文/方超石英婧

    2023年，房地产市场呈现的诸多新动态成为行业关注焦点。

    2023年7月召开的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此后中央和地方政策持续发力。中指研究院数据显示，截至2023年12月25日，全国已有200余省市（县）出台房地产调控政策超660次，多数城市限制性政策完全放开。

    在此背景下，多地住宅市场成交活跃度陆续走出下行区间，不仅如此，告别“高负债、高杠杆、高周转”旧模式之时，房地产行业也在加速“构建房地产发展新模式”。业内专家认为，房企应该积极探索适合自身发展的新模式，瞄准轻重并举方向，发力代建、物业、长租公寓等新蓝海市场。

    展望2024年，房地产市场又将出现哪些新趋势？ 房企又该如何高质量发展？《中国经营报》记者邀请仲量联行中国区研究部总监姚耀、中指研究院常务副院长黄瑜对上述问题进行探讨。

    整体仍处筑底阶段

    《中国经营报》：2023年房地产市场深度调整，从市场供求、土地市场、房价等方面，如何评价这一年的行业发展？

    姚耀：从2023年7月召开的中央政治局会议提出“要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，中央及各地政府部门持续加速优化楼市调控政策以力促房地产市场企稳回升，一系列需求端政策接连落地，市场预期逐步好转。多地住宅市场的成交活跃度在新政的支持下已陆续开始走出下行区间，呈现出企稳回暖的迹象。

    在土地市场方面，2023年土地市场维持低温运行，房企拿地依旧较为审慎。一线及核心二线城市内位处核心区域的优质地块持续受到开发商的青睐。国有企业拿地热情相对活跃。在房价方面，市场依然处于磨底状态，根据最新的2023年11月新建商品住宅市场数据来看，一、二、三线城市的新建商品住宅房价均维持着微幅的下跌态势。市场依然期待一线城市出台进一步针对限购方面的不同程度的政策优化，来推动市场信心以及交易量的持续回暖，从而支撑价格的稳定。

    黄瑜：2023年，房地产市场持续调整，整体仍处于筑底阶段，主要体现在以下几个方面，价格方面，新房价格波动调整，二手房价格持续下跌；供求方面，销售规模继续下行，库存高企下市场去化压力大；土地市场方面，整体低迷态势未改，住宅用地供求规模同比继续下降。

    2023年土地供求两端继续缩量，根据中指数据，2023年1~11月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降21.5%、28.0%，绝对规模均是近10年同期最低水平。优质地块成交规模增加，带动成交楼面均价结构性上涨，年底多个城市取消地价上限，优质地块竞拍热度提升，土地市场分化加剧。拿地企业中，央国企为拿地主力。

    《中国经营报》：2023年以来，楼市调控政策持续优化，12月，京沪两大一线城市同时调整楼市政策。上述楼市调控政策效果如何？2024年楼市政策调整空间还有多大？

    姚耀：自京沪两个一线城市同时调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策以来，两地住宅市场反馈积极，但持续性的回暖态势仍需巩固。新政实施后，一手及二手住宅市场活跃度皆有所回升。一手商品住宅市场方面，不同板块内优质新房的认购表现和去化速度较新政前进一步提升，其中二套改善性住房的购置需求出现了较明显的增长。2024年政策调控仍有空间，尤其是对于一线城市限购方面的政策进行优化。

    黄瑜：2023年12月14日，北京、上海接连优化房地产政策，包括降首付、降利率，以及优化普宅认定标准等。

    根据中指数据，2023年12月15日~12月24日，北京商品住宅成交2404套，日均成交240套，较12月 1日~12月14日 日均增长102.4%，个别项目集中网签带动成交量增长。2023年12月15日~12月24日，上海商品住宅成交3977套，日均成交398套，较12月1日~12月14日日均增长29.9%。

    整体来看，因网签数据存在一定滞后性，当前新房网签数据增长或更多受到集中网签或前期集中入市项目带动，但整体效果尚不明显。从政策趋势上看，预计2024年，在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间；需求端，未来一线城市有望按照因区施策的方式，适度放开限购，核心二线城市或全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

    加速构建新发展模式

    《中国经营报》：目前，房地产行业在持续探索新发展模式，您如何评价2023年行业在这方面的进展？2024年，新发展模式将会出现哪些新趋势？

    姚耀：2023年国家持续加大对保障性租赁住房发展的支持力度，在全面满足城市内新青年、新居民住有所居的目标上更进一步的同时，也让更多房企能够通过开发建设自有住房租赁业务进一步丰富资金来源。进入2024年，预计针对保障性租赁住房的利好政策将加速落地，对相关企业的融资支持力度将持续增大，住房双轨制将进一步落实。

    黄瑜：预计2024年，新发展模式将加快构建。一方面，市场+保障的思路更加明确，保障房建设和供给或将迈出实质性一步。另一方面，预售制改革、土地制度改革、完善金融财税制度等方面也值得关注。

    除此之外，“三大工程”加快推进，也有助于加快构建新发展模式，其中城中村改造预计2024年将有一批项目落地实施，“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用。

    《中国经营报》：在“双碳”战略加速推进下，房地产行业已成为我国实现“双碳”目标的重要领域。目前，房地产行业“双碳”行动成绩如何？ 科技在地产行业的未来发展过程中将起到哪些作用？

    姚耀：在“双碳”目标的推动下，绿色低碳的发展方向已成为房地产业内的共识。众多房企正积极投身于绿色建筑的推广，并获得了市场的广泛认可。

    黄瑜：一是践行ESG理念是房企落实“双碳”的重要措施。房企积极发布ESG报告，目前在港交所上市的房企强制发布企业ESG报告，约有九成房企发布ESG报告。而A股上市房企普遍发布社会责任报告（CSR），且不具强制性，近五成房企发布社会责任报告。

    二是绿色建筑是房地产企业践行“双碳”最主要的领域。近年来，优秀上市房企愈加重视绿色发展，将绿色理念贯穿于规划、设计、采购、建造、运营的全过程，不断追求绿色技术创新，打造更高质量的绿色建筑和健康建筑，对内倡导绿色办公，对外营造绿色社区，呼吁绿色生活。

    2024年行业信心有望逐渐修复

    《中国经营报》：对2024年的房地产行业发展有何预判？2024年对房地产市场发展的有利因素有哪些？

    姚耀：除了上述提到的内容以外，有两点值得重点关注：在商业地产中，一些政策及市场双轮驱动的产业正在比很多人预测更快的速度增长并影响着商业地产。无论是新能源车的上下游，包括自动驾驶等，还是战略新兴产业，如泛人工智能的进一步场景扩大，正在成为商业地产需求的新的力量。市场参与者，无论是在办公楼、零售地产、产业园区还是物流地产等领域，需要抓住这些产业带来的结构性机会。

    在房地产科技方面，对于新兴随着人工智能、机器人技术、绿色低碳技术等在房地产行业的加速应用，未来科技将在提高企业运营效率、提升人性化体验以及推动可持续发展方面发挥更加积极的作用。

    黄瑜：展望2024年，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

    有利因素包括：一方面，当前监管部门及各级政府对房地产行业有了统一认识，未来各项有力举措预计将逐步落实并协同发力，政策环境到达临界点后，供需两端政策发力，有利于市场企稳恢复。

    另一方面，2021年下半年以来房地产市场已经深度调整两年多时间，调整时间为历史最长，市场继续大幅下行的空间有限。