本报记者陈婷赵毅深圳报道

    2023年年末，诞生于金地集团（600383.SH）总部原址的百万平方米综合体——深圳金地环湾城项目的命运迎来改变。

    根据金地集团公告，为快速回收项目投资现金流，提升公司现阶段流动性水平，其拟将持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）51%股权转让予深圳市福田投资控股有限公司（以下简称“福田投控”），交易对价约32.5亿元。截至2023年三季度末，福田投控持有金地集团7.79%股权，为后者的关联法人。2024年1月2日，项目公司完成工商变更登记。

    近日，金地集团方面对《中国经营报》记者表示，上述交易充分体现了股东尤其是国资股东对金地集团的信任和支持。

    公告显示，项目公司是金地工业区城市更新单元的实施主体，该城市更新单元中的01、02及03地块合称为“环湾城项目”。上世纪80年代，金地集团诞生于金地工业区，并由此起步走向全国。2015年，公司总部所在的金地工业区被列入旧改计划，环湾城项目成为金地集团的开发要地，公司上下对此极为重视。如今，金地集团将这一倾力打造的标杆项目进行股权出售，以补充流动资金。

    根据克而瑞监测，2024年为金地集团偿债高峰期，共计9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS（证券化融资工具）到期，涉及到期规模约180亿元。

    国资股东接手

    交易定价方面，金地集团应收取的总交易对价约32.5亿元，其中包括股权转让款约13.2亿元和金地集团提供给项目公司的股东借款本息约19.3亿元。

    早在金地集团官宣的一个多月前，市场已有消息传出其拟将环湾城项目出售给福田投控，并称双方将在2023年年底前敲定。如今，消息终于落定。

    公告显示，项目公司原先由金地集团、深圳市福田建设房地产开发（集团）股份有限公司（以下简称“福田建设”）分别持股51%、49%，两家公司在此次交易中分别将各自持有的项目公司股权全部转让给福田投控。同时，福田投控向项目公司发放股东借款，用于偿还金地集团和福田建设的股东借款。

    交易定价方面，金地集团应收取的总交易对价约32.5亿元，其中包括股权转让款约13.2亿元和金地集团提供给项目公司的股东借款本息约19.3亿元。交易完成后，金地集团不再持有项目公司股权。

    接盘方大有来头。公告显示，福田投控为深圳市福田区国有资产监督管理局100%持股。截至2023年三季度末，福田投控对金地集团持股7.79%，是其第二大股东。截至2023年9月30日，福田投控总资产252.06亿元，负债90.25亿元，净资产161.81亿元。对于上述交易，福田投控董事长季彤表示：“作为金地集团的第二大股东，我们始终积极支持公司的健康稳定发展。”

    促使国资股东入局接盘的原因还来源于其对环湾城项目的看好。

    公告显示，项目公司所负责的金地工业区城市更新单元共分为8个地块，04、05地块为教育设施用地，06、07、08地块为公园绿地，均已移交给政府。而01、02、03地块组成的环湾城项目是深圳大型旧改项目之一，位于深圳市福田滨海环湾板块，总建筑面积超过100万平方米，项目业态包括住宅、公寓、酒店、办公、购物中心。截至目前，01、02地块尚处于基坑支护与土石方工程施工过程，03地块自2023年9月起开始预售。

    据“金地环湾城”官方微信公众号披露，2023年9月16日，项目首批开盘401套，当日认购286套，去化率71%，最终销售金额约46.9亿元。2023年9—12月，环湾城项目位列深圳市成交金额Top3。

    “环湾城作为深圳市福田区的百万平方米城市更新项目，地处深港超级湾的核心区域，该区域未来将是深港融合的重要中心之一，享有得天独厚的地段优势，福田投控坚定看好项目未来的发展潜力。”季彤表示。

    偿债高峰期将至

    就目前已敲定的股权转让交易来说，金地集团预计可收回资金超过30亿元。

    尽管环湾城开盘热销，但项目公司目前的经营状态不甚乐观。

    截至2023年9月30日，项目公司净资产为-2075.54万元；2023年1—9月营业收入8727.97万元，净利润-5234.39万元。不过，项目公司经评估后的全部股东权益价值为25.88亿元。也就是说，福田投控属于溢价接盘。

    值得一提的是，交易完成后，金地集团将作为环湾城项目代建方，继续负责项目操盘管理至竣工交付完成，各方将在项目公司完成相应的工商变更登记后签署《项目全过程管理合同》。如此一来，金地集团后续或将通过代建业务获得额外收入。截至目前，公司尚未公开披露《项目全过程管理合同》相关细节。

    就目前已敲定的股权转让交易来说，金地集团预计可收回资金超过30亿元。其在公告中表示，转让项目公司股权是公司在综合考量了市场环境因素、项目公司经营情况及公司未来经营发展后所做出的审慎判断，有利于补充公司流动资金，增强公司可持续发展能力，符合公司及全体股东的利益。“此次项目股权出售事项，将提高公司资产周转率，为公司的一般营运资金带来额外现金流入。”金地集团总裁黄俊灿表示。

    在房地产行业仍处于深度调整的形势下，金地集团同样面临一定程度的资金压力。2023年三季报显示，公司短期有息负债420亿元，期末账面现金338.5亿元，不足以覆盖短债。2023年前三季度，金地集团营业收入约522.95亿元，同比下降1.47%；净利润约5801.61万元，同比下降98.27%；扣非净利润约为-7599.3万元，经营活动产生的现金流量净额同比下降106.23%至约-7.45亿元。2023年1—11月，公司累计签约面积808.5万平方米，同比下降10.5%；累计签约金额1431.3亿元，同比下降28.93%。

    2023年10月18日，国际评级机构穆迪将金地集团的评价展望改为“负面”，其预计，金地集团2023年的合同销售额下降至约1590亿元，2024年将下降至1450亿元。“未来12—18个月，该公司的流动性将较为疲软。鉴于其融资渠道减弱，该公司将使用内部现金偿还大部分债务，这将给其流动性状况带来压力。”

    信达证券引用Wind数据指出，2024年，金地集团境内公开债到期本息约180.8亿元，境外公开债到期本息约5.04亿元，公司仍面临一定的公开市场偿债压力和挑战。

    房企处置资产节奏加速

    在房地产深度调整过程中，一场关于化解流动性风险的经营安全保卫战成为行业近年的主旋律，房企处置资产的节奏加速。

    事实上，在福田投控此次向金地集团伸出援手之前，金地集团曾向这位二股东寻求融资支持。

    2023年9月15日，金地集团公告称，为支持公司业务发展，拓宽公司融资渠道，增强公司可持续经营能力，公司正与福田投控商讨，福田投控根据区域发展的需要研究为公司在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保或其他增信措施。公司或将根据发行的公司债券或中期票据的具体情况，为福田投控提供相应的反担保。相关融资规模及增信规模等尚存在不确定性。截至目前，福田投控的增信措施还没有进一步消息。

    在当前的销售及融资环境下，房地产流动性压力仍在蔓延，已出现债务违约的房企不在少数。中国信用评级机构联合资信发布研究报告指出：“现金流对企业发展及正常运营极其重要，特别是房地产企业，拥有持续稳定并周转顺畅的现金流，能够提高企业的抗风险能力。”

    于是乎，在房地产深度调整过程中，一场关于化解流动性风险的经营安全保卫战成为行业近年的主旋律，房企处置资产的节奏加速。

    据克而瑞统计，仅在2023年11月，就有超过20家房企出售资产以回笼资金、抵消债务。比如2023年11月27日，大悦城（000031.SZ）公告称，为实现资产价值最大化，大悦城控股子公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，成交价格为约41.42亿元。除此之外，中邮人寿保险股份有限公司支付交易价款42.56亿元，以获得大悦城控股子公司西单大悦城有限公司挂牌转让的北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权。

    2023年12月中旬，碧桂园（02007.HK）公告称，公司间接全资附属公司金逸环球有限公司（以下简称“金逸环球”）拟以约30.69亿元出售其持有的珠海万达商业管理集团股份有限公司1.79%股权。交易完成后，金逸环球不再持有出售标的任何权益。公告显示，此次出售股权后，碧桂园预计录得其他综合亏损约1.6亿元。

    碧桂园在公告中表示，公司正在积极化解阶段性流动压力。由于公司仅对转让标的持有少数权益，其认为出售事项能提前锁定较为合适的交易价格和退出路径，以规避未来退出时点与金额的重大不确定性，有效保障公司战投股权资产变现的价值，对公司有利。