本报记者张漫游北京报道
2023年的房贷市场热闹非凡。为了进一步降低贷款人的门槛，近日，多地推出延长贷款年限的房贷产品。若有子女作为担保人，部分地区房贷甚至最长可贷至100岁。
市场分析认为，从短期看，多地房价稳中有降，居民买房积极性不高，为了刺激更多人入市买房，部分地区出台了延长贷款年限的房贷产品，以扶持当地楼市；从长期来看，随着延迟退休制度的推进，贷款人收入保障的年限随之增加，或会吸引更多有需求的购房人贷款购房。
然而，业内人士对此亦有隐忧。他们提示道，从宏观角度来看，对整个金融市场来说，延长贷款年龄上限的产品显然存在放大金融杠杆、进而放大风险的可能。
谁是受益者？
推出延长贷款年龄上限产品的目的，本来是在楼市低迷时降低贷款人门槛、降低每个月的按揭压力，从而刺激更多人入市买房。
即将从二人世界变为三口之家的王萍（化名）一家，有了住房升级的需求。“目前我们的房子是两室一厅，有了孩子之后希望能换成三室的房子。最近房贷利率下调也很明显，首套房利率已经降到了3.8%，是买房的好时机。”
王萍坦言，自己本想把现在的房子卖了再买新房，这样可以享受首套房的优惠利率。但在当地，二手房并不好卖。“在我们这样的三四线城市，二手房的价格甚至比一手房价格还高，我们又不想亏本贱卖。”这也就意味着，如果王萍再购买一套房，就会成为“二套房”，而当地“二套房”的房贷利率仍高达4.9%。
有需求就有市场。如王萍一样面临类似问题的购房者不在少数。于是，售楼人员为其提供了一个方式——以父母名义购房贷款。“售楼人员介绍称，如果父母名下没有未还清的房贷，那可以将房产证写上父母的名字，并以父母名义向银行申请贷款，就可以享受首套房的优惠贷款利率。如果父母年龄在70岁以下，便可申请首套房贷款，贷款的最长年限可以到75岁；如果这笔贷款由子女做担保人，则贷款年限可以延长更久，最长可以贷到100岁。”王萍称。
无独有偶，《中国经营报》记者注意到，这种延长贷款年限的创新型房贷产品近期已在多地推出。然而，市场分析认为，延长贷款年限房贷产品的推出，其初衷并非是为了惠及“王萍”们。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，放宽房贷年龄限制原本应该是出于两方面考虑：一是如今人口老龄化加剧、人均寿命延长，再加上近年来改善性需求加速释放，中老年人成为购房群体中的主要力量；二是近期延迟退休的政策被重点关注，由此可以推断，未来即便年龄较大的群体也同样能拥有稳定的工作和收入保障，具备稳定的还款能力。
“推出延长贷款年龄上限产品的目的，本来是在楼市低迷时降低贷款人门槛、降低每个月的按揭压力，从而刺激更多人入市买房。”中国银行研究院研究员叶银丹分析称，“购房门槛、每月还贷压力等确实是当前影响人们购房预期的因素之一，但不是决定性因素。延长贷款年龄，本质上需要购房者对未来收入的稳定性、增长性等具有较强的信心、持有较为乐观的预期，否则后期还款能力下降将出现贷款违约。”
而从实际情况看，延长贷款年限的创新型房贷产品更满足了“王萍”们的要求。因此，惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超认为，延长贷款年龄上限的产品本质上与此前的“接力贷”类似，而“接力贷”在很多城市已经被限制了。
所谓“接力贷”，是指当借款人贷款年限受限或偿还贷款能力有限时，可以以借款人的亲属（父母、子女及其配偶）作为共同借款人或担保人，向银行申请贷款购买住房，所购住房归一方或者各方共同所有。在该业务中，借款人与其成年子女作为共同借款人。
与“接力贷”不同的是，延长贷款年限的房贷产品其借款人必须是一个主体，其直系子女只能做担保，不能作为共同借款人。
易居研究院研究总监严跃进表示，从近期对延长贷款年龄上限的宣传上看，其重点似乎都指向了“接力贷”，即大多提出“子女利用老年人购房资格购房，并为老年人偿还贷款”。“‘接力贷’总体上是一种打擦边球的做法，若是炒作太多，不排除后续会有信贷政策管控或规范的操作。”
叶银丹认为，当前影响房地产市场销售端的最主要因素是市场预期偏弱，居民对未来经济社会发展、收入预期相对悲观，并预计未来房价难以大幅上涨。“在这一背景下，单纯延长还贷年龄对房地产市场的提振作用可能有限，过度降低门槛在一些城市和地区可能也未必会带来市场的积极回应。”
“延长贷款年龄上限的产品目前可能更多局限于面临更大楼市下行压力的三四线城市，作为个别城市短期内缓冲压力、刺激楼市的补充性手段，并没有在全国范围内大范围铺开。”徐雯超说。
被放大的金融杠杆
当借款人随着年龄增长还款能力减弱甚至无力还款时，借款人就有可能发生违约、放弃抵押物。
截至目前，虽然监管层并未对延长贷款年龄上限的产品进行表态，但业内人士纷纷表示担忧，称这类贷款背后存在诸多问题。
“这种延长还款年龄限制等做法，实际上是在监管政策的边缘试探。”叶银丹认为，部分银行通过推出延长贷款年龄上限的产品，意图规避政策的限制、实现更多的销售，为此不惜降低零售端的风控标准。
叶银丹指出，过度延长房贷年龄势必将明显放大金融杠杆，当借款人随着年龄增长还款能力的减弱甚至无力还款时，或者抵押的房产价格出现较大跌幅时，借款人就有可能发生违约、放弃抵押物。杠杆越高，发生这种情况的几率就越大。此外，若大量银行存在这类金融产品，当经济下行、较多客户选择违约时，可能出现银行集中拍卖出售房产，进一步引起房产价格整体下降，房产价格下降又会使金融风险扩散传染，最终导致整个金融系统遭受冲击，从而引发金融风暴甚至引发金融危机，这显然是不符合政策对房地产市场的调控目标。
上海市光明律师事务所律师付永生提示道：“从长期来看，房价一般都会随着物价和GDP增长而缓慢上涨，继承人基本会选择继承遗产，同时也继承了债务，要继续还贷。《民法典》第1161条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人的债务。极端情况下，如果在房价最高点购买，若房价暴跌，卖房总价不够偿还银行贷款时，继承人会选择放弃继承。银行会将房产进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究。”
徐雯超认为，过度大幅地延长房贷年龄会显著增加子女的还款压力，进一步增加年轻人口杠杆。“目前，年轻人口的失业率仍然较高，未来收入增长前景尚不明朗。国家统计局数据显示，截至2022年12月，16～24岁城镇青年调查失业率仍然高达16.7%。短期内通过此类形式大幅度增加居民杠杆并不符合监管对于‘房住不炒’的政策框架。未来，具体房贷年龄延长到什么程度、在多大范围内实行，还要综合考虑我国人口经济结构、政策导向的具体变迁情况。”徐雯超表示。
值得一提的是，监管层对于房贷的监管并未松懈。2月17日，中国银保监会公布了严肃查处的一批违法违规案件，5家金融机构合计被罚没3.88亿元，其中多起违法违规事项涉及房贷相关事宜。
叶银丹认为，加大涉房贷款的检查，引导银行业金融机构依法合规经营，有助于更好地防控金融风险，推动“房住不炒”目标实现。尽管自2022年下半年以来，政策持续从供需两端加大对房地产行业的支持力度，但在“房住不炒”政策主基调下，监管层对房地产贷款严格监管不会放松，防范化解风险仍是工作重点。
徐雯超表示，根据央行最新披露的数据，目前涉房贷款增速尚未恢复、购房者信心修复仍需时间，监管方面也接连发布了刺激房地产市场的政策组合，但监管方面“房住不炒”的大框架没有改变，规范贷款资金用途、加强合规审慎要求与引导涉房贷款健康增长并不矛盾。
谈及下一步房地产调控政策的方向，叶银丹指出，应进一步提升精准度，聚焦刚性和改善性住房需求。“从需求端，应继续加大差别化住房信贷政策实施力度。改善性需求的潜力进一步释放，对市场企稳回升十分重要。在很多城市，改善性需求日益增多，且这部分人群的贷款偿还能力较强。目前，信贷政策的支持更多集中在刚需购房群体。未来，不仅应继续给予刚需购房者大力支持，而且改善性住房需求的相关支持政策也应进一步细化和落实。”
叶银丹建议，金融机构要支持刚需、改善型群体正常的购房、换房需求，可以在有条件的城市尝试实现放松限贷政策，部分“认房又认贷”的城市可逐步调整为“认房不认贷”。此外，LPR仍存在一定的下调空间，在必要时，可继续尝试下调首套房贷款利率。
