本报记者吴静卢志坤北京报道

    经过此前几年的发展，我国住房租赁行业的“投、融、建、管”模块已经逐步完善，唯独退出路径尚待摸索。今年以来，随着一系列金融创新探索落地，租赁行业的退出通道进展迅速。

    近期，证监会等部门相关负责人接连表态，要推动保障性租赁住房（以下简称“保租房”）REITs（不动产投资信托基金）常态化发行，加快打造RE-ITs市场的保租房板块，并研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

    业内人士表示，后续若保租房REITs常态化发行，将会进一步调动市场积极性，促进多元的运营主体参与租赁市场，丰富REITs底层资产，同时有利于构建“购租并举”的住房发展模式。

    常态化发行

    加快打造REITs市场的保租房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

    今年5月24日，国家发展改革委与证监会发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称“《通知》”），明确了保租房REITs相关发行规范。

    截至目前，已有4只保租房REITs成功上市，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居RE-IT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢租赁住房REIT，共募集资金约50亿元。

    12月8日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保租房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

    克而瑞租售研究总监李见林指出，保租房以及市场化长租房公募REITs的放开，为住房租赁项目退出提供新渠道，打通了“投、融、建、管、退”的全流程商业闭环。

    李见林认为，REITs试点扩展到市场化的长租房领域，表明市场化的长租房REITs将破冰上市。对于住房租赁企业来说，如果长租房REITs上市，将能打通企业“投、建、管、服、退”的整个环节，减少住房租赁开发运营企业资金压力，提高资金效率，提升租赁企业的经营压力，促进企业进一步打磨自身的精细化运营能力，真正去做好运营服务环节。而对于整个租赁市场来说，将有利于支持长租房市场良性发展和规模有序扩大，构建“购租并举”的住房发展格局。

    ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，我国的住房租赁行业从发展伊始就与金融市场、金融工具的发展相匹配、相同步。保租房REITs常态化发行，说明住房租赁的中国模式正在形成，特别是体现了“推力金融化”这一特点。

    从投资方的层面，赵然表示，从年内发行的4只保租房公募REITs的火爆认购就可以看出，无论是战略配售的大型机构类投资者，还是二级市场的散户投资者，以创新金融工具构建行业的发展体系已经得到市场的充分认可。

    此外，这种“推力金融化”还体现在租赁住房人群层面。当保租房REITs常态化发行后，租赁住房人群在享受品质型租住生活的同时，也可以通过证券交易所购买和投资保租房公募REITs产品，从而享受到住房租赁行业带来的投资收益。赵然认为，这也是推动保租房REITs常态化发行的另一个重要意义。

    据了解，目前住房租赁项目要实现公募REITs发行需要达到4个基本条件：一是基础设施项目运营时间原则上不低于3年，运营时间不满3年的，项目应当满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定的收益；二是具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，运营主体是合格运营商；三是收益率要达到一定水平，即净现金流分派率不低于4%；四是原始权益人应当为开展保租房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。

    目前，符合公募REITs发行标准的资产规模池子具体容量还有待进一步核算。不过，赵然介绍，根据ICCRA了解到的市场信息，目前全国正在或拟筹备保租房REITs的企业就达到近20家。“按照最低10亿元的发行规模计算，即使其中仅有半数资产符合收益率等要求，资产规模也达到100亿元以上了。”

    项目获取成本是关键

    已发行的4只保租房REITs对应的项目土地性质均为出让用地，年限为70年，项目取得成本较为合理。

    根据政策对试点REITs的收益率作出的要求，从已经发行的4只保租房REITs来看，较低的土地成本是保障项目收益率的关键。

    据了解，保租房项目土地获取方式以盘活存量为主，包括利用集体经营性建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有闲置用地和非居住存量房屋建设，同时适当利用新供应国有建设用地建设。为支持保租房发展，自然资源部要求各地在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划，优先安排、应保尽保。

    2021年、2022年累计筹建的330万套（间）保租房中，利用存量土地和房屋建设的约占70%，利用新供应国有建设用地建设的约占30%。

    不过，与国际市场相比，我国房地产市场租金回报率偏低。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年上半年我国重点50城租金回报率为1.95%，与2021年持平。根据国际标准，租金回报率在3%~5%为合理水平，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高，不适合通过出租来达到回本目的。在此背景下，保租房需要从土地成本端着手提升收益率。

    已发行的4只保租房REITs对应的项目土地性质均为出让用地，年限为70年，项目取得成本较为合理。比如华润有巢在上海刚刚推出R4用地时便获取相关地块，华润有巢REIT两个项目的楼面价分别为3100元/平方米、3592元/平方米，奠定了收益率基础。

    据测算，已经上市的4只保租房REITs中，只有华润有巢REIT今年下半年现金分派率预计为3.95%（年化），其余均微高于4%。

    近几年，为支持住房租赁发展，国家从2017年开始加大租赁用地供应。据中信证券统计，2021年全国共推出涉租赁土地约616宗，规划建筑面积达1284万平方米，其中纯租赁用地和配建租赁用地占比分别为40%和43%，为主要出让方式。纯租赁用地约79宗，规划建筑面积511万平方米，创近5年新高，同比增长66%。

    同时，地方政府也在价格上让渡土地出让红利。以上海为例，从2017年起，上海市政府在供地计划中单列“租赁住房”用地性质（R4），出让地价约为同期同片区住宅用地的20%左右，而上海市对于保租房租金要求只比周边低10%左右。据不完全统计，截至2021年底，上海市共计出让158宗R4用地，总规划建筑面积近1000万平方米，可提供20万套租赁住房。

    目前，多数重点城市租赁用途国有土地出让政策已经有所优化，将租赁住房价格作为土地出让的前置条件，地价可以降至周边商品住宅地价的1/5~1/6。

    李见林指出，从2021~2022年11月的22城集中供地中租赁相关用地的成交方式来看，2022年部分租赁试点城市的纯租赁用地楼板价相比2021年有所下降，以合肥高新区相邻纯租赁用地为例，2022年纯租赁楼板价相比2021年下降765.93元/平方米。

    在降低土地出让价格的同时，目前地方政府对保租房的租金定价和房租涨幅一般都有明确的限制，例如上海保租房的租金定价规则是不超过同地段同品质市场评估租金的90%，年租金涨幅不得超过5%。首批3只保租房REITs项目租金较周边市场租金平均折让40%左右，租金年涨幅在2%~3%，远低于市场水平。

    世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，租金定价和涨幅限制是保租房社会保障性质的体现，在海外市场中也有类似的规定，从本质上都会在投资者的资产定价和运营测算中作为参考变量体现。