没有纳入合计数计算，因此预计实际规模将超过统计数，应超过万亿元。”邓乔乔指出，在首批专项借款落地的城市中，授信金额规模超1000亿元的城市有2个，为广州和成都；放款金额规模最大的城市为武汉，放款额度超百亿元。

    克而瑞统计数据也显示，截至2024年3月15日，已有广州、成都、济南、郑州及湖南省、吉林省等34个城市或省份完成新一轮城中村专项借款的授信或发放，公开的授信额度合计已超万亿元。

    “目前各地城中村改造专项借款落地较快，预计后续还将会有更多城市、更多项目得到资金支持，加速城中村改造工作的推进。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，随着资金不断落位，包括城中村改造在内的“三大工程”建设将加速推进，也将在稳投资、稳需求等方面发挥更大的作用。

    不过，也有分析认为，综合考虑当前城中村改造专项借款管理及发放模式，后续落实节奏和效果还有待进一步观察。

    “截至2月下旬，28个城市的放款金额占全部授信金额的4.3%，即使加上预估的某些城市授信金额，目前放款的总资金量应该也不超过授信总金额的10%。”邓乔乔认为，鉴于专项借款是根据投资进度，分期、分批放款，因此后续还有待观察其落实节奏，其产生效果也取决于后续专项借款的持续投放及落实情况。

    “具体项目的进展也受制于本轮城中村改造的规模、投资量和市场需求量。”邓乔乔表示，目前各超大特大城市正在陆续公布其城中村改造的规划目标，预计将有效拉动房地产市场需求和投资需求。

    多渠道资金保障

    实际上，除专项借款外，此轮城中村改造资金筹措渠道较为多元。

    根据国家政策，对于城中村改造支持资金，除设立城中村改造专项借款外，符合条件的城中村改造项目可纳入专项债支持范围，并鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理。

    此外，抵押补充贷款（PSL）也在为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。

    “研究机构主流观点认为，PSL为此轮城中村改造的一项重要资金来源渠道。”邓乔乔表示，这一点可以从央行最新的投放数据得到侧面印证。2023年12月，央行时隔十个月重启PSL，投放3500亿元；2024年1月，央行再次投放PSL1500亿元。

    诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪则认为，城中村改造相应资金还可以通过鼓励和支持民间资本参与筹措。

    但专项借款仍发挥着主要作用。多家机构根据目前情况测算，此轮城中村改造中，专项借款对相应项目的资金支持力度较大，当前多个项目中专项借款占总投资额比例在70%以上。

    “按照近期合肥城中村改造项目总投资额度与拟争取的借款额度计算，专项借款占到项目总投资的76%；按照已签约的借款额计算，专项借款占项目总投资的比例也达到74%。”邓乔乔表示，当前专项借款对城中村改造项目的资金支持力度较大，对项目投资的支撑力度应在75%左右。

    同时，这些专项借款也有望撬动更大规模的投资。

    克而瑞方面根据公开信息计算，专项借款授信额约占所涉及城中村项目总投资的78%，可撬动1.2倍的资产规模。以目前专项借款授信额来估算，涉及的城中村项目总投资至少可达约1.38万亿元。

    “在投资带动方面，城中村改造会产生实质性的作用，包括土地购置和建安投资，大约有10万亿元的规模。”中指院常务副院长黄瑜测算，未来5年城中村改造将带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑。

    “城中村改造将会改善居住环境、整合利用存量土地资源、补齐城市基础设施和公共服务短板，在促进城市高质量发展方面将发挥重要作用。”关荣雪也认为，城中村改造会引入高质量的公共配套设施和商业服务设施，能够有效拉动投资与扩大内需。