文/吴静卢志坤
2023年，房地产行业继续深度调整，稳定房地产市场成为政策主线。
这一年，多项房企融资政策放开，中央多次呼吁一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。同时，对于已经受困的房企，坚持市场化、法治化原则，推动并购重组，防止风险溢出。
至2023年三季度，房企债务重组工作进展加快，特别是境外债重组，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。
但风险尚未消退，房地产行业供求关系的重大转变对所有房企提出了新的挑战。在行业规模收缩下，如何提高自身“造血”能力仍是企业所要持续面对的问题。
积极化债自救防止风险溢出
“追求规模的惯性让公司在投资上过于乐观和激进，在管理上也存在授权过于下放等问题，导致安全垫不够厚，没能经受住这一轮考验。”
2023年3月底，出险房企融创中国（01918.HK）召开境外债务重组说明会。在这次会议上，董事会主席孙宏斌向投资人坦陈，自2021年四季度开始，行业持续发生变化，很多事情超出了预判，公司出现了流动性困难。
事实上，融创中国并非个例，自2021年下半年以来，伴随着房地产市场进入调整期并逐渐深化调整，销售端和融资端压力逐渐加大，叠加偿债高峰，陆续有房企遭遇流动性危机。
面对这一状况，从2022年年末开始，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。央行、原银保监会及证监会等部门，信贷、债券、股权“三箭齐发”，对于出险房企的纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
2023年以来，三部门多次提及要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。同时，延长房地产“金融16条”实施期限，指导金融机构用好3500亿元专项借款、2000亿元保交楼贷款支持计划；加大民营企业债券融资支持工具支持力度。
以融创中国为例，据了解，自出险以来，天津市政府第一时间为融创中国成立专班，指导帮助其纾困化险。同时，融创中国自身也积极承担起自救主体责任。执行董事兼行政总裁汪孟德表示：“在出险之后，公司将工作重心放在两方面，一是全力保交付和基本运营；另一个是保价值，不再低价处置核心资产，这使得公司有一个好的恢复基础。”
中指研究院企业研究总监刘水告诉记者，在债务重组过程中，企业化债诚意、方案设计是否合理对于重组成功十分重要，诚意充足、方式多样的方案有助于债务重组顺利进行。
比如，融创中国近百亿美元境外债中，债权人结构复杂，2019个主体涵盖了长线基金、对冲基金、商业银行、个人投资者。一位接近企业人士告诉《中国经营报》记者，在制定方案时，融创尽量做到最大程度的公平，对所有债权人一视同仁，没有搞特殊优待；方案充分考虑了不同债权人的诉求，提供了留债展期、可转债、强制可转债、融创服务换股等多种灵活选择。
2023年11月，融创中国境外债重组生效，加之年初已完成了160亿元的境内债重组，其成为目前大型房企中第一个完成债务重组全部流程的企业，整体债务重组规模约900亿元。
据了解，2023年以来，越来越多的出险房企选择整体债务重组，缓解迫在眉睫的短期偿债压力，以便更好地聚焦保交楼和正常经营恢复。
从化债方式来看，出险房企采用最多的债务重组方案为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。据刘水介绍，2021年以来，恒大、奥园、融创中国、龙光等多家企业提出债务展期方案，延长偿还时间。从展期时长上来看，富力、融创中国、碧桂园、奥园等企业境内债平均展期3年以上，有效缓解偿债压力；在增信措施上，部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。
也有部分房企以资产清偿债务，但此种形式通常与债务展期相结合，即以部分现金偿付债务，剩余债务进行展期。从目前房企做法来看，多数采取一定比例的现金偿还叠加剩余债务展期。也有部分房企通过实物资产，包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等进行偿债。
此外，债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用。除了上述融创中国境外债重组中包含了此种方式外，典型的还有华夏幸福。据了解，其通过以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优选平台”的方式，抵偿债务金额。根据企业发布的信息，截至2023年10月31日，华夏幸福以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”抵偿金融及经营债务合计金额为127.14亿元。
据刘水介绍，在化债工作完成后，出险房企仍有面临其他债务纠纷引起诉讼和仲裁的风险，这些诉讼和仲裁案件仍可能对企业正常经营产生负面影响。因此，房企还
需尽快推动其他债务纠纷和解，以免影响来之不易的债务重组成果。
抢抓政策窗口期在发展中解决危机
对于企业而言，完成境内外债重组并非风险化解的终点。事实上，债务重组本质是“以时间换空间”，无论是展期还是债转股，延付的债务终究还是要偿付。
刘水强调：“当前保交楼作为防风险、稳民生的核心目标之一，仍是房企经营的重点任务，房企仍需坚持做好交付，提振购房者信心。”
据了解，2023年以来，各地方政府陆续出台众多保交楼支持性政策，金融端也在引导资金流向保交楼项目。8月初，央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。根据11月中旬住建部披露的数据，2023年保交楼工作扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%。
作为保交楼工作的主体，一位企业人士向记者表示，在目前的市场环境下，保交楼的顺利推进，能够显著提升购房者的信心，进一步促进企业销售的恢复，而销售回暖也为保交付提供有力支撑，这样企业才能逐步进入良性循环的发展轨迹。
更为重要的是，房地产企业中长期现金流情况和偿债能力仍有赖于资产质量和市场复苏。
在经历了前几年大规模扩张后，2023年以来，房企纷纷收缩战线，减少此前“多元化”布局，同时在土地投资端聚焦核心一、二线城市，以保证后续去化速度和利润率。
从销售端来看，2023年7月24日，中央政治局会议明确提出我国房地产市场供求关系发生重大变化。此番定调为监管部门和各地优化政策打开空间。随后，住建部等多部委出台了“认房不认贷”“降低首付比例”等多项房地产优化政策。
随着新房销售规模见顶后逐渐回落，房地产行业步入新的发展阶段，重点城市改善性需求尚未得到满足。另外，住房双轨制改革后，消费者对房企产品品质和服务品质的要求提高。
在此背景下，2023年以来，不少房企基于市场变化与客户需求，调整产品结构，推出新服务体系或启动社区焕新等。比如，民营房企龙湖在供货端备货充足的状态下，加强首开项目去化管理，同时在所推产品上升级焕新，加强高端改善型产品推盘力度。
此外，当前支持房企融资政策加快落地。2023年11月，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。
据公开信息统计，2023年，中债信用增进公司及其他金融机构已为12家民营房企发行的超190亿元债券提供多种形式的担保；股权融资方面，A股房企中，年内共有8家房企增发方案获得监管部门批准通过，其中3家已完成融资。业内人士建议，房企可与金融机构加强沟通，多渠道争取资金。
另外值得关注的是，自2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”以来，2023年12月的中央经济工作会议再次提出要“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，并提出具体要求。
刘水认为，在新形势下，伴随着行业探索新的发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，存量运营重要性提升，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。
