本报记者郝亚娟张荣旺上海北京报道

    进入2022年，包括深圳、广州、日照、郑州、芜湖等在内的多地房贷利率出现下调，引起广泛关注。除了在房贷利率上有所调整外，房贷放款加速、二手房贷规模提升亦反映了2022年开年按揭贷款市场的情况。

    《中国经营报》记者采访中了解到，按揭贷既关系到居民的购房需求，同时也直接影响房地产市场的需求端。受访人士指出，房贷利率下调，能够支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

    谈及房贷利率的未来走势，分析人士表示，整体来看银行房贷利率有望适度走低；不过，各地会“因城施策”，根据市场情况及时调整。

    放款加速

    随着住房金融政策边际改善，房地产行业有望重拾信心，房地产开发投资增速有望逐步企稳。

    近日，记者致电某国有银行广州地区客服人员，其表示：“首套房贷款利率是5.85%（LPR+100BP）,贷款利率取决于客户资质，最低能做到5.65%；二套房贷利率比首套房高20BP。”而在下调之前，广州首套房贷利率维持在5.85%，二套房贷利率维持在6.05%。

    除了房贷利率下调外，按揭贷放款加速亦是当前楼市的另一番景象。记者采访了解到，尽管上海地区的房贷利率未调整，但放款周期明显缩短。

    “有一笔二手房交易，在2021年12月28日完成房屋核价，2022年1月5日领房产证，并在之后的第五天，银行放款到账。”上海链家某店长向记者举例道。

    上海一位房产中介经纪人陈铭（化名）告诉记者：“现在放款时间缩短了，2021年下半年的时候，房贷放款至少要等待三个月，现在基本一个月就够。我最近做过一单交易，放款周期是一周。总的来说，一季度银行额度充足。”

    浙江某银行人士也表示，一般来讲，房贷额度是越早越充裕。“该行并未调整房贷政策。”

    远东资信相关报告指出，2021年12月份，103个监测城市的首套房贷平均利率为5.64%，二套房贷平均利率为5.91%，均较2021年11月回落5个BP。个人住房贷款发放速度也有所加快，103个监测城市的平均放款周期为57天，较2021年11月缩短11天。

    在成交方面，贝壳研究院统计，2021年12月以来，二手房成交量显现好转迹象，12月上半月日均成交量较11月日均成交水平保持了增长态势，市场成交在加速筑底过程中。

    谈及部分城市房贷利率下调的原因，植信投资研究院高级研究员马泓分析，针对当前房地产投资下行较快、楼市偏冷的局面，此番房贷利率下调延续了2021年年底中央经济工作会议及政治局会议中对房地产行业的政策基调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，预计下一个阶段，随着住房金融政策边际改善，房地产行业有望重拾信心，房地产开发投资增速有望逐步企稳。

    易居克而瑞部门副总经理缪萌告诉记者，适当下调房贷利率，减轻购房者的压力，既是体现落实2021年三季度相关部门提出的“两个维护”政策，也是促进成交、保护房地产市场的手段之一，这传递了政府对房地产的态度，即“不是单纯的打压，而是立足健康发展”。

    中原地产首席分析师张大伟认为，信贷政策最严格的时候过去了，2021年下半年开始全国楼市偏冷的关键原因是因为信贷收紧，制约了新房、二手房市场成交，但随着2021年10月、11月信贷政策逐渐缓和，四季度整体信贷供应量高于二季度至三季度，所以市场逐渐有所恢复。

    不过，缪萌提示道，各地银行对房贷政策还是会根据本地区的市场情况“因城施策”，绝非一刀切。

    “房地产软着陆的最大逻辑就是稳增长，这也是2022年经济工作的核心定调。”中信证券固收团队认为，一方面，房地产信用风险的传染性较强，2008年金融危机就是一个典型的例子，防范信用风险关系到经济全局；另一方面，土地财政收入目前仍是地方政府不可或缺的收入来源，关系到地方财政能否在稳增长中发力，从上述角度出发，商品房销售不能下行过快，房地产企业的经营也需要回到正常的轨道。

    促进房地产市场健康发展

    稳妥实施房地产金融审慎管理已成为监管的重要工作之一。

    2022年中国人民银行工作会议提出，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

    1月5日，2022年货币信贷工作会议指出，要继续稳妥实施房地产金融审慎管理。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强预期引导，各商业银行要进一步优化信贷结构，提升服务实体经济的能力。

    在近日举行的银行业保险业例行新闻发布会上，银保监会有关负责人介绍2021年1～11月末银行业保险业整个运行情况时表示，银保监会坚决落实“房住不炒”政策，截至2021年11月末，房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定。购房者的合理住房需求得到进一步满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房。

    中国银行研究院博士后郑忱阳分析，各类政策释放了楼市以稳为主的信号，坚持“房住不炒”但同时也要保障住有所居，房地产信贷环境紧张局面有所改善，推动了房贷利率下调，为住房消费者降成本。

    马泓告诉记者，自2021年9月末央行对房地产行业信贷政策提出“两个维护”开始，短期来看，商业银行正在加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，特别是针对大城市首次置业的人群，满足购房者的合理需求，预计2022年个人按揭贷款、开发贷增速有望回升，房企开发资金来源中的新增银行贷款增速可能重拾正增长。

    郑忱阳进一步分析，房地产市场经过此前大力整改后，房地产信贷政策明显收紧，这在抑制投资者炒房的同时难免误伤刚需购房者的合理需求，使得消费者购房成本增加；2021年以来监管多次强调支持合理住房需求，维护消费者合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展；近期中央经济工作会议提出对房地产市场“探索新的发展模式”，有助于稳定市场预期，增强消费者对房地产市场平稳健康发展的信心。

    “随着房地产价格回归稳健、市场交易逐步回暖，预计2022年个人住房贷款余额尤其是首贷户贷款增速将稳中有升，贷款加权平均利率或有所下降，优先保障住房刚需。”郑忱阳认为。

    “参考过往类似周期的房贷政策，预计2022年末个人房贷利率可能从2021年三季度末的5.54%下调至4.8%～5.0%左右。”马泓预计，具体来看，部分城市将可能小幅调降首套房房贷利率，适度降低购房者融资成本，考虑到央行近期已经调降金融机构存款准备金率和LPR，商业银行存贷比偏紧的状况得到阶段性改善，银行房贷利率有望适度走低。

    在缪萌看来，未来的房贷利率还是会视市场情况而定，这其中包括了房地产市场和土地市场，一旦两个市场过于萧条，或者过于火热，相信主管部门对于房贷利率也会做出相应调整。